本文旨在分析中國公募REITs市場的發展現狀，估值定價體系，以及投資關注的重點。自2021年6月中國首批基礎設施公募REITs上市以來，該市場經歷了快速的發展，資產類型也日趨多元。
REITs，即房地產投資信託基金，是一種通過發行收益憑證募集資金投資於不動產，並將收益分配給投資者的信託基金。根據不同的分類標準，REITs有著不同的類型，如公司型和契約型，權益型、抵押型和混合型等。
截至2023年12月末，中國共有29隻基礎設施證券投資基金成功上市，分佈於能源基礎設施、交通基礎設施、產業園、生態環保、倉儲物流和保租房等多個領域。一級市場發行主要集中在2022年下半年，市場認可度保持較好水準。二級市場上，REITs的表現整體好於權益。
公募REITs的估值定價主要基於兩個體系：底層資產的評估價值和一級發行定價，以及二級市場的估值判斷。其中，中債、中證兩家機構每日公布的REITs估值，為投資者提供了重要的參考依據。
公募REITs的投資收益主要來源於底層資產的經營情況和二級市場價格變化帶來的價差收益。投資者需要關注底層資產的經營狀況，以及REITs的估值水準，根據不同的底層資產類別進行具體分析。
當前，各REITs項目的估值均已處於歷史低位，投資策略方面，我們建議關注兼具「業績修復 + 高分派率」優勢的REITs項目。本文列舉了一些滿足條件的項目，如鵬華深圳能源REIT、博時招商蛇口產業園REIT、國金中國鐵建高速REIT等，這些項目值得投資者關注。
隨著底層資產業績的修復和現金分派的推進，REITs作為長期資產配置的價值逐漸顯現。在當前的市場環境下，關注業績修復、高分派率和低估值的項目，將有助於投資者在REITs市場中獲取穩定的投資回報。
撰文：劉慧
慧悅財經創辦人
（筆者為證監會持牌人士，以上純屬個人意見策略，不構成任何投資建議）
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