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曹德明: 做個精明「雙租族」

不少人為求盡快「上車」,會先購入較易負擔的物業,再以「樓換樓」方式遷入更大、更優質的單位。然而,樓價升幅驚人,縱使近年新按保措施出台,換樓所需的額外資金亦不少,因此亦有不少打算換樓人士或先考慮成為「雙租族」。 「雙租族」即是以「以租養租」方式,將現時持有的物業放租,再租住另一個單位。「雙租族」比起換樓,在資金調配上更為容易,假設業主本身持有一個一房單位,因家庭成員增加而選擇成為「雙租族」,將現有單位放租14,000元,再租另一個兩房單位,租金18,000元,只需補貼4,000元便能租住一個更大的單位。 除了需要更大的居住空間,亦有人因工作環境改變、校網等等的因素,選擇成為「雙租族」。不管那一個原因,「雙租族」仍保留現有物業的業權。然而,「雙租族」在出租持有物業時,在資金需求及按揭層面上亦有需要注意的地方。 在按揭層面方面,若業主持有的物業的按揭成數高於五成,理論上單位是不能用作出租用途。另外業主在申請高成數按揭時,按揭保險公司的契約已列明物業必須為自住用途;加上銀行出租物業的最高按揭成數為五成,因此若被銀行發現違規出租,銀行可要求業主將按揭成數降至五成,甚至清還全部按揭貸款。業主在出租單位前亦應先通知銀行,向銀行索取出租同意書,得到銀行同意方可出租。 資金預算方面,業主要注意自身物業如有按揭在身,其租金回報或低於供款額,再加上另租單位的租金,開支或比以往有所增加,加上若自身單位未有租客承租,即等同「供」住兩個單位。此外,「雙租族」同時亦需要花時與處理放租物業與租住物業的租約及租務等問題。 考慮成為「雙租族」前,除了要確保現有物業的按揭成數低於五成外,要先計算好租金收入和另外租樓的支出,亦要仔細計計算自身的供款能力,好讓自己越住越舒適。 撰文: 曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

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曹德明:趕上定息按揭尾班車

香港按揭證券有限公司(按證公司)於去年2月宣佈推出定息按揭試驗計劃(定息按揭),並與9間銀行合作,向有意置業人士提供住宅按揭貸款,計劃的總貸款額為10億港元,每宗上限為 1,000 萬港元,年期可選擇10年、15年及20年,年利率分別為1.99厘、2.09厘及2.19厘。 計劃由去年5月開始接受申請,根據報導,直至 9月15日,按證公司共接獲75宗申請,並已批出67宗,獲批總貸款額為3.65億元,佔計劃總貸款額逾3成半(36.5%),反映市場上對定息按揭有一定的需求。 除了定息按揭,現時市場上選用H按(拆息按揭計劃)及P按(最優惠利率按揭計劃)較為普遍。根據金管局數據顯示,H按佔比連續9個月高達九成半以上,主要由於低息環境持續。近期一個月HIBOR為約0.6厘,若以H按計劃為H+1.3%計算,實際按息只有約1.36厘,相比定息按揭10年期1.99厘,按息相差63點子,選用H按可節省更多利息。雖然選用H按誘因相對大,但仍有部份人選用定息按揭,固中原因何在? 浮息按揭(H按及P按)的利率分別會根據香港銀行同業拆息(HIBOR)及港元最優惠利率(Prime Rate)波動,相反定息按揭可鎖定指定年期的息率,除了促進銀行體系的長遠穩定發展外,置業人士亦可減低利率波動的風險。美聯儲議息會議暗示明年或將啟動加息,未來港息亦有機會隨之上調,使用定息按揭計劃則免卻因加息而增加的供樓負擔。 此外,選用定息按揭的借款人在計算供樓負擔比率時,毋須通過加息3厘的壓力測試,只需要通過供款與入息比率,入市門檻因而降低。而早年選用發展商按揭計劃的業主,亦可考慮透過定息按揭轉按至銀行,避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。 定息按揭計劃的申請日期截至今個月底(10月30日),最後的貸款提取日期為今年年底(12月31日),按證公司表示將視乎市場反應再考慮會否延長計劃。有意申請人士可捉緊申請尾巴車,如對此計劃有任何疑問,可聯絡所參與之銀行以及專業按揭轉介作咨詢。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

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曹德明:淺談豪宅按揭

近期由公司冠名贊助的置業按揭電視特輯,內容圍繞豪宅買賣、換樓及其他置業投資心法,一連6集助廣大市民越住越富貴。在眾多樓宇類別,豪宅相信是大部份人的終極「Dream House」。然而,豪宅的入場門檻高,買家一般都是實力雄厚,部份更以「Full Pay」形式購入豪宅。不過,現時銀行提供的按揭息口低,吸引部份買家利用槓桿方式入市,並再將手上的資金用作於其他投資。以下是入市豪宅以及申請按揭須知: 銀行承造豪宅按揭與一般住宅單位大致相同,然而豪宅銀碼較大,根據金管局要求,一千萬或以上的物業的按揭成數最高為5成,因此買家須預備充足的首期資金。另外,銀行會視乎買家是否已持有物業或有按揭在身、自用或非自用、收入是否主要來自香港等等,按揭成數或有所調整。要注意,部份豪宅買家為「老闆級」,若以「公司名義」購買豪宅,在承造按揭時,銀行須查看公司流水帳,並會審視公司的營利能力,買家亦須繳付15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD),相關稅款所費不貲。 亦不少買家鍾情於一手豪宅,發展商為了讓買家有更鬆動的財政預算,或設有多款付款方式以供選擇,一般較常見的如由與發展商合作的財務機構提供一按或二按計劃,部份最高按揭成數可達七至八成。而成交期亦較為彈性,一般為120/180/210天等,曾有發展商推出3年超長成交期的付款方法。另外,亦有發展商提供「先住後付」付款方式,即買家簽署買賣合約時,只需支付部份首期(如一成)即可入住該單位,餘額於指定年期過後才繳付,讓買家有更多時間籌集資金,換樓客則有更充裕的時間出售原有的物業。 除了富豪及投資客,事實上不少藝人亦投資有道,並愛買「磚頭」保值,近年亦不乏藝人購買豪宅的新聞。部份藝人資產豐厚,但收入或不穩定或未能提供足夠收入證明,可考慮透過「資產證明」申請按揭。要注意銀行以資產水平計算按揭時,成數最高為4成。資產淨值亦不得少於樓價的100%,即如物業樓價為3,000萬,資產淨值不得少於3,000萬。資產證明可包括港元存款、外幣、股票、債券、現契樓等,每間銀行對各種資產的審查及估值均有不同,如要以資產證明申請按揭,事前可先向專業按揭轉介公司查詢。 [...]

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馬頭圍新盤曼翹同日上樓書開價開示範單位 「屯馬興奮價」入場費331.8萬 首批24伙低於「4球」

由桂洪集團發展、位於紅磡馬頭圍道68號的新盤「曼翹MANGROVE」,今日(9月9日)率先開放2個示範單位予傳媒參觀,包括1個開放式無改動示範單位及1個一房無改動示範單位。發展商同日即時上載售樓說明書並公布首張價單,首批共涉50伙單位,涵蓋開放式及一房,實用面積由186至250平方呎;扣除最高18%折扣,折實入場費由331.8萬元起,折實平均呎價19,648元,當中有24伙折實售價低於400萬元,發展商形容為「屯馬興奮價」,希望幫助年輕人及分支家庭置業。第1號價單50個單位以價單價計算,總值約2.1億元。發展商透露,項目明日(9月10日)起向公眾開放展覽廳及接受認購登記,預計首批單位將於本月中旬發售。 首批24伙低於400萬元 曼翹今日推出價單第1號,共涉及50伙,佔全盤130伙約38.5%。首批戶型包括25伙開放式及25伙一房單位,實用面積由186至250平方呎。1號價單定價由404.6萬至644.1萬元,價單呎價介乎21,073元至27,056元,平均呎價23,961元;扣除最高18%折扣後,折實售價由331.8萬至528.2萬元,折實呎價介乎17,272元至22,185元,均價平均呎價19,648元,當中有24個單位的折實價低於400萬元。 最高折扣18% 價單第1號中,售價最低的開放式單位為6樓F室,實用面積192平方呎,折實價331.8萬元,折實呎價17,281元;是次價單中,售價最低的1房單位屬5樓E室,實用面積249平方呎,折實價445萬元,折實呎價17,871元。 項目價單第1號提供多項折扣優惠,包括屯馬綫通車折扣(照售價減2%)、「紅磡市區」優惠(照售價減2%)、「印花稅津貼」優惠(照售價減4%)及上車置業售價折扣(照售價減2%),最高折扣優惠達售價之18%。 「屯馬興奮價」欲助年輕人上車 桂洪集團董事凌俊偉表示,有鑑區內比較多年輕人及分支家庭,因此曼翹首批單位以「屯馬興奮價」推出,開價有折讓,加上屯馬綫開通,所以希望首張價單可以幫助年輕人及分支家庭置業。他又指,雖然近期一手市場頻頻推盤,但並不擔心項目銷情,因為最近推出新盤都賣得非常理想,亦有充分時間讓買家消化,尤其紅磡區已有一段頗長時間未有新盤推出,因此區內已積壓一定購買力,對樓市非常有信心之餘,亦對區內潛力樂觀。項目是次先推首50伙,希望先提供一定折讓,再視乎市場接受能力分批加推。 設計概念以「翱翔雀鳥」為題 同日,發展商首度開放項目兩個無改動示範單位予傳媒優先參觀,分別為開放式間隔之18樓F單位,面積192平方呎;以及一房間隔之18樓A單位,面積232平方呎。項目由跨國設計團隊Design Eight Five Two設計,「MANGROVE 曼翹」的名稱及整體設計靈感,源於翱翔天際的雀鳥,藉以寓意住戶將可如鶴鳥般自由自在,築構自己的專屬理想生活。 單位設計方面,設計師希望為住戶打造出時尚而具美學氣息的居所,因此在選材方面經精心考量,特別大量選用紋理豐富的天然石材,並以此作為主調貫穿整個生活空間,成就出非凡美學風範。廚房方面,大膽選用愛爾蘭大理石配搭奶油色及胡桃木色櫥櫃,再添加古銅色線條,鮮明的對比拼湊出和諧而不失時尚的獨特風格。 [...]