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香港

工廈活化 有市有價

當炒家目標仍集中在住宅或甲廈時,工廈成交已在默默起革命。由於工商物業市場憧憬通關在即,令投資氣氛暢旺。據美聯工商舖(00459)資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,去年首11個月工廈買賣註冊共錄得3512宗,比去年同期升93.6%;註冊金額398.4億元,按年上升1.7倍。除了市場憧憬通關在即,工廈市場投資氣氛暢旺,不少用家對物流及貨倉的需求大增,作為自用及投資首選,而政府積極配合北部都會區發展。規劃署亦就沙田小瀝源及上水兩個工業地帶,向城規會建議改劃為住宅及商貿地帶,帶動了用家和投資者對該兩區工廈的查詢量上升。 港府正積極與內地商討爭取中港免檢疫通關,市場憧憬通關在即,工廈市場投資氣氛暢旺,同時不少用家對物流及貨倉的需求大增,作為自用及投資,其中由莎莎國際( 0178 )主席郭少明兒子郭浩泉等人創辦的麒豐資本,伙拍傅老榕家族旗下廣興置業集團發展的新蒲崗七寶街1號活化工廈樓花項目東傲,銷情理想,項目首階段推出的5層單位(包括3樓、11樓、12樓、15樓及16樓),已售出逾9成單位,套現超過6億元,最大手買家,以逾1.21億元購入項目16樓全層,單位面積12769方呎,呎價約9500元。展望待中港落實通關後,今年工廈買賣註冊宗數、金額料將穩定上升。 現時全港有近1,500幢工廈,為了善用工廈資源,以及解決工廈現有消防安全和違規使用的問題,政府自2010年第一期活化工廈計劃後,在2018年宣布開展「活化工廈政策2.0」,並聚焦於提供誘因,推動工廈重建。 「活化工廈政策2.0」重點放在鼓勵工廈重建,包括容許重建可獲得額外2成樓面。推出接近3年,截至去年8月底,城規會共收到58宗工廈重建的申請,並批准 了其中52宗申請,與2010年至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目,今次短短3年時間,已經多出2.7倍。獲批准的52宗申請,合共提供約1167萬平方呎樓面,即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面,反映參與重建的項目規模不算太大,當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面,其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。如果以地區劃分,以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區,特別是觀塘區佔了14宗,佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一,另外葵涌區亦有9宗申請。 在這些工廈重建項目之中,大約一半屬於「工轉商」的重建項目,由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價,換句話,在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。 資產價值增長 行政長官林鄭月娥表示,現有的兩項活化工廈措施,包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用,將會一併延長至2024年10月。對於業主來說,投資活化工廈最重要是有利可圖。重建工廈物業,尤其改建成商廈,可能得到不俗的回報。有房地產服務及投資公司研究發現,改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈可提供高達六成的租金溢價。活化工廈帶來的資產價值增長,亦遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。 在2010年第一期活化工廈計劃的個案中,有集團在2010年斥資4.18億元購入全棟傳統工廈,其後以逾五億元活化改裝成甲級商廈,於2015年4月落成。工廈本來每呎呎租約7.5元,活化為商廈後平均升至近30元,租值翻超過4倍,整幢物業的估值保守升值至30億元。 活化工廈計劃無疑帶動整幢工廈投資市場,吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途。伯恩光學楊氏家族近年接連收購觀塘區多幢工廈物業的業權,以至申請強拍以統一業權,並於2020年向城規會申請,將旗下一幢樓齡逾40年的15層高工廠大廈的地積比率,由12倍增加至約14.4倍,並重建為一幢樓高不多於39層的新式工廈。 在去年工廈重建的申請中,有兩宗為全幢改裝個案,包括鴻圖道86號大偉工業大廈,去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展,並加入藝術工作室等其他用途。而據運輸及房屋局上月公布,該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目,提供116個單位,估計可容納約370人。 目前最大宗重建申請,是位於九龍灣啟祥道20號的大昌行集團大廈,去年初要求放寬兩成發展密度,以14.4倍地積比率,重建兩幢32層高商業大樓,總樓面約147.75萬方呎,估計較放寬前額外增加約24.6萬方呎面積,該方案亦已獲城規會通過。 北部都會區的契機 投資可供活化的工廈是有利可圖,活化動作包括重建、整幢改裝、申請更改用途等。例如買入整幢舊工廈,再重建改成商廈,落成後以寫字樓及半商舖形式出租,可享有大幅租金溢價。工廈前身每呎租金,於活化後成商廈的租金,租值升幅可以倍數計。所以,買入工廈分層單位,博被收購重建以外,或整幢工廈被申請更改用途,工廈被活化後有助提升租值。 政府早前宣布,配合前海發展,北部都會區將會積極發展創科產業,北部將會興建更多公營房屋以滿足港人住屋需求。這些大型項目將帶動大面積的城市改劃,包括把各區式微的工廈改劃成商住用途,以配合北部都會區建立的高增值產業鏈。有消息指,政府計劃將原為工業村的沙田小瀝源改劃成住宅區,涉及7座工廈,佔地逾7.8公頃。此外,發展商長實亦牽頭向城規會申請改劃火炭站旁的106萬平方呎工業地,料可建24幢住宅大廈,提供逾4700伙住宅。主要因這兩地的周邊社區配套完善,是發展住宅的首選,若成事, 將有更多工業村被改劃成住宅及商業區。 去年中,房委會擬清拆轄下4座工廈作公營房屋發展,包括九龍灣業安工廠大廈、火炭穗輝工廠大廈、長沙灣宏昌工廠大廈,以及葵涌葵安工廠大廈,首3幅用地料可於2031年提供約4,200伙,而葵安工廠大廈則可提供約600個單位,惟尚未有時間表。自房委會重建工廈的消息一出,各區工廈已立即封盤,租金亦「幾何級數上升」。 數據中心搶空間 另一個令工廈有價有市,是香港對數據中心的需求大增。現時香港是亞太區最具吸引力數據中心選址的第三位,由2000年發展至今,數據中心在私人市場已佔地八百萬呎。全港數據中心樓面面積約八百萬平方呎,使用率佔六成五。香港數據中心協會會長李松德表示,直到2025年,本港私人市場將騰出400萬平方呎用地供數據中心發展,當中有接近200萬平方呎來自活化工廈。過去三年本港供數據中心發展的用地不足,惟私人企業透過購入工廈改裝等方法解決土地不足的問題,騰出的用地足夠應付未來五至八年的需求。 林鄭月娥近日指出香港的數據中心總樓面面積,已由2015 年的46 萬平方米增加到2019 年的74萬平方米,估計到2025年會增加到超過110萬平方米,足夠滿足未來業界的需求。近年活化工廈計劃申請約64宗,樓面面積合共近1500萬平方呎,暫時至少有7 宗申請開設數據中心(提供208萬平方呎樓面面積),其中有3個項目已在施工,將於2022 年至2024 年落成。業界估算,之後可能有更多活化工廈申請是開設數據中心。 葵涌區有不少工業區,其中葵涌道以東的工業區,近年積極轉型,相繼錄有不少工廈重建或者改裝個案,最新有外資基金將購入的工廈,向城規會申請改裝為數據中心。該工廈為永業街11至19號光輝凍倉(二倉),外資基金ESR以18億元向已故「舖王」鄧成波買入上址後,近期向城規會申請將全幢工廈改裝為15層高的數據中心,並以地積比率10.19倍發展,涉及總樓面約35.23萬平方呎。 隨着5G年代來臨,整個大氣候逐漸轉變,市場對數據中心的需求大大增加,計入上述最新申請,單計葵涌區已錄至少7宗的相關重建或改建申請,涉約179萬平方呎樓面。具中資背景的萬國數據最積極,集團先後為區內3幢工廈並申請重建為數據中心,涉及地點包括打磚坪街57至61號中央工業大廈、藍田街2至16號葵涌聯發工業第一大廈及大圓街2至10號美羅工業大廈,合共涉及約75.9萬平方呎總樓面。 另外,金朝陽(00878)早前亦就位於華星街13至17號的南華冷房大廈,向城規會申請發展1幢20層高的數據中心,涉及總樓面約21.8萬平方呎。興勝創建(00896)旗下業成街22號太平洋貨運大廈,擬建成1幢樓高22層的數據中心。 (詳細內容,請閱讀《CAPITAL 資本雜誌》一月號,按此訂閱)       [...]

海外

蔣一洪:大馬首選永久業權物業

上文 (文章連結)提及過一些在馬來西亞買樓時手續上的細節時,便提及過業權,首先在馬來西亞買房分為永久業權及99年業權,筆者建議如果你是外國人的話(基本上我們都是),那在馬來西亞買房最好就首選永久業權的物業,盡量不要挑99年業權的物業。 為什麼呢?因為如果你想把房子轉手賣出去的話, 99年業權的物業,承接的買家,在申請貸款上便會麻煩一點,而且銀行在批出按揭時,也會看房子的期限,故此盡可能的話還是首選永久業權。 而且交易手續上, 99年業權的房子,處理起上來也會比永久業權的房子麻煩。 大家想一想,即使是馬來西亞人,首選的房子也會挑選永久業權,作為外來人的我們當然最好也跟從這個原則。 嚴選承建商 另一件事就是嚴選承建商,有些樓盤,從項目開始到建成,中間換了好幾個承建商。 那這樣子便有必要留心一點了,筆者會建議最好不要挑這些項目來投資。 雖然說,很有機會,在第一個承建商開始這個項目時,他是有一些非常好的設計理念的,但中間可能因為某些原因,這個建築商選擇了放棄這個項目,第二個承建商在接手的時候,基本上他對很多理念便可能不太清楚了。 如果中間這個承建商再跑了的話,那到第三個接手的時候他基本上便是按着圖紙建房,這樣的時候就不存在什麼理念了。 所以大家如果發現一個樓盤中間轉了好幾個承建商的時候就盡量避開,如果真的說價錢超級吸引,怎樣都好想買,也要了解當中的細節。 回報要合理 筆者一直都說,又要價錢平,又要風險低,又要容易找到,這些機會,不是不存在,但卻很難遇到,基本上,你人品運氣都可能要超級好,才會遇到一個這種的投資機會。 [...]

香港

疫情期間承造按揭的三個貼士

自爆發第五波疫情,全城再度進入戒備狀態。日前政府再度收緊防疫及限聚令措施,幼稚園及小學停止面授課,並呼籲市民全力配合防疫,私人企業安排在家工作。據悉現時已有數間銀行因應防疫工作而調整各區分行的營業時間,以及重啟在家辦工的安排。 疫情雖然再次嚴峻,但經歷以往的數波疫情,相信香港人已有足夠的心理準備及經驗面對是次考驗。對於處理部份日常事務,由於部份企業已實施在家工作,或需要預留更多時間等候處理,申請按揭便是其中一環。筆者認為,銀行已汲取過往相關經驗,即使重啟在家辦工,按揭批核過程將較以往順暢。但新年臨近,假期亦比較多,建議準買家預留充足時間,以下是疫情期間承造按揭的三個貼士。 預留較長成交期 一般來說,由按揭申請至批核約需要一個至個半月時間,若承造高成數按揭,由於申請亦要交由按揭保險公司作審批,因此需時約兩個月。現時銀行實施在家工作,建議準買家與賣方進行溝通,預留約三個月的成交期最為穩妥。同時,準買家欲查詢或申請按揭事宜,建議先查看各銀行之最新營業時間。 預備充足文件 為加快批核進度,按揭申請人宜先預備好充足的文件,如香港身份證副本、物業買賣合約、最近三個月的住址證明、最近三個月的收入證明、銀行入息紀錄、稅單等,一次過將資料傳送給銀行,減少漏交文件時來回等待的時間。此外,非固定收入、自僱人士所需要的文件或有出入,例如非固定收入人士或需要提供六個月的入息紀錄,自僱人士則需要提交商業登記證、近兩年稅單、最近財務報表及過往六個月的銀行戶口紀錄等資料。按揭申請人宜先向銀行詢問所需的文件,以策萬全。 留意銀行最新取態 由於香港經濟再次出現不確定變數,銀行取態或轉趨保守,加上近月樓市成交減慢,部份屋苑或出現估價不足的問題,買家入市前應量力而為,評估好自身負擔能力及市場環境的轉變。此外,銀行或對受疫情影響行業或非固定收入人士的批核更為嚴謹,建議買家預留較充裕的首期,或有需要時請合適的家人作其擔保人,增加借貸能力。   撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]

香港

細數資助房屋漸進式按揭的利弊

近年來年輕一代多會指香港樓價高企,「買不起」之餘又「供不起」。早前行政長官接受傳媒專訪時透露,政府正研究為資助房屋引入「漸進式按揭」的建議,初步擬以物業成交時,先以物業樓價一半計算首期並分階段承造按揭,進一步降低「上車」門檻,減輕市民置業負擔。有關建議能讓有需要的市民更易上車實屬好事,但實際操作會是怎樣? 筆者試以新一期居屋觀塘安秀苑一個售價279萬元的400呎單位作例子。以傳統白表購買該單位,買家最少需要先支付樓價一成的首期即27.9萬元,最多可承造九成按揭即貸款額為251.1萬元,以最長年期25年計算,每月供款為$11,265,總利息支出為$868,430。 以漸進式按揭計算,首階段(第1-10年)只需要先支付一半樓價的一成首期,即13.95萬元,貸款額為一半樓價的九成即125.55萬元,年期以25年計算,首10年的每月供款為$5,632,首10年全期利息為$265,089。第二階段(第11至25年)貸款額為另一半樓價(279萬元/2)+第一階段剩餘本金(844,702)即 223.97萬元,每月供款為$14,934,後15年全期利息為$448,434,總利息支出為$713,523。 兩者相比較,買家除首期可減少一半外,首10年的每月供款亦減少一半,全期利息節省近兩成。然而,10年後的供款額將會升近2.7倍,業主亦要留意未來自身的負擔能力是否應付得到。 近期政府於賣地計劃中引入最低單位面積規定,保障市民擁有最低的合適居住空間,假設政府將計劃引至公營房屋,屆時公營房屋的「上車」門檻亦會相應提升。面對此情況,漸進式按揭或可協助買家減少一半首期,大大減輕其置業初期的負擔。買家可預留更多流動資金於其他開支如裝修、雜費以及其他日常生活開支等,讓他們置業路上「買得舒服」亦「供得舒服」。當然,增加供應量為本是大原則,而近期中央政府都以建立更多公營房屋為目標,香港亦可重新考慮有關做法,緩解市民及年輕人住房困難。 計劃能否實行仍是未知之數,消息一出各界亦有不同聲音。事實上,計劃若要實行相信仍有不少的技術和法律問題需要解決,樓價的另一半按揭誰負責?業權問題如何釐清?會否牽涉使用更多政府資源?政府推行前必須與相關執行機構作出透切的共識。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]