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海外樓市:移民法簡單 牽動土耳其樓價

根據去年頒布的「土耳其公民法」,海外買家可以通過在土耳其購買價值250,000美元(195萬港元)以上的房地產,便獲得土耳其公民的身分。單計2018年,外國買家共買入39,663個單位;在今年第一季,伊斯坦堡已售出19,140間。海外買家心儀地區,以伊斯坦布爾為首選,其次是愛琴海海岸的城市。 土耳其位於歐洲、中東和中亞的交匯點,人口約 8,100萬,通過將大型建築行業與不斷發展的商業和工業產出結合起來,土耳其為房地產開發商和投資者提供了巨大商機。 該國樓價在全球範圍內屬於一個中低水準,就土耳其國內來說,相較於首都安卡拉,伊斯坦布爾作為一個歷史文化名城,是土耳其國內樓價最高的地區。根據土耳其房地產大資料提供商REIDIN資料顯示,土耳其的單位樓價平均在30萬里拉(36萬港元),而在伊斯坦布爾,平均樓價大約在60萬里拉(73萬港元)。過去的五年間,土耳其的房地產市場持續快速增長。2010年至2018年期間,土耳其房價持續上漲,全國房產均價上漲2.5倍,而伊斯坦布爾更是上漲3倍。 伊斯坦布爾分歐亞兩區,位於歐洲的舊城區和貝伊奧盧商業區,以及位於亞洲的于斯屈達爾區。歐洲區的房價通常比亞洲區貴,而且歐洲區有傳統上的富人區、金融區,屬於中高端,一般以美元或歐元報價。 伊斯坦布爾房價去年漲幅排名全球前10,高端住宅均價伊斯坦布爾全球排名第12位,去年租金漲幅伊斯坦布爾全球排名第18位;平均月租金伊斯坦布爾全球排名第29位,高於中國的北京、上海、深圳。 經濟持續復甦 根據土耳其統計局(TurkStat)最新資料,在土耳其房地產市場第一季度對海外買家的銷售創下歷史新高後,4月份總體房屋銷售又創下歷史新高。4月份海外買家在土耳其購買了3,720間房屋,使4月份成為土耳其有史以來銷售最好的月份。之前的1至3月房地產銷量達到13,338間,較2018年同期的7,341間增長82%。 土耳其移民門檻比如美、英國家較低,整個申請程序只需約半年時間,只需買入價值25萬美元以上的單位便可入籍,投資期亦短至三年,期滿後可出售房產而不影響公民身分。 去年土耳其樓價按年上升11%,而每平方米的樓價,約由1,000至10,000美元不等,需視乎地區及質素而定。當地經濟持續復甦中,因此看好樓市,尤其是中產區房產的升值潛力會較強勁。 受惠里拉貶值 自去年8月土耳其發生貨幣危機以來,貨幣里拉對美元匯率迄今已暴跌40%以上,成為外國人踴躍購買土耳其房地產的主要原因之一。該國是繼中國、俄羅斯、印度、巴西和南非等「金磚國家」之後又一蓬勃發展的新興經濟體,在國際社會享有「新鑽國家」的美譽,已成為「經濟安理會」20國集團的成員。 里拉下跌,令到以美元計價的土耳其房產投資價值迅速飆升,一間約100萬里拉的單位為例,投資者原先需要支付近38萬美元才能購買,而現只需要約24萬美元就能購買。以美元計價的土耳其房產,單憑美元兌里拉的匯率,已充斥商機。 從長遠來看,土耳其大搞基建、人口增長迅速、城市擴張加速,政府政策支援等,土耳其的房地產行業仍然後勁十足!尤其是通脹的情況下,房產仍然是海外投資者投資保值的首選之一。 連接歐亞的絕佳地理位置 土耳其處於亞洲、歐洲、非洲三大洲的交界處,港口、機場、公路、鐵路等基礎設施完善,已成為區域至關重要的產品、服務、人員、技術集散地。城市化與大型建設項目的不斷推出,以及人口優勢將是不斷推動土耳其房地產市場發展的重要後盾。 與此同時,土耳其政府近期宣布廢除房產增值稅,此舉鼓勵了很多海外投資者購置土耳其房產的情緒。值得一提的是,近年,土耳其房地產的外國投資者大幅增加。目前,眾多國際機構也評定土耳其房地產市場處於價值投資窪地,加上土耳其較佳的地理位置等優勢,讓土耳其房產受到愈來愈多外國投資者的青睞! [...]

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樓市速報:《收地條例》箭在弦上 發展商勢加快規畫

新一份施政報告將會於下週三(16日)公布,其中在房屋政策方面,有大行估計,社會對「明日大嶼」的高建造成本存有激烈爭議,料會擱置此計畫,反而農地轉換將會是施政報告的焦點。事實上,政府為增加土地供應已經扭盡六壬,近日更宣布動用《收回土地條例》收回私人土地以興建公共房屋,未來5年會收回約700公頃新界私人農地作「公共用途」。作為擁最多農地的恒基地產(00012)據悉會配合政府政策,新世界發展(00017)則已主動捐出農地。然而,為免具潛力的私人用地被強徵,有分析認為,發展商將提速提交規畫或換地。 近日本港的社會撕裂沒有緩減之餘,更有轉趨惡化之勢,皆因上週五(4日)特首林鄭月娥宣布,決定根據《緊急情況規例條例》訂立《禁止蒙面規例》,把示威浪潮再升溫。觀乎新一份《施政報告》即將會在下週三(16日)發表,其中預料房屋及土地政策將是重中之重,據瑞銀發表研究報告,預期政府將會擱置「明日大嶼」計畫,因為社會對於計畫的高建造成本存在激烈爭議,取而代之的是,未來的土地供應將會更依賴於農地及棕地轉換,並預期政府會鼓勵發展商參與土地共享先導計畫。 瑞銀報告指出,發展商持有大約1,000公頃農地,佔政府估算截至2046年短缺1,200公頃土地的83%。政府計畫發展的3個新發展區相當於984公頃,當中有大約700公頃農地將會被轉換,以應付未來5年的公共發展需要。該行又估計,新增住宅供應量或會超過17.7萬個,相當於香港政府4年的房屋供應目標。然而,首批住宅供應似乎不能在2024之前出現,故對短期房屋供應的影響有限。 事實上,為增加土地供應,政府表示未來5年會應用《收回土地條例》將收回約700公頃新界私人農地作「公共用途」,興建公營房屋及基建設施,預期較集中於新界東北(古洞北、粉嶺北)、洪水橋,以及元朗南新發展區的範圍一帶,而4大私人發展商現所持的新界農地超過1,000公頃,大部分也鄰近4個新發展區的週邊,相信不少將受到影響。 古洞北粉嶺北先行 如近日地政總署就古洞北及粉嶺北新發展區第一階段發展,張貼公布將收回784幅私人土地,涉及面積約68公頃私人用地(即約731.9萬平方呎),以及8,103平方呎的墳墓土地,當中約100萬平方呎農地便是由恒地或同系等持有,意味將被政府收回發展。恒地表示,當中所涉及的100萬方呎農地,集團仍未有規畫發展,當中較多分布在粉嶺北新發展區內,並指會樂意配合政府的做法。假設政府以最新的收地甲區特惠補償金約1,389.6元計算,預計該批用地被收回後,恒地可獲得約13.89億元。 至於在古洞北及粉嶺北發展商第一階段範圍內,恒地去年已先後完成兩宗換地補地價申請,可建樓面共約94萬平方呎,補地價金額共約37.6億元。若以今次遭收回的100萬平方呎農地計,將佔恒地整體所持農地僅近2.2%。 除恒地外,其實新世界執行副主席鄭志剛宣布,將會捐出300萬平方呎農地發展社會房屋,當中100萬平方呎予社企「要有光」發展。若以地政總署今年4月起每呎農地補償1,124元計算,等於新世界捐出約33.7億元。鄭志剛示,首階段會先捐出位於天水圍站旁邊的3幅農地興建「光村」,涉及面積28,000平方呎,冀2022年可以落成。3幅農地至少會租至2047年,因此,估計整個計畫有1萬人可受惠。 綜合發展商最新年報資料顯示,四大發展商中,擁最多農地的恒地持有約4,490萬平方呎農地,佔逾四成,當中於古洞北和粉嶺北及洪水橋新發展區,分別持有近630萬及647萬平方呎土地。而其餘3家發展商在新界東北新發展區亦持有若干農地,未來亦有機會被收回。資料顯示,新鴻基地產(00016)現坐擁約3,100萬平方呎農地,新世界及長實(01113)則分別持有約1,700萬及約1,385萬平方呎農地。其中,新世界將捐出約300萬平方呎用地興建社會房屋,便佔其整體持有量約兩成。 建公屋比例較低 觀乎過去當政府動用《收回土地條例》收回地產商手上的農地,地產商必然會竭力反對,提出司法覆核,並要求很高的賠償額,打官司打很多年,所以政府遲遲沒有動用這條法例收地。據發展局表示,由1997年7月1日至2017年底,政府曾154次引用《收回土地條例》,惟屬於收回私人在新界的農地作為興建公屋的個案就只有13次。而由2018年至今,據地政總署紀錄,期內亦曾有10次收地,當中8宗是屬於市建局重建計畫,2宗則屬基建工程。 由此可見,過去只有不足一成個案是與收回新界農地建屋有關,證明政府引用條例收地的態度算是審慎。即使《收回土地條例》賦予政府有收地權力,但仍然須按法例規定向地主作出補償。按照《收回土地條例》第6條說明,在土地歸還政府的日期起計28天內,當局須致函前業主,就收回該土地而作出補償要約。 目前,地政總署有就收地補償訂定特惠補償率,並在每年4月及10月兩次按照市場情況更新。以最新10月份的金額計算,屬於新市鎮發展或者全港性主要工作影響的新界地,俗稱甲區土地,農地每呎基本補償率為1,389.6元,而甲區屋地基本補償率則為2,757元。按照條例規定,地主若不同意政府的補償金額,可在土地收歸政府後的1年內到土地審裁處作出上訴。同時,亦有發展商會透過司法覆核,挑戰政府作出的賠償金額,如建生國際(00224)去年亦曾就一幅被政府收回用作興建安老院舍的古洞地皮的收地賠償作出司法覆核。 話說回來,畢竟目前發展商手持大量新界農地,一旦政府切實加快引例收地,發展商為免具潛力,又或是已展開規畫中的私人用地被強行收回,相信會加快提交規畫或換地申請。泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚認為,預計短期內發展商就改畫或換地、補地價申請將會增加,特別是有初步基建設施及大型基建規畫落成的地區農地,以往礙於偏遠和未有配套支緩,現時趁機闖關的條件更高。 新地長實加快發展 [...]

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新盤放大鏡:長沙灣「愛海頌」 呎價萬四起跳

由長實集團(01113)夥拍市建局合作發展的長沙灣新盤愛海頌,終於宣布首張價單,涉及180伙,以扣除最高折扣22%計,首批單位平均呎價18,688元,長實執行董事趙國雄聲稱開價低同區新盤逾一成至近兩成,更是近兩年來同區最平新盤,市場人士則預計項目的2房單位可迅速沽清。 愛海頌的首張價單共180伙,佔整個項目876伙的兩成,剛好是2018年實施的樓花條例每輪推售必須達到總單位量兩成的水平。價單內的2房單位由721.7萬元起跳,呎價14,789元;3房單位則由1,034.4萬元起跳,呎價14,054元起。趙國雄形容價錢連「上水都買唔起」。 長實助理首席經理(營業)何家欣補充說,首批單位中的135伙為2房戶,45伙為3房戶,實用面積介乎488至785平方呎,發展商提供共6種付款方法,包括即供、360天成交及建築期付款等,如採用即供210天付款計畫,買家高可享22%折扣,令首批單位折實價介乎721.7萬至1,617.8萬元。 為顧及家庭及換樓客需求,愛海頌同時提供「家庭認購優惠」,同一家庭購買多於一個單位,可獲額外1%折扣優惠。另集團還提供備用高八成的一、二按。 間隔: 由4座住宅大樓組成的愛海頌,戶型包括2房及3房。當中2房戶涉658伙,佔75%,實用面積由474至507方呎;3房有218伙,佔整體25%,面積由695至786方呎,另設11伙天台特色戶。 配套: 愛海頌的會所名為Club Sonatina,以花名Sunflower、Moonflower、Aster劃分三大享樂主題,分別為男士、女士及家庭度身訂做時下最流行設施及活動,總共約40項。項目配備以不同主題劃分的9大藝術園區以及逾16,000平方呎的公眾休憩用地。 交通: 愛海頌的交通說方便可以方便,說不方便又是不方便,因為其在港鐵深水站及南昌站中間,步行至這兩個站都要花7至8分鐘,如果不搭港鐵的話,乘巴士及小巴可能更方便,因其附近荔枝角道及長沙灣道都有多條巴士及小巴線往來港九新界。 同區供應: 長沙灣、深水區是九龍市區近年其中一個供應較多的地區,除了早前開售的匯璽外,其他樓盤規模都較細,未來的已知項目包括通州街/桂林街重建項目,發展商為香港小輪(00050)及市建局,將提供209個住宅單位,料2023年或以後落成;另一個項目海珀由德祥地產(00199)及市建局合作發展,為於海壇街,提供76個單位,料2020年2月1日入伙;還有恒大(03333)發展的東京街27至29號項目,共414伙;萬科置業的福榮街、營盤街與福華街交界項目,共467伙;以及興勝創建的通州街256號WEST PARK有63伙;和大埔道383號翠雅山,有35伙。 [...]

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樓市速報:港府擬推「限購令」 助用家入市

        面對香港房價過高,市民買房難上加難,有本地報章引述消息報道指,香港政府有意在新出售土地的賣地條款中,規定新建房屋只能出售給香港人,以限制外地人在香港買房。提出「限購」的工聯會亦建議,可推出「港人港樓」進化版,在賣地條款中限制所建房屋,不能賣給外地人或「炒家」,認為此舉有助房屋資源平均分配,協助真正需要住屋的用家入市。 本港住宅樓價水漲船高,政府多年來推出不同需求管制措施,以限制樓價升幅,當中最矚目為2016年底,將從價印花稅劃一加至樓價的一成半,非本地買家及公司客入市購買住宅時,稅率亦相應增加至樓價的三成,以減少投資者及港外人士在港入市的數量。據悉,在港府推出有關措施後,非本地人士購買本港住宅的數量大減,由原先佔整體住宅購買量的4%,減少至近年1%。 港府內部認為,雙倍印花稅本身,已達到「寓禁於徵」的作用。但在近日《施政報告》諮詢中,工聯會就提出「限購」措施,港府內部亦就此進行認真研究。港府消息人士指出,若要全面限制本地房屋售予非本地人士,就要進行立法,承認此舉的影響層面太大,可能會惹來反彈。另一個做法,是仿效空置稅的做法,只針對新建房屋進行限購,其中一個做法,是仿效前特首梁振英年代推出的「港人港樓」計畫,在推出土地時,加入賣地條款,規定只能賣給本港永久性居民。消息人士認為,有關做法作用並非太大,但承認可能可以改善公眾觀感。 工聯會立法會議員郭偉就提出「港人港樓」進化版,認為除限制外地買家入市外,亦進一步擴展至對本港樓宇「炒家」進行限制,有助房屋資源平均分配,協助真正需要住屋的用家入市。他認為,若政府有意推行「限購」應該要比「港人港樓」實行得更仔細,才能就現時情況作出限制,因為「港人港樓」推出時,若買家本身為香港人就可繼續購買,但若果現時推出「限購令」,就可連香港人亦可規限。郭續指現時樓價高企,惟投資者仍大手連掃多個單位然後謀取暴利,若推出「限購令」相信有助減少有關情況。 但民建聯立法會議員張國鈞則表示,推行「限購令」爭議較大,短時間難取共識,因此為長遠房策的方案之一,過往曾有建議限制港外人士入市,惟亦有外國商會稱現時仍有不少外國人在港工作,若推出「限購令」後將會帶來不便。他指,若推行有關方案,可以就多個方向考慮,例如有何方法阻止市民避稅,以及對社會各界的影響等。 [...]

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加拿大最大型的文化中心項目Oakridge舉行香港期間限定展覽

致力推廣文化發展的北美著名頂級物業發展商西岸集團(Westbank)隆重呈獻全新加拿大最型的文化中心項目 – Oakridge。位於溫哥華西區豪宅地段,Oakridge將為市中心提供一種新的生活方式。將達近十英畝的全新綠化公園、省內最好的學校、公共交通設施及高級商場也是近在咫尺。 Oakridge的首個香港展覽將於在9月21日至10月13日,上午11點至晚上7點假中環皇后大道中20號太平行地下展出,在展覽會中可了解更多這個未來之城,以及如何成為這個獨特社區的一份子。 展覽會除了為觀眾帶來這個加拿大文化中心Oakridge的預告,還同時慶祝Oakridge x Clémande項目的推出。它為Oakridge最新的住宅項目,也是第一個由著名的法國設計師Clémande Burgevin Blachman所設計之家具齊全的居所。 展覽旅程由踏進一個音樂森林開始,並遠離煩囂的中環皇后大道。在欣賞卑斯省自然美景的同時,都可細聽以Fazioli F183鋼琴所彈奏的悠揚現場音樂。 觀眾可先從建築藝術去了解西岸集團,包括西岸集團的酒店如溫哥華香格里拉酒店、多倫多香格里拉酒店、費爾蒙太平洋酒店 – 為加拿大三大最佳酒店。隨後觀眾會到影院,去感受加拿大自然美,以及率先欣賞Oakridge的未來。 離開影院之後,觀眾可以透過大型建築模型和展品了解更多Oakridge的規劃,包括其10英畝的綠化公園、美食市集、芭蕾舞蹈学院 [...]