戴德梁行最新發表的亞太區《主要大街》(Main Streets) 報告顯示，亞太地區內三分之二的零售帶於2020年出現租金下降，當中香港的銅鑼灣區租金下跌43%，跌幅最劇烈。銅鑼灣過去兩年均居全球零售租值最昂貴地段，然而2020年改由尖沙咀登上最昂貴地段的首位。中環及尖沙咀的零售租金亦分別按年下跌42%及35%。平均而言，截至2020年第四季，香港的零售空間租值下降38%。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指：「尖沙咀與銅鑼灣的零售租金表現差異，主要源自業權擁有者多元化的因素。尖沙咀廣東道為主要的購物區，相較於銅鑼灣羅素街，其業權擁有者比較集中，因而能保持相對穩定及較高質素的商戶組合，達至品牌效應。經濟下行時，集中的業權往往較能提供具彈性的措施挽留租戶，所以能維持較穩定的市場狀況。」林先生同時認為：「展望未來，國際間旅遊有望於2021年較後期恢復，加上穩定商戶組合的支持，我們預期尖沙咀區的零售租金表現將會率先復甦。」

與區內所有市場相比，中國大陸的零售業務所受影響最輕微，平均租金跌幅為5%。北京中央商務區租金於2020年下降14%，然而深圳羅湖區的租務卻出現最大的5%增長。

戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出：「儘管香港的平均零售租金於2020年下跌38%，高踞首位尖沙咀的租金較第二位的東京銀座仍然高出31%。除卻疫情及經濟下行影響，這現象正反映香港異常高昂的零售租金。」

戴德梁行亞太區洞見與分析主管 Dominic Brown指出：「新冠肺炎期間的主要帶動市場運作因素，即國際關閉邊境出入、封城及在家工作等措施，在所有地區均適用。因此亞太地區的租金成本排名沒有太大變化，最起碼在首10位的城市，香港、東京、悉尼、首爾和大阪仍然雄踞在內。」

2020年第四季度按市場計最昂貴零售區域（每年每平方尺美元）

亞洲零售趨勢

• 本土主義堀起 – 購物者更支持本地商家，協助他們於疫境生存。2020年由樂天廣告公司（Rakuten Advertising）向8,000名消費者進行的全球調查顯示，50%的家庭表示有增加向本地商家消費。此外，亞太地區的消費者亦更傾向避免進行國際網上購物，顯示他們較願意在本地市場消費。
• 電子商貿增長 – 疫情無可避免令網上零售業務增加，封城及健康因素令買家轉而投向電子平台交易。亞太地區本來已經有著蓬勃的電子業務，所以電子商貿的擴張並不令人意外。根據e-marketer，此地區的電子商貿交易額為5萬億美元，佔全球3.9萬億美元總額的64%。
• 疫情亦令奢侈品行業發生演化。根據Bain & Company指出，奢侈品的網上銷售份額由2019年佔12%增加至2020年的23%。然而，要確定這是短期變化還是奢侈品網上零售已開始得到更廣泛接受，現時仍言之尚早。購買奢侈品的消費者大多喜歡親身到店鋪享受優質的銷售服務，但是全渠道營銷的增長仍然會對奢侈品行業的演化產生影響。

展望將來

零售業正面對房地產業內部份最重要的週期性及結構性挑戰，當中部份在新冠疫情前已經出現，其餘則是由於急速且嚴苛的本地及內部人流管制措施而產生。這些問題為高端零售地區帶來不合比例的影響。這些地區不可能即時反彈回復疫情前的表現，原因是國際旅遊復甦緩慢，而同時這亦不表示其會完全消失。全球疫苗注射計劃的展開及進度，與及全球逐步回復正常，將會有助零售業的整體復甦。

對於零售業，短期而言這表示消費者的消費會出現更大分叉：價值導向的概念會持續發展，而奢侈品零售則會更迅速反彈。於2008年國際金融風暴後，環球奢侈品零售業大致於12至18個月內反彈。而中國於2020年的經驗亦支持此論點，為奢侈品行業帶來行觀因素。

雖然市場焦點落於現有的顧慮和困境，但不能忽視長遠出現的機會。展望隨後10年，亞太區域的經濟將會持續跑嬴全球其他地區，所佔份額將由現時的36%增至40%。與此同時，中產階級預計同期將會增加超過15億。這種種趨勢，加上區內多個市場的實體零售空間仍然不足，特別是東南亞，顯示在現有疫情影響的環境以外仍然存有各種不同的機會。