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新盤放大鏡:長沙灣「恆大.睿峰」 西九新高價

或許屯門恆大.珺瓏灣銷情尚算理想,給予恒大(03333)無比信心,以致集團年內推出的第二個新盤長沙灣恆大.睿峰,竟以西九龍區內新盤新高價開售。首批86伙折實平均呎價22,309元,較位置更佳、由新鴻基地產(00016)發展的匯璽III今年9月首推235伙的折實平均呎價21,722元要高。 位於長沙灣東京街29號的恆大.睿峰,為單幢式設計,樓高33層,總樓面面積19.4萬平方呎,共有414伙。樓盤雖屬單幢樓,但分東西兩翼,兩翼只以隔煙門分隔,彼此相通,各配置2部升降機,單位實用面積由203至758方呎。 價單顯示,發展商首推的86伙,當中14伙為開放式設計,另52伙為1房,20伙屬2房戶,面積由238至416方呎,定價由621.8萬至1,053.3萬元,呎價24,141至29,722元,採用90天即供付款,最高可獲12%折扣,折後價547.18萬至926.9萬元,呎價21,244至26,157元。 價單內的入場單位為西翼5樓D室,面積244方呎,開放式設計,折實價547.18萬元,呎價22,436元;最貴單位為西翼16樓E室,面積416方呎,折實價926.9萬元,呎價22,281元。而首批推售單位全部折後價都低於1,000萬元,可受惠新按保政策承造最高九成按揭。 間隔: 項目單位間隔涵蓋開放式至3房,當中包括開放式、1房2廳、1房2廳(連套房)、2房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及儲物室連廁等多款。標準戶398伙,全配置22方呎露台,大部分單位另有16方呎工作平台。連平台戶僅16伙,部分有22方呎露台及16方呎工作平台。 配套: 樓盤於3及36樓設有9,200平方呎住客會所,提供室外泳池等設施;同時在天台位置及3樓另分別設有5,481及7,916平方呎空中花園/綠化區。由於樓盤基座地下至2樓設有3層式商場,兼鄰近元州商場,購置生活所需十分方便。 交通: 相對於匯璽的港鐵站上蓋,樓盤距離港鐵長沙灣站要約2至3分鐘步程,但在青山道及長沙灣道一帶有多條巴士及小巴線往來港九新界。 同區供應: 長沙灣是近年九龍較多新盤推出的地區,但因多由舊樓重建而來,所以更多是與恆大.睿峰一樣,以單幢樓為主,鄰近較大型的樓盤要數10月開售的長實(01113)及市建局合作發展的愛海頌,其當時推售首批180伙的平均呎價僅18,688元。 至於料短期內推出的新盤還有由德祥地產(00199)及市建局全作發展的海珀共76伙、萬科置業發展的福榮街、營盤街與福華街交界樓盤共467伙,已上載樓書的大埔道383號翠雅山共35伙,以及由興勝創建發展位於通州街的WEST PARK共63伙。 [...]

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樓市速報:逾半市民料樓價下跌

本地的社會動運持續逾半年,令經濟增長受影響,樓市亦開始轉弱,投資者對樓價前景普遍看淡。房地產數碼廣告公司Squarefoot的報告顯示,港人看淡樓市,逾一半受訪者預料樓價下跌,入市意慾低迷。 據Squarefoot發表2019年下半年香港房地產市場前景分析報告,於10月份舉行的調查顯示,港人看淡樓市前景,逾半受訪者預料樓價將轉勢向下,負面情緒醞釀,降低買家入市意慾。 調查結果顯示,高達九成受訪者依然認為本地樓價太高;56%受訪者預測本港樓價將在未來6個月內下跌。相對上半年調查中只有8%人估計樓市將於未來半年下跌,結果反映市民在6個月內對本地樓市信心出現逆轉。 看淡本地樓市的受訪者當中,有85%預料新界區樓價將下跌,明顯較預料九龍區(71%)及香港島(66%)樓價將下跌的比例高。全港各區來看,最多受訪者認為元朗區(68%)樓價將現跌幅,其次為屯門(57%)、灣仔(57%)及沙田(56%)。 樓市瀰漫負面氣氛壓抑本地買家入市意欲,僅19%受訪者稱有意在未來12個月在港置業。Squarefoot母公司REA集團香港區總經理Kenneth Kent表示,調查進行時正值本地社會運動,加上外圍及香港經濟環境不明朗,或因而讓市場觀望氣氛變得濃厚。 他認為,雖然市民預期樓價會下調,但本地住屋需求仍然強勁,港人亦積極採用網上地產平台,並從多元化渠道接收樓市資訊。Squarefoot平台數據顯示,2019年11月平台活躍用戶人數較同年5月大幅增逾61%。同時,平台在11月份錄得的租盤查詢亦較出售樓盤查詢高出31%,反映買家除減慢入市步伐,亦有部分選擇「棄買轉租」。」 買家在香港置業的意欲下跌,但海外置業則相對平穩,被訪者中有12%計畫在未來12個月內購買海外物業,當中有36%以「計畫移居外地」為置業原因,較2019年上半年的17%升逾一倍。「計畫移居外地」自2018年上半年首次躋身受訪者有意購買海外物業的三大原因,僅次於「具投資價值」(44%)和「香港樓價太貴」(38%)。 [...]

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海外樓市:息口回落 利好墨爾本樓市

早前澳洲國民銀行及CoreLogic先後對墨爾本房地產後市作出預測,前者預期當地樓價在明年會上升7.4%,後者則推斷樓價會提早於明年1月,再創高峰。不過,SQM Research同時指出,一旦中美貿易談判破裂、環球經濟下滑、失業率飆升、最優惠利率進一步減至零等,墨爾本房地產市場將難獨善其身,屆時全年屋價升幅最多只有4%。最重要是看APRA(澳洲審慎監管局)在明年中介入,實施干擾政策。 墨爾本房地產市場才剛剛從谷底反彈,已有報告預期明年屋價會再創高峰。SQM Research的《Housing Boom and Bust Report》報告,列舉了四個可能性,當中最大可能出現的局面是明年墨爾本樓價會上升11%至15%,此乃建基於經濟復甦、儲備銀行保持最優惠利率低至0.75%,以及APRA(澳洲審慎監管局)在年底前不作干預。如APRA在明年中介入,實施干擾政策,則房屋價格升幅會放緩,全年預測為5%至9%。假若APRA放棄干預,而在明年4月前儲備銀行進一步減息至0.5%,加上中美貿易戰暫趨穩定,則墨市房屋市場有機會向好,最高可上升12%至17%。 減息有利樓市 今年10月澳洲央行再次降息,宣布調降至0.75%。澳洲央行總裁Philip Lowe更預期利率可能會減至0.5%,甚至在澳洲政府趨向保守的情況下,若沒有提出有效刺激經濟發展的方案,很可能為了維持澳洲經濟增長率的數字以及發展,在明年中再次調降至0.25%。 減息代表會有大量的資金湧入房地產及股市,特別是在澳洲房市租金收益亮麗的情況下,今年下半年的澳洲減息,除了活躍了墨爾本的房產交易量,更讓當地租金漲到新的高點。 而中美貿易戰造成的原物料市場影響,造成不少原物料出口國家的經濟增長在今年大幅衰退。澳洲政府因為這波衰退而作出不少政策來刺激經濟,並且放寬貸款刺激房市,也讓多年盤整的澳洲房地產市場出現回溫,不僅海外投資者有明顯增加的趨勢,更直接的房產購買者是澳洲本地可以取的優惠貸款利率的洲際移民或新家庭。倘若中美貿易戰有好轉的機會,而澳洲政府的房貸優惠政策沒有做出調整,那麼在明年會是一波非常大的樓市上漲年。 房屋清拍率明顯增長 CoreLogic全國指數數據顯示,墨爾本領導東海岸地區樓價復甦趨勢,今年10月的樓價增長2.3%,是自2009年11月以來的最大增幅。這一增長也讓墨爾本在本季度樓價增長5.5%,超過悉尼。 [...]

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樓市速報:西九地標價啟示 商廈租金未跌完

一直為市場所關注的西九高鐵站上蓋商業地王,最終由新鴻基地產(00016)以逾422億元奪得,成本港史上最貴地王。項目以地價計確實創下香港賣地史上新高,但每呎樓面地價卻與2014年批出的尖沙咀商業地相若。事實上,本港商廈市場受到內憂外患的夾擊下,不單止成交量屢創新低,就連租金亦向下尋底,中環超級甲廈租金近5個月累跌一成,為各區最多,而且需求減弱,甲廈空置率亦錄得新高,有分析料,在需求減少下,租金尚有調整空間。 持續5個多月的修例風波仍未完結,中美貿易談判又再膠,變數仍多,近月樓市及經濟表現均受到拖累,以致近月招標的西九龍高鐵站上蓋「巨無霸」商業地皮,原本近千億元的估值,被屢遭調低,外界更擔心存在流標風險,最終由新鴻基地產(00016)以422.3億元獨資投得,擊敗長實(01113)及信和置業(00083)等財團,成為本港史上最貴的地王,但每平方呎樓面地價僅13,345元,貼近市場估值下限,較5年前由恒基地產(00012)以每平方呎1.38萬元,投得的尖沙咀中間道商業地低出3%。 資料顯示,項目屬於高鐵站上蓋,週邊為九龍站豪宅區、西九文化區,位置優越,加上規模多達316萬平方呎,所以市場最初估計,每呎地價可以達2.5萬至3萬元,估值一度高達1,420億元。不過,如今地皮算是在最壞的時機推出,旅遊業及經濟遭受重創,第3季訪港旅客按年跌26%,屬於近16年最大按年跌幅,故在截標前的估值已下調至316億至791.2億元,現時批出的地價只是市場估值的偏低水平。 新地主席兼董事總經理郭炳聯指出,計畫新上蓋項目會提供超過800萬方呎甲級寫字樓、約300萬方呎零售及文娛設施,以及5星級酒店,相信項目落成後,會為集團提供穩定而可觀的租金收入,進一步強化集團的長遠發展。萊坊執行董事林浩文認為,是次中標價比預期略低,但仍屬合理,估計將以長線投資及收租為主。 觀塘放盤價下調 雖說高鐵商業地皮的總價是本港史上的地王,可是其樓面呎價屬近年商業地皮的新低,隨即影響市場氣氛,有個別業主即減價清貨。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱,九龍灣南豐商業中心低層單位面積約1,029方呎,於今年6月時以呎價8,200元放售,意向價843萬元,其後10月減價至7,900元,至上週三再減至7,700元,與6月時相比,減幅已約6%。 另觀塘寧晉中心高層單位,每呎叫價1.4萬元,意向價5,755.4萬元,較8月時每呎叫價1.5萬元減幅近7%。他認為,高鐵商業地批出,放售多時的二手業主被逼接受現實,自行調整叫價。 據中原(工商舖)數據顯示,11月截至27日,工商舖市場共錄約203宗買賣,按月錄得輕微上升。不過,對比去年11月同期的358宗,減幅約40%。而11月工商舖成交總額約28.97億元,與10月份約29.45億相若,惟10月份同樣基數低,這亦是連續第2個月成交金額僅約30億元,反映買家態度審慎,成交額對比去年11月下跌約七成。 工商舖物業中,甲級商廈跌幅相對明顯。美聯工商舖資料研究部數據顯示,11月份50大甲廈錄得5宗成交,較10月份的6宗挫17%,成交量屬今年內第2低,僅高於8月份的1宗成交。上月成交面積約11,408方呎,同屬今年第2低,僅高於8月份的1,279方呎。 社運影響浮現 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示,本地政治事件持續逾5個月仍未平息,上月情況更惡化,商業活動因而接近停頓多日,包括房地產買賣及租務成交活動也完全冰封,而50大甲廈買賣明顯受影響,及至月底局勢才略為緩和,市場才錄得零星買賣。 其實不單止成交量減少,租賃亦受到拖累。據仲量聯行數字,10月整體甲廈租金持續下滑,平均呎租約74.3元,按月再跌1.6%,連跌3個月,當中以中環甲廈租金跌幅最高,按月下跌2.3%,平均呎租約122.1元。 由於新租賃成交按月減少,仲量聯行商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)稱,整體甲級寫字樓市場上月錄得188,500平方呎負吸納量,是連續第3個月錄得負增長,從而反映寫字樓需求轉弱。觀乎過往2、3年商廈市場,特別核心區甲廈,均靠中資機構撐起,惟近1年受貿易戰影響,中資已減少擴充。 在政治活動影響下,核心區甲廈更錄罕見退租個案。資料顯示,中環甲廈國際金融中心二期接連錄得退租,據土地註冊處資料,國金2期68、69樓全層,以及70樓半層,總租用面積約6萬平方呎,由美國道富亞洲(State [...]

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樓市速報:樓價下調壓力增加

香港局勢仍未見緩和跡象,加上貿易戰令外圍經濟轉弱,本港樓市失去上升動力。中原經紀人指數CSI最新(4日)報45.47點,較上週的47.15點下跌1.68,已連續3週於45點淡分界區間爭持,以及處於50點好淡分界線之下,預示樓市累積向下動力。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,區議會選舉後,市場氣氛緩和,CSI有回穩跡象,跌勢未有見惡化,但指數處50點好淡分界線之下多時,預示樓市下調壓力。 上月特首林鄭月娥公布《施政報告》後首星期,CSI單周急升30.88點,由30.37點至升61.25點,一口氣升穿三個重要關口,包括45點好淡分界區間下限、50點好淡分界線及55點好淡分界區間上限,反映市場氣氛明顯轉旺,前線經紀人情緒亦因而轉好,同期樓價亦結束調整,CCL連跌十週後,連升兩週。 不過,其後CSI再次下跌,由61.25點連跌四個星期至42.15點,預示樓價上升受阻,CCL暫時在181點至182點之間窄幅徘徊。樓價確認止跌但回升乏力,相信有待中美貿易戰局勢明朗化後,樓價走勢才有較明顯的方向。 市場上其他指數亦顯示,樓價正面對下調壓力。差餉物業估價署上週公布的數據顯示,本港10月私人住宅單位售價指數報376.1,按月跌1.33%,雖然較9月跌幅略為收窄,但已連跌5個月,並創今年2月以來新低。 大單位的跌幅最勁,以面積為1,076至1,721平方呎的D類單位跌幅最為顯著,售價指數跌幅達1.8%;面積為430平方呎以下的A類單位,按月跌約1.6%;面積為431至752平方呎的B類單位,按月跌約1.1%;面積為753至1,075平方呎的C類單位,按月跌約1.5%。 累計全年首10個月,私人住宅單位售價指數指數升幅進一步收窄至4.6%,較去年同期約7.4%升幅,低約2.8個百分點。租金方面,10月租金指數報194.5,按月跌近1.7%,連跌兩個月。本年首10個月,該指數上升0.6%。 萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文預計,今年年底樓價將較5月高位回落約8%,全年一、二手住宅銷售量跟去年相約,成交量約6萬宗,而明年樓價會繼續下調約5%,成交量介乎5.6萬至6萬宗。 他指出,明年樓價跌幅會否擴大取決於社會運動的持續時間,同時若明年首季經濟繼續欠佳,「打工仔」可能要凍薪,影響購買力,將導致中小型住宅市場受壓。 [...]