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樓市速報:舊樓收購活動頻 今年強拍勢創新高

本港的政治風波仍未得到解決,樓市氣氛亦受到波及,樓價指數持續回調;然而,此時的舊樓收購活動卻未見放慢,有發展商反而趁此機會加快收購步伐,藉此增加土儲。資料顯示,單是近3個月的強拍申請個案便增加1倍。這也難怪,歸根究底還是土地供應不足所致,政府減少賣地表的地皮,發展商無法從中補充土儲。有分析料,今年申請強拍的宗數將會創新高。 因修訂逃犯條例而引發的社會衝突已持續3個月,雖則特首林鄭月娥已改口「撤回」修例,可是仍未能緩和目前的局勢,市場氣氛不明朗,樓價亦持續回調。據最新公布的中原城市領先指數CCL,8大指數均連跌兩週,是約10個月以來首見。資料顯示,CCL最新報185.45點,按週跌1.34%,跌幅屬12週以來最大,且是18週新低,其中大型屋苑樓價走勢的CCL Mass亦屬18個月新低,報187.14點,按週跌1.45%,跌幅更為34週最大。 另差餉物業估價署的最新公布,7月全港私人住宅樓價指數降至394.4,按月下跌0.1%,連跌2個月。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為,有關指數跌幅較預期少,以近日社會情況及市況看,估計未來兩、三個月指數可能仍會「向下」調整,幅度約5%。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出,中秋節前樓價明顯加快向下調整,但樓市並非轉勢大跌,估計只是重回今年初水平。 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,目前私宅樓價與5月份高峰期相比已下跌2.7%,但仍較年初樓價升8.9%,惟樓價處於下滑趨勢,而較熱門的中小型屋苑樓價,已較今年6月下跌3%至5%。他預料若社會衝突持續,樓價至年底前或再跌5%至10%。 財團熱情未減 雖然樓市氣氛不如年初,可是亦無阻舊樓收購的熱情,不少財團反在淡市下加快收購步伐。資料顯示,今年土地審裁處暫錄28宗強拍申請個案,單計6至8月份,短短3個月已有12宗申請,較去年同期約6宗增加1倍。 事實上,舊樓重建一向都是發展商增加土地儲備的渠道之一,往往市況變化都會影響發展商的收購部署,如在旺市時,發展商需以較高的收購價吸引業主出售單位,因此舊樓完成收購一般都需時數年,故發展商在逆市時都會較為審慎,避免因收購積壓大筆資金。可是,正因目前市況轉弱,讓不少業主的持價心態減弱,又或是較願意以市價沽貨,才令部分財團在淡市下加快收購。 如長實(01113)去年便重啟九龍塘和域臺收購,相隔1年,上月在淡市下成功增購1伙,呎價2.2萬元,與去年收購呎價相若,累積購入業權約三成。另外,市區舊樓收購持續活躍,土地註冊處資料顯示,灣仔駱克道410至412號的年豐大樓錄得12宗收購,包括11個住宅單位,收購價介乎722.6萬至895.4萬元,收購呎價約2.17萬至2.2萬元,另以2,572.8萬元買入舖位。而項目旁邊的駱克道406至408號舊樓,同一財團亦以8,704.2萬元「落釘」買入一個地舖及2個住宅單位,估計2個地盤若統一業權後有機會合併重建發展。 恒地擴角咀版圖 與此同時,一向積極收購舊樓的恒基地產(00012),近年積極再擴展大角咀區版圖,最近市傳集團以6,768.5萬元增購嘉善街及博文街舊樓的8個單位,每伙收購價介乎690萬至946.5萬元不等,收購呎價約1.5萬元。目前,恒地在大角咀一帶有多個收購發展項目,分布於嘉善街、利得街、角祥街及萬安街等,計畫發展成利奧坊系列項目,將提供逾2,000伙,同系已推售的利奧坊.凱岸和利奧坊.曉岸,成交呎價約2.2萬至2.4萬元。 此外,旺角洗衣街215至217號舊樓亦新錄得2宗成交,涉資2,750萬元,新買家為鈞鑫有限公司,公司董事為田生地產人士黃琬涴及潘繼昌,市傳亦是為恒地的收購項目。 即使有大量農地儲備的新鴻基地產(00016)亦不甘落後,畢竟市區土地供應不足,市傳新地亦有出手。土地註冊處資料顯示,銅鑼灣寶靈頓道15號榮安大樓地下,新近以7,950萬易手,新買家為廣寶集團,公司董事為李頲(LI TING),與新地物業投資襄理李頲同名,相信為新地或有關人士。樓齡45年的榮安大樓,為1幢16層高商住物業。今年3月新地曾就上述大廈申請強拍,當時新地持有91.67%業權,僅餘2個住宅單位未能收購,扣除上述購入單位,估計餘下的是由九建執行董事柯沛鈞以個人名義「落釘」的單位。 話說回來,發展商或財團如此積極收購舊樓,全因是土地供應不足所致。萊坊林浩文表示,估計未來2至3年住宅供應充足,但中長線是一大問號。目前樓價仍然高企,住宅供應在數字上雖然足夠,但可負擔的住宅供應(affordable housing)卻嚴重不足,所以一般市民能負擔的面積愈來愈少,故保障未來土地供應十分重要。他認為,政府應盡早確立時間表,並進行諮詢和作出規畫,以便增加中長線的土地供應。 政府推地量少 事實上,過去幾年政府都積極推地,每年賣地達20至30幅,加上鐵路及市建局的項目,發展商要吸納土地並非難事,可是過去2年政府推地數量明顯減少,今年上半年共推出7幅土地,當中有3幅地皮更是百億地王,相較2016及2017年高峰期時,平均每半年有多達10至15幅地皮推出,推地量明顯減少。即使是最近政府新一季推出的賣地計畫,亦只推出2幅住宅地皮,涉及近1,350伙,即使連同港鐵黃竹坑站第4期的800伙,3幅地皮合共才有2,150伙,顯然發展商要透過投地吸納土地儲備變得困難。 再加上,政府去年將公私營房屋比例由六四比增至七三比,私人土地供應因此由以往每年目標1.8萬伙大減至1.35萬伙,供應目標下調25%。與此同時,香港土地供應持續短缺,無論是公營還是私營都是供應不足,然而,政府開拓新土地資源又屢屢受挫,特別是近期受到社會衝突影響,政府為了避開各種政治敏感的措施,不單是明日大嶼,就連公私營合作等建議均須押後推出,短中長期土地供應均受阻。 如立法會早前已將涉及逾5億元的「明日大嶼」相關研究,在財委會中由原本處於議程的第三項調至最後一項。消息指,有機會引起公眾「官商勾結」疑慮的「土地共享先導計畫」,原本是發展商補充土地儲備的一個渠道,但今年初政府宣布全盤接納土地供應專責小組報告後,計畫的細節框架仍未落實,當局在評估社會最新形勢後,已決定將計畫押後。難怪發展商要透過收購舊樓增加土儲,有測量師預料,今年申請強拍的宗數或可突破40宗,勢創7年新高。 [...]

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新盤放大鏡:馬鞍山「峻源」 低價招徠

踏入9月,多個新盤輪流登場,當中由中信泰富發展的馬鞍山峻源,首張價單50伙的每平方呎平均折實價僅15,999元,較同區新盤近年開價都要低,如相對去年新鴻基地產(00016)的雲海首批折實價16,998元及碧桂園(02007)泓碧的首批呎價16,497元,分別低6%及3%,但因單位以3房起跳,所以收票反應未如近期推售的細單位樓盤。 翻查資料,峻源的地皮是中信泰富於2015年5月投得,當時地價14.7億元,樓面呎價高達6,502元,較新地的雲海地價4,251元高53%。然而,峻源首批50伙的開價只是15,999元,較雲海去年1月的開價16,988元低5.82%,反映發展商中信泰富對於樓市看法較保守。 中信泰富物業代理董事關潔瑩形容項目的定價屬「換樓喜動價」,又指近期一手銷情強勁,未見受社會運動影響,對銷情有信心。該項目上週二(3日)開價,週三開始收票後,消息指截至週一(9日)累收250票,即超額認購4倍,聞說發展商還考慮加推單位。 間隔: 峻源由3座住宅大樓組成,提供148個分層單位,面積介乎879至2,678平方呎,每座的地下至頂層(22或23樓)為住宅樓層。屋苑最細單位已是3房間隔起,主攻換樓家庭客市場,每座大廈的標準樓層設有2至3伙,並配有2部住宅升降機及1部貨運升降機。 單位間隔全為3或4房,包括3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連雙套房)及書房加儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁,當中以4房為主打。 項目的標準戶共128伙,實用面積由922至1,656方呎不等,每戶均配置34至59方呎露或及16至18方呎工作平台。特色戶共20伙,分地下連花園戶、連平台戶、頂層特色戶及頂層複式戶4類,面積介乎879至2,678方呎,有3房或4房,每戶配置16方呎工作平台。 配套: 樓盤設有18,467方呎住客會所,提供包括戶外泳池、園景區等一般會所設施。而生活上,鄰近大型屋苑迎海設有購物商場「迎海薈」可應付日常需求,其設有超級市場、連鎖咖啡店及多家連鎖食肆。而在烏溪沙站一帶及銀湖.天峰也有小量店舖。 校網: 據悉,屋苑的小學校網為89區,中學則列入沙田區,網內的知名學校包括馬鞍山聖若瑟小學、明愛馬鞍山中學、浸信會呂明才中學及沙田官立中學等。又區內設有國際學校啟新書院,有小學及中學部,由英基學校協會創辦。 交通: 住宅步行往最近的港鐵站烏溪沙站需時約5分鐘,前往港島及九龍區需時約40至50分鐘。而港鐵站基座為巴士總站,交通尚算方便。 同區供應: 馬鞍山未來的新盤供應以大單位為主,所以供應量有限,估計未來可推出市場的同區物業為信和置業(00083)早於2017年7月投得的白石地皮項目。據去年3月屋宇署批出的建築圖則,項目將建成5幢9層高住宅大廈,合共提供90伙,即比峻源的單位量還要少,原因是其單位實用面積介乎1,000至1,600方呎,也是以3房及4房為主。信置去年11月曾透露,項目計畫今年下半年推售。 [...]

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樓市速報:傳政府擬引用《收回土地條例》大建公屋

民建聯週三(11日)召開記者會,提議政府應引用《收回土地條例》,大量收地建公屋,以解決公共房屋短缺問題。坊間同時傳出,去年曾拒絕引用此例的特首林鄭月娥,亦已改變態度;加上地產建設商會執委會主席梁志堅亦對此表明歡迎,相信空穴來風,未必無因。 近3個月來因反對修訂《逃犯條例》引發的社會運動,已對本港經濟帶來沉重打擊,港府由「暫緩」修例至最近改口稱「撤回」修例,都未見能紓解民憤,而政府亦一直表明關注本港嚴重的住屋問題,近日遂有消息指一度堅決反對引用《收回土地條例》向地主收地的特首林鄭月娥,已決定改變態度,將引用此例大量收地。 同時間,建制政黨民建聯週三在多份報章刊登頭版全版廣告,內容是「民建聯強烈要求政府引用《收回土地條例》大量興建公營房屋爭取3年上樓」,以及「收地建屋刻不容緩」。回看最近一次有議員提出以此例收地建屋,始於2018年5月,當時民主黨兩位議員涂謹申及尹兆堅都建議政府應引例收地,但遭林鄭月娥以擔心引起司法挑戰而拒絕。 事隔年多,坊間突然傳出林鄭轉風向的消息,同時配合民建聯的高調支持引例收地,再加上地建會梁志堅同於週三表態形容建議是一個「Good Move」,相信這消息最終變成事實的的機會率相當高。 根據《收回土地條例》(第124章)列明,該條例賦予政府權力徵用私人土地作「公共用途」。倘政府擬收地作該條例第2條所界定的「公共用途」,會等待律政 司司長確定其認為有關土地的建議用途確屬公共用途後,才向行政長官會同行政會議建議收地。 另收地計畫通常是由地政總署應其他政府部門要求而提出的,以施行工務計畫項 目;或應半政府機構要求而提出,以進行發展計畫,例如根據經核准分區計畫大綱圖或總綱發展藍圖興建公共房屋。政府事前會就所有涉及收地及清拆的計畫, 諮詢有關區議會,(某些區議會的成員包括該區的鄉事委員會主席)。行政會議在作出決定前,會全面考慮公開諮詢所得意見及書面反對。 [...]

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海外樓市:住宅租金上漲 推高倫敦樓價

原本已是樓市熱門區的倫敦,因為租屋熱潮再度成為市場焦點。截至今年6月20日,英國全國租金水平已比去年上漲2.6%,尤以英國西南部地區、蘇格蘭及倫敦都會區的增長最為迅速,其中倫敦都會區的租金漲幅更一度高達3.1%,每月租金平均要價1,716英鎊,由於年輕人傾向將租屋視為一種生活方式,不僅造成租屋人數連年提升,更連帶影響租務蓬勃發展、租金步步上漲。到了2025年,倫敦60%的人都可能成為租房一族,而到了2039年,英國全國租屋人數將會超過置業人數。 在2000年時,倫敦僅40%的居民選擇以租屋方式生活,當中僅26%年齡在20到39歲間的人擁有自己的房產。據普華永道預測,這項數據將會大大轉變,至2025年,約有60%的倫敦人將成為租屋一族。因此,不少房地產熱門區會變得更有保值及增值性,在投資客眼中已成心頭好。 英國目前擁有自己房屋的人數比例約佔整個市場65%,相較2010年已經下降5%,若持續目前的租屋熱潮,20年內租屋人數比例就會超過擁房人數的比例,達到50.7%的新高峰。 住宅放售價上升 根據物業網站Rightmove報告,由於供應短缺有助支持樓價,新的賣家數量按年減少接近11%;與此同時,8月的銷情傳統偏淡,但今年8月的市況顯著好轉,反映樓價的買家和賣家的想法開始有轉變。8月份英國全國房屋銷量是四年來最多,原因可能是業主趕在10月30日英國脫歐限期前,出售物業。  東南部及西南部的住宅放售價低於一年前水準;英格蘭北部、蘇格蘭和威爾斯這些地區的樓價一般低於平均水準,如今顯示出穩定升幅。隨勞工市場好景,工資增長是11年來最快,英國消費者開始擺脫英國脫歐的憂慮,有助支持樓市。 倫敦市場是對英國「脫歐」進展最為敏感的地區,由於供應仍然不足,因此物業短缺相信可支撐樓價升幅。仲量聯行預測,2020年大倫敦區的樓價價增長將升至2%,2021年至2022年更會更強勁的反彈至每年4%增長,未來五年樓價達14.8%的升幅。至於倫敦中心發展區,相信當未來供應持續減少,2021年樓價可望達到每年強勁的5%增長。 印花稅或減 英國按揭公司Nationwide數據顯示,7月平均樓價按年僅升0.3%,不但較6月進一步放緩,而且連續8個月增幅不足1%,對比2016年脫歐公投時平均升幅逾5%。首席經濟師Robert Gardner稱,勞工市場健康和借貸成本較低,會對樓市帶來支持,但政治不明朗因素會為市場活動和情緒帶來潛在負面影響。 根據2014年出台的印花稅新政,售價在150萬英鎊及以上的房產所適用的稅率從7%升至12%,對於購置昂貴住房的買家影響最為顯著。目前,英國首相約翰遜提議降低或取消這一部分增稅。 外界正在熱議英國脫歐後,政府可能採取哪些措施來支持國家經濟發展和刺激房地產市場。約翰遜打算重新審視印花稅政策,儘管現在下定論還為時尚早,但如果最終成為現實,將明顯刺激這一價格區間的市場。 不少外國投資者並不熱衷於超豪華物業,相反比較關注售價在50萬英鎊至300萬英鎊的物業,因為這一價格區間的住房更容易出租,而且倫敦的租房需求依然強勁。 移民政策刺激樓價 此外,約翰遜曾表示,將取消英國傑出精英簽證(Tier [...]

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樓市速報:新盤逾4,000伙待推 必貼市價登場

受到近月的社會運動影響,樓市觀望氣氛濃厚,發展商在推盤時亦相對審慎,以價吸引買家進場,故一手市場仍能保持以往熾熱的銷情。踏入9月,新盤排山倒海湧至,目前已有2個新盤相繼推出,初步估計還會有逾4,000伙即將登場。有分析認為,現在樓市正處於調整期,故料未來的一手大型新盤,都會維持這種貼市價的定價策略。 即使近期的社會事件仍未平息,經濟環境亦受到影響,但坐擁大批盤源的發展商也不能持續觀望。據土地註冊處的數據,今年8月份全港只錄5,155宗樓宇買賣登記(數字主要反映7月中旬至8月上旬的樓市實際狀況),較7月份的6,372宗下跌19%,而成交金額亦跌21%至428.09億元,不論是宗數及金額都是創6個月以來的新低及年內次低水平。 一手市場方面,因受社會示威及衝擊行動影響,發展商放慢推盤步伐,致使拖累8月份一手私宅買賣登記僅錄得1,219宗,按月急挫32%;而月內登記總值亦大減26%至127.57億元。而二手住宅市場方面,登記表現持續受壓,並出現連續4個月拾級下行的走勢,反映愈演愈烈的社會衝擊窒礙了二手市況。 若然只計算8月份的一手成交數據,即使推出的新盤不多,但每每推出時,銷情都是力保不失,好似上月主要是靠會德豐(00020)將軍澳日出康城9A期MARINI、億京的荃灣映日灣及鷹君(00041)大埔白石角朗濤力撐,3盤共售出1,163伙,佔8月整體一手成交約88.5%。 億京成8月吸金王 其中億京映日灣兩度開賣都取得沽清成績,連同招標售出的單位,單月共賣出595伙,套現逾48.7億元,加上同系大埔白石角海日灣及海日灣II,帶動集團全月售出607伙,套現逾50億元,成為8月的吸金及賣樓雙料冠軍。至於會德豐的MARINI亦趕及8月的尾班車,上週五(8月30日)首輪開賣500伙,即日沽出437伙,全月共賣444伙,套現逾34.1億元;另上月初進行次輪銷售的朗濤,全月共售出124伙,套現逾13.1億元。 雖然上月的政經環境都不佳,一邊是示威活動愈來愈激烈,另一邊中美貿易戰再度升溫,雙方互加徵關稅,令8月港股大幅插水7.4%,在全球主要市場中表現最差。然而,新盤仍能熱賣,利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,這全因一手市場積極以貼市價推盤,吸引購買力出動。 Q房網香港董事總經理陳坤興亦指出,雖然整體樓市轉趨淡靜,樓價亦處於整固期,但上月新盤銷售仍然「逆市造好」,上月新盤總銷量竟然成功企穩。他表示,新盤定價以貼近市價為主,同時發展商市價推盤策略亦明顯奏效,不少新盤開售反應相當理想,相信未來發展商仍會維持貼市價推盤策略,讓整體樓市有序調整。 就像如今才剛踏入9月,發展商亦加快推盤步伐,會德豐繼上月22日公布9A期MARINI首張價單,且於首輪推售銷情不俗,便隨即在9月1日推出日出康城9B期GRAND MARINI首張價單,合共101個單位,價單定價由795.7萬至1,746.1萬元,最高可減21.5%,折實價由624.7萬至1,370.7萬元,折實呎價13,434至18,059元。相對MARINI首張價單首批的130伙,折實呎價介乎13,794至16,232元,實屬原價推出。截至本週一,項目累計收逾550票。 峻源定價低於二手 相隔2天,中信泰富旗下位於馬鞍山落禾沙的新盤峻源亦緊接出擊,週二公布首張價單共50伙,平均呎價17,203元,扣除最高7%折扣後,折實平均呎價15,999元。回看去年1月同區新鴻基地產(00016)雲海首批折實平均呎價16,988元,以及去年11月碧桂園(03383)的泓碧首批折實平均呎價16,497元,分別低約6%和3%。若比較現時同區二手新型屋苑,如迎海、星漣海平均呎價約1.7萬至2萬元,折讓更有約6%至20%。中信泰富物業代理董事關潔瑩指,首張價單屬「換樓喜動價」,認為首張價單具競爭力。 與此同時,新地的南昌站匯璽III亦部署出擊,新地副董事總經理雷霆表示,匯璽III已經獲批出入伙紙,會以現樓形式發售,最快本月中推售。項目由3座高座、兩座低座大廈組成,提供1,172伙,料為今年最大型的市區全新盤。新地代理副總經理唐錦江指出,首批將先推高座單位。 另高銀金融(00530)旗下的何文田傲玟亦乘勢搶灘,擬短期內向傳媒開放示範單位。項目已上載樓書,並已獲批售樓紙,意味可隨時出擊。傲玟由6座住宅組成,提供401伙,主打800方呎以上大單位,大部分為全套房設計,標準單位面積介乎848至1,447方呎。有同區代理指出,由於項目屬市區傳統豪宅地段,區內物業往往不乏買家承接,而上述常盛街項目,雖未正式登場,但市場對市區豪宅仍具相當大需求,故早已接獲多宗查詢個案,主要看中區內的校網,故料該項目開售後市場反應將不俗。 6新盤整裝待發 [...]