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樓市速報:疫市之後 港島東商廈向好

內地新型冠狀病毒肺炎疫情來襲,本港商廈市場亦受拖累,上月寫字樓租售價齊跌,有代理預期,首季商廈交投或創歷史新低,租售價續受壓,當中甲級寫字樓租售價或跌半成,但料不會出現「沙士」般的跌幅。分析指,當疫情完結後,最快今年年中始有望回穩。而在去中環化的趨勢下,核心區甲廈租金料跌逾一成;而港島東商廈因受追捧反而會錄得升幅。 正當修例運動有緩和跡象之際,以為商廈市場可以重拾光明,誰不知內地新冠肺炎不斷擴散,香港亦不能倖免,更有社區爆發之憂慮,並確認有二代傳播。 財政司司長陳茂波於上週發表網誌,直言疫情令本已下行中的香港經濟受到進一步的打擊,很多慣常在新春期間舉行的團體活動或春茗,都因疫情而取消,旅客銳減,飲食、零售、消費及旅遊相關等行業受重創,無論是企業或打工仔,都面對收入大減甚至資金週轉壓力,近日更相繼傳出有企業要求員工放無薪假期、減薪甚至裁員的消息。 經濟受挫,不但住宅市場受到影響,商廈市場亦受到沉重的打擊。市場消息指出,中環美國銀行中心中層05至09室,面積3,497方呎,以每呎52元租出。美聯商業區域營業董事麥世強稱,上述租金較市價低約一成,社會運動於去年年中萌芽發酵,早已令甲廈市場觀望氣氛瀰漫,加上近期武漢肺炎來勢洶洶,令甲廈租金進一步受壓。 事實上,上址於去年曾以每方呎90元放租,較最新承租租金相差約42%。該甲廈現時仍有2伙單位以每方呎52元放租。據美聯工商舖資料,該甲廈近年租金持續高企,如今租金水平需要回溯至4年前,資料顯示,高層單位於2016年1月以3.6萬租出,以面積720方呎計,呎租約50元。 首季交投或創新低 美聯工商舖資料研究部指出,1月份50大甲級商廈僅錄得3宗買賣,是近2年次低紀錄;價格及租金按月分別下跌0.7%及2%,連續7個月向下,雙雙重返2018年初水平。 當中,金鐘甲廈售價按月下跌1.7%,是各區表現最差者,最新平均呎價約31,411元,重回2017年底水平;租金方面,更按月急挫4.1%,最新呎租僅62.4元,重返2017年中水平。 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,疫情打擊寫字樓市場,估計情況與2003年沙士時期相若,短期內將凍結商廈交易,預期首季商廈註冊買賣僅約150宗,有機會創歷史新低。不過他預計,今次商廈售價或難以像沙士時期般大跌,因為今次疫症發生後,內地已經即時放水救市,令到市場資金十分充裕,加上現時普遍業主持貨能力強,均不願意大幅減價平售。 資料顯示,受沙士影響,2003年上半年甲廈售價及租金,分別跌約12.8%及15.8%,惟當下半年市場回暖後,兩者均大幅反彈。成交量方面,2003年上半年僅錄592宗商廈買賣註冊,較2002年同期下挫約16.5%,但疫症退卻後,成交量則急速反彈。他預計,首季甲廈租售價將會下跌5%,待疫症完結後,商廈市場可望迎來回穩,這最快或於本年中至下半年開始。 連續5個月負吸納 雖說商廈市場在疫症過後或會好轉,但中區甲廈的前景仍是不樂觀。世邦魏理仕估計,由於今年整體擴張需求持續放慢,甲級寫字樓租金預期全年將會下跌5%至10%,特別是中環區,在「去中環化」的趨勢下,跌幅更達10%,資產價格或下調10%至15%。 世邦魏理仕辦公樓執行董事駱應銘表示,去年寫字樓空置率主要在核心區攀升,大中環區空置率由2018年底的1.3%,升至去年底的3.4%,是2014年以來新高;大中環區寫字樓租金亦見按年下跌5.9%,創自2012年以來最大年度跌幅。另外,仲量聯行指出,經濟存在不穩定因素,令整體甲級寫字樓市場去年12月錄得9.1萬方呎負吸納量,為連續第5個月錄得負吸納量,其中中環寫字樓市場上月則錄得1.61萬方呎的負吸納量,新租賃成交宗數則按月減少31%。 事實上,目前寫字樓市場已趨向由租客主導,租戶紛紛於區內尋求更具成本效益的辦公地點,而租賃活動亦主要受這趨勢所影響。由於傳統商業區的空置率持續上升,整體甲級寫字樓租金於去年12月按月下跌0.4%,中環下跌0.3%,空置率則升至3.6%,為2015年2月以來的新高。 仲量聯行大中華及香港研究部主管黃志輝指出,基於大部分業主均無意降價,以遷就投資者較低的估價,令寫字樓投資市場持續淡靜,初步數據顯示,去年寫字樓買賣成交總額按年下跌56%至336億元。 多個項目在籌備中 反之,因去中環化加快,近年不少機構選擇搬至港島東,如太古坊1座寫字樓,成功吸納不少機構由中環搬至。最為人認知的,莫過於證監會從中環長江中心遷出,轉租太古坊港島東中心9層樓面,每層面積約2.2萬方呎,合共約20萬方呎。 而今年區內亦有新商廈項目,例如恒地(00012)位於炮台山的港匯東正入伙,總樓面約13.2萬方呎,合共22層寫字樓,每層面積約5,500方呎。項目現正進行招租,中低層意向呎租約50至60元,其中一層樓面已獲預租。另外,新世界(00017)旗下的K11 ATELIER King’s Road亦已入伙,項目樓高22層,總樓面達44萬方呎,最大租戶為一跨國媒體公司,承租9層,現時呎租近60元。 此外,太古地產收購多年的仁孚工業大廈、華廈工業大廈,合共佔地達5萬方呎,預計將會重建成商廈,可建樓面達78萬方呎。毗鄰太古坊2座的濱海街48至94號一排舊樓,發展商今年初亦曾申請重建成商廈,將地積比率提升至15倍,可建樓面約35萬方呎。而已落成的太古坊1座,以及將在未來2年建成的太古坊2座,太古在區內近年新興建商廈項目,合共多達約313萬方呎商業樓面供應。 世邦魏理仕辦公樓執行董事駱應銘表示,今年非核心區、新建而更具成本效益的寫字樓空間將會受追捧,而「去中環化」的趨勢令港島東空置率保持在較低水平,甚至支持租金水平按年增長6.4%,表現強勁,雖然估計整體寫字樓租金或下跌,但相信港島東會有最多5%升幅。 [...]

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樓市速報:疫情肆虐 商舖劈價又劈租

武漢肺炎疫情肆虐,生意淡靜,商舖無論放租或出賣都要劈價才能脫手。近期多個巨額大舖都要大幅下調叫價,當中如西環地舖要劈價兩成多求售易手,赤柱巨舖亦要減價近兩成放售。市旺齊上,市差齊落下,地舖租金不得不大幅回落才能吸到租客。 中原(工商舖)商舖資料顯示,堅尼地城加多近街45至55號地下5至9號,舖位面積約2,000方呎。業主原以6,800萬元放售,現因應市況而減價1,800萬元或26%,至5,000萬元,呎價約2.5萬元,商舖可交吉出售,並可「買殼」形式購入商舖。 該物業前租客為餐廳,舖位本身備有來去水位,預計市值呎租約65元,但業主近期有感市況持續淡靜,加上有意重整投資組合,故大幅減價。受去年反修例風波,再加武漢肺炎踩多一腳,舖市首當其衝。中原(工商舖)研究顯示,2019年下半年西環區共錄得13宗商舖買賣成交,較上半年20宗下跌35%,而2020年1月更僅錄得1宗。 其他區城的商舖亦要減價出售,市場消息透露,赤柱市場道25號啟厚樓地下及地庫,面積4,612方計的巨舖,近日以近3億元易手,呎價約6.5萬元,現時商舖正租予超級市場。翻查資料,上述項目早於2018年4月起放售,當時地下商舖連同2、3、5、7、8、9樓連天台一併透過公開招標形式出售,當時意向價約3.6億元,意味今次交易價較意向價少近17%。 租務方面亦相當「慘淡」,中原(工商舖)資料顯示,深水埗汝州街210至214號地下,地舖面積約2,370方呎,另有約1,515方呎入則閣,總面積約3,885方呎,近日獲承租,成交月租約16.5萬元,平均呎租約42元,對比舊有租金大跌近26%。 舖位前租客為中信銀行,舊租金約22.4萬元,於去年遷出後,業主隨即將物業放租,叫價20萬元,但去年中開始爆發社會運動後,招租反應一般。近期終獲茶餐廳租客洽租,業主有感準租客有誠意,加上為免物業繼續丟空,故接受大幅議價。 [...]

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新盤放大鏡:疫市下熱賣新盤逐個睇

受疫情影響,土地註冊處暫停服務,令1月一手私人住宅買賣登記量無可避免下跌,有二手代理研究部人員指出,有關滯後影響,或推高2月註冊量「假性」上升,相信一天疫情未見緩和甚至消失,樓市前景仍然偏淡。然而,近期個別貼市價發售的新盤銷情仍見理想,反映市場需求仍大。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,受疫情影響,1月份料有不少一手登記滯後至2月份註冊,令1月數字不升反跌,料2月因而出現「假性」好轉,惟後市尚布陰霾。 綜合土地註冊處數據所得,2020年1月截至24日(土地註冊處因應新型冠狀病毒疫情暫停服務,而減少1月份餘下註冊日數),全港共錄得613宗一手私人住宅買賣登記,總值72.80億元,較去年12月份的646宗及110.80億元,分別跌5%及34%,前者創13個月最少,後者更創2016年3月以來的47個月新低。 按地區劃分,全港三區新盤登記量錄得兩跌一升。當中以九龍區跌幅較顯著,按月挫兩成,僅錄得154宗登記;而涉及金額亦同步回落25%,至20.53億元,主要來自啟德嘉峰匯共52宗,以及同區尚珒溋的28宗。 WETLAND SEASONS PARK獨力難支 新界區方面,月內買賣宗數維持低企,僅錄得416宗,較去年12月份的435宗低基數再跌4%,主因是期內只靠天水圍WETLAND SEASONS PARK獨力支撐,單是此項目已錄得204宗登記,佔全區近半。至於涉及金額,更大跌47%,由去年12月份的81.36億元,萎縮至上月的42.74億元。 港島區方面,則在超低基數下出現逆市大幅上升,惟實際買賣登記量不足半百宗,由去年12月只有18宗,大升1.39倍至43宗;而涉及金額更升3.38倍,錄得9.53億元,是三區之中最少者。該區月內登記以北角君譽峰的銷售登記為主,共錄得17宗,佔了全區近四成。 按樓盤分類,WETLAND SEASONS PARK共錄204宗登記,成為1月份登記量最多的一手私宅項目,總值13.40億元,平均每宗登記約657萬元;次名則為嘉峰匯的52宗,第三是尚珒溋的28宗。以平均每宗買賣金額計,最高者為雲海別墅的6,566萬元,而最低者為恒大珺瓏灣1期的503萬元。 新盤銷情仍佳 [...]

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海外樓市:倫敦樓價不斷升 邊區投資價值最高?

英國Halifax銀行最新報告顯示,英國各地樓價過去二十年的表現,當中樓價升幅最大的首十位,九個位於倫敦。紐咸區是樓價升幅最高的地區,達429%,由1999年的7.57萬鎊攀升至40萬鎊沃爾瑟姆森林區,升幅為418%,由9.4萬鎊升至48.7萬鎊。路易咸區升379%,由10萬鎊升至48.1萬鎊。倫敦以外的地區中只有東修適士郡的白禮頓及霍夫(Brighton and Hove)擠身首十位。仲量聯行預計,未來五年英國的住宅價格整體將上漲14%,倫敦的漲幅將超過18%。 英國終於脫離歐盟,不少自脫歐風波之始就觀望英國樓市的投資者終於「出手」,令沉寂好一段時間的英國物業市場再度熾熱。加上執政保守黨將於3月後向海外買家額外徵收3%印花稅,不少買家決定搶在加稅前入市。而倫敦樓價穩守升幅榜,與英國經濟不無關係。專家認為,英國的經濟將保持穩健增長,包括企業產出、政府支出與投資、消費者支出在內的多維度經濟產出將推動英國經濟持續向上。仲量聯行預計未來五年英國國內生產總值GDP漲幅將在1.6%至2.0%之間,2021年有望達到峰值2.0%。 另一方面,從匯率來看,英鎊兌美元的匯率將持續保持強勁,整體來說,2020至2024年英鎊將呈現增值態勢,英鎊兌人民幣的匯率優勢將持續一段時間。隨著未來五年內英國經濟的復甦增長,銀行利率將穩步提升,但總體仍保持在低於2%的較低水準。 英國經濟的強健發展有利於保持房地產行業的健康發展,新建住宅專案的開工速度也將加快。預測未來五年英國境內不同地區將見證住宅價格和銷售量的不同程度上漲:住宅價格的五年整體漲幅將達到14%;每年新建住宅增加約4至5萬套。 英國統計署資料顯示,英國物業指數自06年中脫歐公投結果出爐後的季度雖有輕微下調,按年計則仍是穩步上揚,只是升幅較高峰時的近9%低,但升幅持續放緩,截至去年11月,英國物業平均價為235,298鎊,按年升百分之2.2。而置業放租(buy-to-let)的平均回報率則為穩企百分之3.7。 擁有各項城市優勢 倫敦憑藉其全球金融中心地位以及擁有的各項城市優勢,繼續成為全球投資者關注首選地。優勢包括世界領先的文化和休閒設施,如70家米其林星級餐廳、170家博物館和850所藝術畫廊,使用的語言超過250種;世界級旅遊城市,去年預計接待遊客超過3,800萬人次。 在2021至2024年,倫敦的年均GDP增長率預計將保持在2.3%至2.5%,遠超英國其他地區。而未來五年英國住宅的租金增幅將達到11.5%,倫敦憑藉強勁的經濟實力以及較低的失業率,未來五年的住宅租金增幅將達到16%。 萊坊全球研究主管Liam Bailey認為,英國樓市的衰退正逐步緩和,推算英國樓價在今年至2024年的累計升幅將達15%,而今年倫敦地區的樓價將與去年持平,但到2024年將累計升13%。 供應缺口成為價格上升理由 英國房屋供應,長期供不應求的情況跟香港相似。政府公布每年的新增房屋都在20萬間以下。但不少當地專家估計,需求都在30萬間以上。 第一太平大衛斯(Savills)預計今年將增長1%;諮詢公司Strutt&Parker認為會有4%的增長。而房產公司Black [...]

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樓市速報:帶你睇勻3大劈租重災區

受到武漢肺炎疫情影響,香港樓市交投冰封,租金亦難以獨善其身,資料顯示,去年12月租金指數已連跌4個月,全年累跌近1.8%,打斷10年的租金升勢,近期更出現劈租潮。有分析指,因本港經濟放緩,加上內地生來港租樓的需求減少,同時市場又有不少新盤入伙,市場充斥大量供應,特別是白石角、將軍澳及屯門等地區,租金將會受壓,最少會下調半成。 今年樓市可謂在一片陰霾下開局,正當本地政局稍為穩定,以為樓市將會否極泰來之時,武漢肺炎來襲,樓市再次受到打擊。隨著愈來愈多確診個案,不但二手睇樓活動急跌,租務市場亦大受影響。 據中原地產前線分行統計資料,上月10大藍籌屋苑僅錄得259宗租務成交,較12月份的322宗急跌兩成,是2018年2月所錄250宗後新低,反映受農曆新年租務淡季,以及武漢肺炎疫情影響,二手市場睇樓活動急凍之餘,租樓個案同時急挫,相信要到疫情明朗化後,租務活動才會轉活。 租金方面,亦跟隨樓價持續回落,當中有5個屋苑按月錄得跌幅,跌幅介乎0.2%至4.1%不等;跌幅最大的是鴨脷洲海怡半島,上月錄得34宗租務,平均呎租37元,較12月的38.6元回落4.1%。 除傳統藍籌屋苑租金回落外,不少熱門屋苑租金同樣拾級而下,如沙田中心海寧閣低層C室,實用面積310方呎,屬2房間隔,日前以月租1萬元租出,呎租僅32元,屬屋苑近1年最平租盤。另西灣河嘉亨灣6座中層G室,面積約508方呎,2房間隔,原叫租23,000元,經議價後減至21,500元租出,呎租約42.3元。 扭轉10年升勢 其實,早於新型肺炎疫情爆發前,住宅租務市場已湧現劈租潮,有大型屋苑的租金在數月內急挫逾一成。當中如淘大花園租值跌至每呎30元,為2018年2月以來最低。根據差餉物業估價署數據,12月份本港私樓整體租金指數報189.9點,按月跌0.99%,較去年8月份高峰200.1點累計下跌約5.1%,連跌4個月之餘,全年更下跌1.76%,打破自2009年起10年租金升勢。 事實上,該指數於2008年因發生金融海嘯而下跌後,自2009年至2018年,本港樓價持續向上,租金亦一路攀升,及至去年樓價回落終於斷纜,2018年的租金升幅為3.09%。 在各類型單位中,租金指數亦全線下調,其中A、B及C類的中小型單位,最新租金指數報193.9點,按月跌0.97%;D及E類大單位,最新報150.4點,按月跌1.63%。 值得一提的是,當中表現最差的是E及A類單位,去年12月份分別報208.6點及142點,4個月分別累跌6.21%及7.01%;E類單位的指數更退回至2017年初的水平。 美聯物業住宅部行政總裁布少明解釋,去年受中美貿易戰以及社會運動影響,市民擔心經濟出現問題,租樓預算較為保守,加上內地生來港租樓個案減少,市場又有不少新盤入伙,業主為盡快租出物業亦願意減租,令整體租金全年罕有地出現跌幅。他續指,雖然中美貿易戰已有好轉,但武漢肺炎疫情未明朗,預料今年上半年租金仍受壓,但相信跌幅輕微,僅約2至3%。 港漂紛紛遠走 其實,內地生一向都是租賃市場的一大客源,據教資會數字,2011/12至2017/18期間,內地生平均有2%左右的年度增長,特別在2012/13學年,按年增幅達22.7%,令大學宿位短缺情況更甚。據2017年12月的立法會文件,2016/17年度8大資助院校的宿位供應為29,206個,相比上學年的29,204個僅增2個宿位,可是同期全日制課程內地生增加146人,而全日制課程學生總數更增加1,476人,宿位增幅追不上學生人數,換言之宿位「僧多粥少」的情況更趨惡化。有見及此,不少大學生選擇轉攻私人屋苑租樓。 然而,去年反修例運動引發多家大專院校遭破壞,一眾在港讀大學的「港漂」,皆紛紛遠走,免留是非地。內地生退租個案頻頻發生,如大圍名城有內地生蝕近9萬元撻租單位,事件可謂冰山一角,單就區內的撻租個案至少有百多宗,每宗至少蝕租10多萬元。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量稱,每年均有數萬內地生在港讀書,暴力事件對沙田、大圍、紅磡、北區等熱門屋苑影響最大。 他又預期,今年來自內地的報讀人數將大幅下跌,預計減少2,000至3,000人,對今年的收生情況不樂觀。莊氏認為,今年熱門內地生租賃屋苑租金將因此出現半成至一成跌幅,而這批屋苑的樓價亦會跟隨下跌。 [...]