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博客

盧銘恩：高息下另類房地產投資趨勢

2024-03-29

隨着近年科技發展，衍生對都市生活形態的巨大變化，亦促使房地產告別以往比較單調的用途，開始將這個實體空間的功能變得多元化，從而也影響了房地產作為投資工具的收益界限。近年經濟大環境不佳，利息高企，機構投資者以及開發商都活躍於考慮核心傳統房地產以外，這類稱之為「另類房地產投資」的投資。傳統來說，房地產投資大致上是兩大類型：1.是以收取租金的現金流形態的投資物業，如寫字樓、商舖等；2.就是以銷售為目標的開發型項目，如土地開發、住宅發展等。另類房地產並沒有清晰權威的定義，一般指寫字樓、零售、商場、工業地產以外的非主流房地產，如新興的學生公寓、共享居住空間等。具體來說，可參考大致四種類別：1.教育類：如國際學校校舍、學生公寓和幼稚園；2.健康產業類：長者護理中心、醫療中心、私立醫院、養老院，甚至墳場骨灰閣之類的「陰宅」等；3.服務類：酒店、共享寫字樓、共享居住空間、自存倉儲和停車場；4.科技相關類：數據中心、室內耕作場所、用作擺放通訊科技設備的天台，甚至新興的沉浸式娛樂體驗場所等。近年，另類房地產興起的原因不一而足，如人口老化的上升趨勢促進對長者屋及其他醫療產業衍生的地產需求。至於科技迅速發展也對傳統的房地產行業帶來顛覆性的影響，比如辦公樓受到共享工作空間的衝擊，零售地產在網購日常化的情況下也極需轉型，近年可見不少快閃店，以及聚焦文化創意的即時體驗來帶動餐飲零售消費的地產空間。電競娛樂等也帶來了新式的沉浸式體驗房地產。沉浸式體驗房地產是一種新興商業和文娛地產概念。筆者相信，隨著新冠疫情和科技重新定義房地產，另類和多元房地產都勢必成為一個業界新標籤，在兼顧市場對新型另類的房地產需求之上，亦同時包含以人為本和環境保護的核心理念。再加上核心傳統的優質房地產越發短缺，市場上的熱錢會尋找新興的投資領域，而另類和多元房地產投資絕對是未來數年不可忽視的投資類別，必為投資者帶來理想而穩定的回報。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀：盧銘恩：夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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劉慧：中國公募REITs市場分析

2024-03-08

本文旨在分析中國公募REITs市場的發展現狀，估值定價體系，以及投資關注的重點。自2021年6月中國首批基礎設施公募REITs上市以來，該市場經歷了快速的發展，資產類型也日趨多元。 REITs，即房地產投資信託基金，是一種通過發行收益憑證募集資金投資於不動產，並將收益分配給投資者的信託基金。根據不同的分類標準，REITs有著不同的類型，如公司型和契約型，權益型、抵押型和混合型等。截至2023年12月末，中國共有29隻基礎設施證券投資基金成功上市，分佈於能源基礎設施、交通基礎設施、產業園、生態環保、倉儲物流和保租房等多個領域。一級市場發行主要集中在2022年下半年，市場認可度保持較好水準。二級市場上，REITs的表現整體好於權益。公募REITs的估值定價主要基於兩個體系：底層資產的評估價值和一級發行定價，以及二級市場的估值判斷。其中，中債、中證兩家機構每日公布的REITs估值，為投資者提供了重要的參考依據。公募REITs的投資收益主要來源於底層資產的經營情況和二級市場價格變化帶來的價差收益。投資者需要關注底層資產的經營狀況，以及REITs的估值水準，根據不同的底層資產類別進行具體分析。當前，各REITs項目的估值均已處於歷史低位，投資策略方面，我們建議關注兼具「業績修復 + 高分派率」優勢的REITs項目。本文列舉了一些滿足條件的項目，如鵬華深圳能源REIT、博時招商蛇口產業園REIT、國金中國鐵建高速REIT等，這些項目值得投資者關注。隨著底層資產業績的修復和現金分派的推進，REITs作為長期資產配置的價值逐漸顯現。在當前的市場環境下，關注業績修復、高分派率和低估值的項目，將有助於投資者在REITs市場中獲取穩定的投資回報。撰文：劉慧慧悅財經創辦人（筆者為證監會持牌人士，以上純屬個人意見策略，不構成任何投資建議） ============= 延伸閱讀：劉慧：2024年手遊行業洞察 —— [...]

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陳迪源：財政預算案下香港的創科未來 —— 投資、人才與綠色發展

2024-02-28

在當今全球化和技術快速發展的背景下，創新科技、工業化，以及初創生態系統的發展已成為推動經濟增長和社會進步的重要力量。香港，作為一個國際金融中心和高度開放的經濟體，正積極部署一系列政策，旨在鞏固其作為國際創新科技中心的地位，並促進綠色和數字經濟的發展。2024/25年度財政預算案正好為香港未來發展定下重要路標，並針對社會復常階段所面臨的挑戰提供實質方案。在財政嚴重緊絀的關口，本年度預算案能成功爭取政府繼續大力投放資源支持創新科技，實屬難得。這展現了政府對於創科發展的堅定承諾，也反映出創科對推動經濟、提升市民生活質素的關鍵作用。在此，我們更需要社會各界的積極回應和支持。只有集合各方之力，才能進一步鞏固香港作為國際創科中心的地位，吸引更多海內外專才，並激發本地創科潛力，推動創新科技與其他行業的融合發展，共同開創香港繁榮穩定的未來。以下為預算案中幾點筆者關注的政策。引進重點企業與創造就業機會預計下月，十多家重點企業將與香港的引進辦簽署意向書，承諾在香港設立或擴展業務。這些企業的加入，預計將在未來數年為香港帶來超過四百億元的投資和創造約一萬三千個職位，這不僅會推動香港創新科技生態圈的發展，也將吸引更多上、中、下游企業落戶香港。資本和人才的集聚香港投資管理有限公司將發揮資本引導作用，透過直接投資和共同投資項目加速發展重點產業，如生命科技、綠色科技、金融科技等。此外，政府透過「高才通」等多項人才引進措施，已成功吸引約十萬名專業人才來港，進一步加強了香港作為人才匯聚中心的吸引力。支持中小企發展與數碼轉型政府延長了「中小企融資擔保計劃」的申請期，並增加了信貸保證額，以協助中小企應對資金流問題。同時，「數碼轉型支援先導計劃」旨在幫助餐飲業和零售業的中小企進行數碼轉型，包括電子支付、線上推廣及客戶管理系統等方面的應用，預計將惠及至少八千家中小企。推動綠色科技與新能源車輛發展香港擁有超過二百家綠色科技公司，政府通過「低碳綠色科研基金」支持減碳和環境保護項目。此外，政府正推進將香港國際機場打造為「綠色機場」，並推廣電動車使用，包括延長電動車首次登記稅的寬減安排，以鼓勵更廣泛使用電動車，從而推動香港邁向碳中和。數字經濟與國際創新科技中心的建設隨著數字經濟的興起，香港正努力推動數據安全有序流動和使用，並加快企業的數字轉型，並將成立數字政策辦公室。政府也在積極建設數據交易生態，以及推動數字金融的發展，如數碼港元和數字人民幣的試點。此外，香港正致力於成為國際創新科技中心，通過強化創科基建、研發能力和人才培養，建立了蓬勃的創科生態圈。企業版「智方便」的推出香港政府將推出企業版的「智方便」平台。預期這一平台為企業提供一個安全便捷的認證及核對企業身份的方式，用以使用電子政府服務。預期平台將支援多用戶環境和基於角色的權限設置，依據用戶在企業中角色賦予不同級別的權限，進一步促進商業操作的數位化管理，讓其更有組織、更安全。希望平台允許用戶使用個人「iamSMART」帳戶登錄，進行個人與企業數碼身份的無縫整合，可大大提升了用戶體驗和安全性。培育初創企業與加強創科研發科技園公司和數碼港是香港的兩大創科旗艦及創業培育基地，已經培育了大量初創企業。政府通過「前沿科技研究支援計劃」和「新型工業加速計劃」等，為企業提供資金支持，促進科研成果的轉化和市場拓展，並通過「新資本投資者入境計劃」吸引更多投資者來港，進一步加強香港的創科發展和國際競爭力。 [...]

博客

劉慧：化工行業 —— 築底期的新機遇與挑戰

2024-02-08

2023年化工行業整體承壓，呈現供需矛盾。回顧這一年，需求側、供給側、庫存端和景氣端均表現出矛盾交織的狀態。展望2024年，儘管行業仍處於築底階段，但預期邊際改善的趨勢已然明顯，為投資者帶來新機遇與挑戰。在需求側，地產和消費相關政策及其實施效果將是重點關注的方面。在供給側，儘管國內企業資本開支意願邊際轉弱，但前期的大規模投資將在未來轉化為實際產能，對行業產生深遠影響。庫存端方面，隨著主動去庫週期的接近尾聲，庫存水準有望在2024年保持在中低位，這將有助於穩定產品價格。在此背景下，投資者應將目光轉向需求剛性領域和供給端仍有約束的板塊。這些領域和板塊在低庫存和企業盈利處於相對底部區間的狀態下，有望迎來週期修復的投資機會。電子產業週期復蘇和前沿材料領域是值得關注的投資方向。受惠電子產業需求持續擴增電子產業在經歷了下行週期後，正處於底部階段。隨著AI、算力、XR、智慧駕駛等技術的快速發展，電子產業有望復蘇。這將為化工行業帶來新機遇，因為電子產業的發展離不開化工材料的支援。特氣等領域的國產化進程加速，將有望享受週期和自身發展雙重紅利。另一方面，精細化工新材料領域也是值得關注的投資方向。隨著原材料價格上漲，化工產業鏈向中國轉移。在完成大宗原料技術積累後，中國化工企業開始走向精細化發展道路，新材料產業迎來新一輪資本青睞。依託能源、產業鏈一體化、國內大市場的優勢，化工行業在完成聚集後，將走向產業高端化升級之路。因此，精細化工新材料領域有望成為主要投資方向。在投資策略上，關注電子產業復蘇和前沿材料領域的投資機會是關鍵。同時，在化工週期處於築底階段時，尋找需求韌性和供給有序的行業至關重要。例如，農化、輪胎等需求端存在韌性的行業，以及鈦白粉、氟化工等供給端有序擴張或供給受限的行業，都是值得關注的投資領域。此外，精細化工行業的龍頭企業也是值得投資的對象。這些企業的高品質產能持續擴張，將推動整個行業向「微笑曲線」兩端延伸。總體而言，儘管化工行業在2024年仍面臨挑戰，但隨著行業逐漸進入築底期，投資者將迎來新的機遇。科學制定投資策略，緊密關注行業動態，有望在這個領域獲得理想的投資回報。撰文：劉慧慧悅財經創辦人（筆者為證監會持牌人士，以上純屬個人意見策略，不構成任何投資建議） ============= 延伸閱讀：劉慧：跨境電商崛起 —— [...]

吳老闆筆記

【吳老闆筆記】國泰航空甩漏多增航企改善運力

2024-01-16

國泰航空連日頻頻取銷航班已經引起旅客十分不滿，政府已介入要求國泰本月底前提交報告，解釋原因。事實上，自復常以來，國泰已經發生不少甩漏，機票價格高昂、航班誤點、人手不足等積積埋埋一大堆問題。現在運力只及疫情之前的七成，敝集團同事經常回內地開會，發現內地航班已恢復九成以上。然而香港的國際航班依然不足，機票價格高，服務追不上，又不時取消航班，令乘客失晒預算，即係趕客，遑論香港要復甦旅遊業，政府推出一系列吸客活動也枉然。國泰航空公司解釋因為不夠人手，這說法其實不能成立。作為資產市值500多億的航空公司，理應以高薪搶人手，豈會吸納不到足夠人手？作為一家本地最大的航空公司，除了協助推動香港經濟，也有其責任和義務，保持本地與對外交通，然而疫情期間不斷裁減人手，終埋下了今日的難堪局面。當全球航空進入復原階段，本地航空卻未能完全恢復，責任誰屬？國泰航空的股權超過四成由太古集團持有，第二大股東是中國國際航空，佔三成左右，作為代表香港的航空公司，是否有需要改變現有的持股份額？國泰航空疫情前收購香港快運，形成一面倒的獨家生意，香港對外交通運輸只此一家。有競爭方有進步，香港一些超級富豪或可以睇準呢個機會，投資航空業，不用由一家公司獨大。 ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】小政府大市場邁向有為高效香港股市一沉百踩挽救無方？ ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur [...]