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陸振球：不宜借貸度日大型基建要審慎行事

2024-01-26

政府要有良好施政，便要因時制宜，就如1997年前後，特區政府推出「八萬五」房屋政策，意願本是良好，但其時出現亞洲金融風暴，香港經濟大受打擊，便也應及早調整，如此或可避過最後出現超過十萬宗負資產個案，香港經濟也可加快復元。近年香港最重要的兩大土地和房屋規劃–交椅洲填海(或稱明日大嶼)和北部都會發展，本是希望藉此紓緩土地供應短缺和房屋不足問題，但涉及投資龐大，而近年香港經濟和樓巿形勢逆轉，便也應檢討或作出調整，以避免在政府出現財政赤字下容易過度投資，而香港的房屋需求也見萎縮，現是時候作冷靜思考。去年政府賣地多次出現流標，又或售出土地成交價不斷走低，反映樓巿需求轉弱，有說現有和興建中的一手樓盤，今年如都推出巿場，隨時可達五萬個單位，而過去數年巿場平均每年能消化的一手樓盤只有萬多個，加上香港經濟轉弱，房屋供不應求已成過去式。同時，香港政府已連續數年出現財赤，估計今年的財赤幾乎肯定超過一千億元，令到政府的財政儲備大為萎縮，相對下如交椅洲填海和發展，隨時要耗資數千億以至近萬億元，如此香港政府是否還有充裕財力作相關發展，甚至要靠借貸才可進行，或令政府的財困更加惡化？坊間已有建議如政府仍屬意推動大型的覓地計劃，先北都後大嶼或是更優的發展次序，因北部都會發展不涉及填海，所需資金更少，更合在財政壓力下進行。另外，近年樓巿表現疲弱，政府賣地成績差劣，其中一個原因是在各式辣招稅下，買樓投資成本極大，而各式辣招本是要壓抑樓價的逆周期措施，但現在樓巿已明顯向下，樓價自高位跌了兩成多，現應全面撤辣，既可令巿民更容易在現時趁機撿便宜貨，也有利發展商更易賣樓套現，然後又有資金去買地起樓，有利政府增加賣地收益，不用去打開徵資產稅或消售稅的主意，而若政府賣地收益改善，也有利去推行各式基礎建議，有利巿民。撰文：陸振球堅策投資學院研究總監、恒生大學客席講師 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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廖錦興：房屋政策與《香港2030+》

2023-06-16

成也房屋，敗也房屋。香港作為國際金融中心，亦是世界上人口密度最高的地方。已發展土地人口密度每平方公里高達27,400人，超過印度孟買的26,400人和紐約的20,800人，甚至更遠比星加坡的10,700人高出一倍。而港人人均居住面積，亦落後於同區的深圳和星加坡。對於年輕一代來說，一個屬於自己的小天地仍是夢想之一，可見市民對房屋的需求殷切。房產價格跟經濟和供需有直接關係。而隨著本屆政府繼續以「明日大嶼」、「北部都會區」等超大規模發展項目作為中長期房屋政策，同時積極地進行舊區重建及覓地起樓，供應量的話語權已非在地產發展商手中。本年第一季，一般家庭平均輪候公屋為5.3年，按季微跌0.2%。私樓價格下滑趨勢持續，困擾香港幾代人的房屋問題，是否有解決的曙光？筆者上週出席專資青年追夢計劃的專題講座，大會邀請到香港大學及香港中文大學客席教授、香港理工大學實務教授（規劃）、特區政府規劃署前署長凌嘉勤教授（Prof K.K. Ling）以房屋政策與《香港2030+》為題，講解及分析未來香港房屋供應及發展。從「回應需求」轉為「願景推動」凌教授表示，自2011年起香港首次被納入《國際房價負擔能力調查》（Demographia International Housing Affordability Survey）後，便一直位居樓價最難負擔城市名單中榜首，這正正反映香港房地產市場的不健康發展的情況。誠然，早在上世紀中葉，香港已對城市發展有策略性的規劃。港英政府時期，因應大量內地人民南下，及加上高生育率帶來的人口上升，針對新界區進行大規模發展新市鎮（當年稱為衞星城市），如荃灣、沙田、屯門、大埔、將軍澳、天水圍等。大大緩解了香港的住屋問題，今天沙田的人口已有近70萬人。行政長官李家超在去年十月發表的首份《施政報告》中強調，解決「住」的問題，是本屆政府施政的重中之重。李家超表示：「我們要突破掣肘，創造供應，解決短期內公營房屋供應短缺的問題，同時穩定私營房屋的供應。」他認為同樣重要的是從土地供應入手，在各環節提量、提速、提效、提質，落實能持續增加供應的長遠計劃。凌教授在解說行政長官2022年《施政報告》中提及，香港正穩步全面啟動新一輪大規模都市化發展及高容量基建系統的建設，主要有三大部分：一）北部都會區；二）明日大嶼；三）維港都會區核心部分的大規模都市更新。旨在為下幾代人的生活和經濟發展打好基礎。而香港策略規劃的模式亦隨實際情況而有所轉移，《香港2030+》是從「回應需求」轉為「願景推動」；「房屋帶動」轉為「就業帶動」；「被動保育」轉為「積極創造環境容量」等。「不吃不喝20年都買不起樓！」、「香港已死！」這些過度政治化和地產霸權的言論，或多或少令香港人失望、懷有佛系心態甚至移民。但香港在實施《香港國安法》後，透過落實愛國者治港原則及完善選舉制度，推動香港進入由亂到治，走向由治及興的新階段。毫無疑問，自從2019年社會動亂至今，加上移民潮和新冠疫情的打擊下，香港未來幾年將面對極大挑戰。筆者期望香港短中長期的策略性規劃，令新生代看到安居樂業的希望，亦吸引來自世界各地的精英人才。 [...]

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黃敏碩：交椅洲是否適合發展成第三個核心商業區 ?

2023-03-28

疫情後中環寫字樓租金雖然有所回落，不過部分投資銀行仍調整疫情後營運方式，設法降低租金支出。據外電引述消息指，法國巴黎銀行擬將香港大部分員工，遷出國際金融中心二期辦公室，最快於明年完成調配，但仍會保留部分中環辦公室以便銀行家工作。據悉法巴目前在國金二期有4個樓層，該行的資產管理部門已進駐太古坊，但衍生工具部門、企業和機構金融、財富管理部門則使用國金二期辦公室。外界質疑九東第二核心商業區或「胎死腹中」事實上在疫情後，辦公文化進入新常態，對寫字樓需求急降。香港是否有必要發展第三個核心商業區？目前香港經濟疲弱，商廈空置率居高不下，不少人質疑九龍東作為香港第二個核心商業區的發展會否最終「胎死腹中」，更遑論於交椅洲發展第三個核心商業區。在解決香港房屋問題的長遠政策上，2018年《施政報告》提出主宰未來20、30年香港長遠發展願景的「明日大嶼」發展計劃，項目計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達1,700公頃。除人工島填海外，「明日大嶼願景」亦包括北大嶼山周邊水域的近岸填海工程、興建策略性交通基建，及升級現有道路。「明日大嶼」計劃為分階段填海興建合共約 1,700 公頃的多個人工島，可提供 26 至 40 萬住屋單位, 其中七成為公營房屋，預計首階段住宅單位可於 2033 [...]

本港時事

工程師學會：港未來5年恐缺3,000工程師

2023-02-19

城市大學工學院日前邀請香港工程師學會及中華煤氣的代表，分享本港工程業界人才市場趨勢。工程師學會會長卜國明在活動上透露，估計全港現欠缺3,000 名工程師，學會已積極到中學、大學宣講，吸引年輕人入行，相信透過引入科技建築方法、節省人手等手段，最終可解決人才荒。卜國明引述最新《建造業人力預測報告》表示，本港未來建造業總工程開支達到每年逾3,000億元，當中建造業的專業人才估計欠缺6,000 至6,400 人，學會估算工程師未來5 年平均短缺約3,000人，學會建議於3 方面應對，包括提升生產力，運用新科技、物料及技術；擴大工程師人才庫，引入外地專才；往中學及大學宣傳，吸納新血。卜國明表示，工程師將迎來很大機遇，未來5至10年公營及私營項目工程開支將由2,500億元，增加至約3,300億元，加上本港要發展為創科中心，需要有工程專業資格的人才。普遍而言，去年工程科畢業生薪酬按年上調近10%，持牌工程師人工則上升10%至15%，相信今年加薪趨勢仍會持續。中華煤氣公司配氣操作部經理黎錦圖估計，發展北部都會區及明日大嶼會帶來龐大工程量，對年輕工程師需求增加，計劃今年增聘逾20個工程師。城大工學院亦計劃今年9 月開設有關微電子工程碩士課程，希望培訓相關領域人才，未來本地可在微電子設計及晶片方面發展。另外，香港城市大學工學院與理學院於日前舉行疫後首個實體招聘展覽，吸引52 間來自不同行業的公司參與。城大工學院署理院長石燦鴻表示，今次是學院疫後首個實體招聘展覽，共吸引52 間不同行業公司參與。學院早已預料業界對多個專科人才需求大增，近年推出智能製造工程學、航空航天工程、微電子工程學等新的學士課程，以應對未來的人才需求。 (左起)：香港中華煤氣配氣操作部總經理黎錦圖、城大工學院署理院長石燦鴻、工程師學會會長卜國明和城大工學院副院長 [...]

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王涵：搬遷貨櫃碼頭釋放市區用地

2021-10-14

特首林鄭月娥日前發表其任內最後一份《施政報告》，土地及房屋問題為最大亮點，包括提出花20年時間構建面積約300平方公里（3萬公頃）的「北部都會區」，即佔近三成香港土地面積，涉及住宅單位總數達92萬個，可容納人口250萬。再加上「明日大嶼」交椅洲人工島填海，房屋短缺問題長遠有望逐步紓緩。然而，政府新覓土地集中在新界偏遠地區，市區大面積新造土地卻完全欠奉，難免令不少人感到失望。市區是否真的沒有大面積土地可供發展?當然不是。近年不少本港政治人物及智庫團體都提出葵青貨櫃碼頭重置，原址300多公頃用地改作房屋發展。有專家便曾估計，若騰出葵青貨櫃碼頭用地建屋，如果以五倍地積比率及每個單位平均面積為500方呎計算，整個貨櫃碼頭能夠提供約38萬個單位，亦即等於9個太古城的規模。再者貨櫃碼頭的交通配套早已完成，只要解決搬遷的問題，相信面對的難題不會太多。香港房地產協會近日亦再提出，把葵青貨櫃碼頭搬往位於珠海的桂山島，認為該位置符合政府土地供應小組考慮覓地建港口時，提出每個泊位提供25公頃的貨櫃堆場等條件，可望發展成粵港澳智能物流產業園，而葵涌貨櫃碼頭原址即可釋放300多公頃土地，解決房屋供應之餘，可連接西九龍至荃灣一帶發展。提及資金問題，協會認為港府可以通過香港資本市場向全球投資者發債集資，又可以如七十年代開發沙田新市鎮般，推動公私營合作，以減少政府支出，或在規劃完成後以預售方式先向市場出售部分土地給私人發展商作發展，相信可減少動用政府儲備，免被抨擊為掏空庫房。事實上，隨著內地碼頭的容量不斷擴張，沿海運輸權陸續開放及一帶一路的新航線發展，本港航運貨物吞吐量難免持續下降。另一方面，本港的貨櫃碼頭成本太高，逐漸失去競爭力。當局應配合未來大勢，引入新思維，研究土地契約條款及探討將貨櫃碼頭遷往其他地方，以釋放葵涌貨櫃碼頭用地，解決市區土地不足問題。撰文：王涵香港理工大學在讀博士堅策研究中心研究員 [...]