香港

樓價連跌9個月 累挫13.5%
2024-02-27

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，差估署最新樓價指數跌勢未止，至今已連跌9個月，累積跌幅達13.5%，為2003年8月沙士後，二十年半以來的最長跌浪；冀《財政預算案》撤辣配合其他利好因素，此輪跌浪有望在次季中止。 差估署今日公布的最新數據顯示，2024年1月份私人住宅售價指數報306.4點，較去年12月的311.3點再跌1.57%，連跌9個月，跌至2016年11月以來的87個月(即逾7年)新低。經差估署修訂後，去年全年樓價跌幅略擴至7%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今年1月則累跌達23%。 陳海潮指出， 今年首月樓價持續下跌，主因是新盤仍以低價爭佔市場份額，令二手業主放盤叫價仍然受壓。此外，港股於期間不斷向下尋底，亦窒礙整體氣氛。展望2月份走勢，因應港股曾進一步跌穿萬五點大關，加上適逢新春節慶傳統淡市，樓價有機會持續再跌約1%，估計最快3月份才可轉緩持平，按此推算今年首季樓價有機會累跌2%至3%左右。 陳海潮表示，《財政預算案》減辣/撤辣將成為3月份物業交投走勢的重要指標，如能一如市場期望可以大幅減辣甚至全面撤辣，則可推動交投顯著轉旺，可帶動樓價逐漸止跌回穩；否則樓市仍會表現不濟，需更長時間等待經濟及股市復甦，以及之後減息等利好因素才能有較大起色。整體而言，如財案減辣，配合一手全面推盤及港股回升，以至擴大自由行城市而利好零售消費及經濟，年內樓市走勢仍不致於太悲觀。 租金走勢方面，差估署1月份租金指數結束11個月連升，回落0.27%，報185.5點，相信是季節性淡市稍為回氣而已，預料隨著新春過後，專才及高才持續抵港帶動租賃需求下，上半年租金走勢仍可維持穩中向好的走勢。 ===================================================== 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

香港

今年不乏利好因素 樓市料先跌後回升
2024-01-29

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，差估署最新樓價指數一如上月預期跌幅收窄，並創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後，二十年來最長的8個月跌浪。不過，今年樓市不乏利好因素，全年樓價仍有力拗腰反彈。 差估署公布的最新數據顯示，2023年12月份私人住宅售價指數報312.1點，較11月的316.5點再跌1.39%，連跌8個月，跌至2017年2月以來的83個月(即近7年)新低。去年全年樓價累跌6.75%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達21.60%。至於樓價連跌兩年，累積跌了20.77% 陳海潮指出，去年12月份樓價跌幅略見收窄，主要持續受惠減辣效應及預期息口趨向見頂抵銷了部分新盤低價開售的影響。展望今年1月份市況，市場因素仍然好淡角力，雖有新投資者入境計劃細節出台，惟觀望預算案及愈來愈接近農曆新年的傳統淡市，買賣雙方多審慎觀望，加上期間股市持續下試低位，故料一月份樓價仍受壓，料按月續跌約1%。 陳海潮估計，今年首季，樓價在高息環境及新盤低價應市下，季內有機會再跌2%至3%。不過對於全年樓價並不太悲觀，因市場陸續有相對利好消息及憧憬出現，包括2月底《財政預算案》有機會加大減辣力度、中央降準釋放資金救市、股市及經濟轉穩帶動樓市亦回暖、專才到港持續帶來住屋需求、年中新投資者入境計劃也可令樓市間接受惠。綜合上述各頂因素，預料全年樓價仍有力拗腰回升，初步維持全年樓價升5%至8%的預測。 租金走勢方面，差估署12月份租金指數報187.1點，按月再升0.86%，至於去年全年租金累升了6.61%，創了2018年以來6年最大按年升幅。展望在專才持續到港的新增人口租住需求下，2024年租金可望維持升勢，升幅料與去年逾6%相若。 ================================================= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

陳柏軒：降息預期下，日本房產仍是全球資金青睞的投資選項

博客

陳柏軒：降息預期下，日本房產仍是全球資金青睞的投資選項
2023-12-27

利率還會在更長時間內保持在高水平？ 美國通脹下降的速度好於預期，11月消費者價格指數（CPI）同比上漲3.1%，較上月的增幅進一步放緩；根據數據預測，六個月核心通脹率（按年率計）或可能觸及2%的水平。美聯儲於12月的政策會議後宣佈維持利率不變，符合之前市場的預判。自2022年3月開啓本輪加息週期以來，美聯儲已將原來接近於零的利率水平，上調至今年7月的5.25% – 5.5%，創出了22年以來的新高。 與之前普遍認爲的「高利率水準將會維持更長時間」的觀點不同，基於近期已發佈的各類重要數據，包括最近發佈的首次申請失業救濟人數減少了1.9萬，為自10月中旬以來的最低水準；以及財政部長耶倫本月接受采訪時強調：一年前很多經濟學家說經濟衰退不可避免，但實際上卻沒有強有力的理論基礎支持作出這樣的預測；現在市場更多討論的是美聯儲明年何時開始降息，以及全年降息的次數。本月政策會議後，美聯儲官員發佈了明年可能降息三次的預測，而樂觀的市場預測則爲明年3月就可能迎來第一次降息，全年預計降息6次。最終結果如何？讓我們一起重點關注。 高利率令股票、房產等市場承壓 確實，高利率對經濟和各類資產帶了嚴重的不利影響，不僅是美國，歐元區也經歷了類似的情況，即雖然當前高通脹得到了一定程度的控制，但緊縮性貨幣政策下，利率水平仍處於高位。高利率不僅抑制了經濟增長和通貨膨脹，同時也消減了企業和家庭的貸款需求；這便是令股市、房產市場等承壓的重要原因之一。 日央行繼續維持大規模貨幣寬鬆政策，房產受到海外資金青睞 與大多數發達經濟體的央行採取緊縮性貨幣政策不同，儘管日本近期公佈的10月全國消費者物價指數顯示，通脹較去年同期上漲2.9%，且升幅較9月的2.8%進一步的擴大，是4個月來的首次擴大；但為推動經濟持續溫和復蘇，日本央行在12月召開的貨幣政策會議，一致決定維持大規模貨幣寬鬆政策，即將短期利率控制在-0.1%的水平，通過購入國債將長期利率引導至0%左右，長期利率以1%為上限目標，允許一定程度的超過。在美元指數近期有所走弱的影響下，日元兌美元有所升值，但日元的匯率水平依舊處於低位。 「便宜日圓」和低利率政策，不僅有利經濟，推升股市，更讓房產價格倍具性價比和吸引力。據仲量聯行數據，今年一季度，日本商業房地產行業投資額同比增長43%，而同期，美國和歐洲的投資額卻分別同比下降61%和58%。其實，高流動性，也是日本房地產吸引全球投資的重要原因之一，根據近5年的統計數據，日本房地產市場一直是亞太地區交易數量最多的市場，且其跨境投資率遠高於澳大利亞和韓國等大多數亞太其他國家和地區；當然，日本主要城市（如東京、大阪等）的房價和地價表現常年向上，如根據日本不動產經濟研究所的近期數據，受東京23區的公寓價格推升，首都圈11月的新建公寓每套平均價格較去年同期上漲超過36%；以及房產在持有期間可帶來穩定的租金回報，都是被全球專業投資機構和價值投資者青睞的重要原因。 撰文：陳柏軒 慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金 — 基金經理 ============= [...]

本港時事

戶戶送調查：租金成餐飲業最大壓力
2023-01-19

本港去年底起陸續放寬社交距離措施，餐飲及零售亦開始復甦。有調查指，雖然餐飲業對後疫情復甦感到樂觀，但租金(38%)已超越人工成本（27%），成為餐飲業最大壓力來源 。猶幸84%餐廳在新一年未有計劃縮小規模，近四分之一（23%）更有意擴張。 ⼾⼾送香港區總經理許志賢 外賣平台戶戶送公布調查顯示，餐飲業對後疫情復甦感到樂觀，兩成受訪餐廳於去年第四季加薪。戶戶送2022年第四季「餐廳信心指數」調查於今年1月2日至1月11日進行，顯示本地餐廳對行業未來的態度更為進取。整體滿意滿意度得分由第三季的5.4升至6.0。然而，隨着假期外遊人數增加，近半餐廳（49%）對本港業界在今年第一季的前景表示擔憂。 調查發現，有43%受訪餐廳表⽰，認為情況已「恢復正常」，⽽放寬社交距離限制將有利於餐廳第⼀季的⽣意。相比之下，44% 的⼈認為⾏業前景將較為穩定。另外，有84%的餐廳表⽰，在新的⼀年未有計劃縮⼩規模，近四分之⼀（23%）的餐廳計劃擴張。本港經濟復甦的跡象令⼈⿎舞，有五分之⼀（20%）的餐廳在第四季加薪，其中38%⼈表⽰薪⾦增幅達2%⾄5%，⽽31%⼈表⽰加薪幅度在5%⾄10%之間。 在第三季，⼈⼯成本（41%）是餐飲業最⼤的壓⼒來源，其次為租⾦（37%）和食材價格（22%），在今年第四季，租⾦（38%）卻超越⼈⼯成本，成為餐飲業最⼤的壓⼒來源，緊隨其後的是食材價格（31%）和⼈⼯成本（27%）。 ⼾⼾送香港區總經理許志賢表⽰，公司逐漸⾛出疫情陰霾，但近九成受訪餐廳認為外送服務於未來同樣甚⾄更加重要。公司在協助本港餐飲業適應疫情和保持隨機應變發揮了作⽤。公司將繼續為餐廳夥伴提供具商業價值的服務和寶貴的市場資訊。 [...]

企業策略

疫情下創出火鍋店新格局
2022-11-28

香港人熱愛「打邊爐」，早於上世紀80年代就已開始興起「開住冷氣打邊爐」的飲食潮流，令城中火鍋店其門如市，後亦更陸續引入不同地方的口味及派別。故一直以來，火鍋店都在香港飲食業界佔據相當可觀的市場比重，但同時亦促使競爭愈來愈激烈。但源自重慶的「方叔叔重慶老火鍋」近兩年發展順遂，以新派管理方式經營老字號火鍋，其獨特的「師徒制」更創造出百萬店長傳奇，成為「疫」市下的一個奇葩。 老火鍋的創新經營優勢 「方叔叔重慶老火鍋」由創辦人方叔叔於2016年在香港創立，前名為「渝味曉宇重慶老火鍋」。方叔叔本身是地道的資深吃貨，平生只愛兩件事，一是尋找好食材，另一個就是吃火鍋。因為太愛吃火鍋，於是想在香港開設火鍋店，而重慶火鍋更是他的至愛，親身多次前往當地，結果在一條老巷子裏的店子中找到他想要的味道，將之帶來香港。 經營至今數年，「方叔叔重慶老火鍋」已在本港打響名堂，即使經歷疫情挑戰下仍擴展到有9間門店。「方叔叔」其中一位百萬店長虎哥透露，品牌優勢主要有三，第一是對於重慶味道的堅持，不做口味上的調整和妥協；第二是堅持好食材，不斷升級食材的品質，把地方性的優質食材帶到香港；第三是管理制度，師徒制為品牌帶來更好的牽引力。師傅不斷培養出優秀的徒弟出去拓店，既傳承了品牌的文化和經營理念，也增加了收入來源。 「師徒制」締造「百萬店長」 虎哥自言最初加入「方叔叔」是擔任尖沙咀店長，而他的師傅是張師傅。從張師傅身上，虎哥學習了其管理思維及待人接物，很快地他自已亦晉升成為師傅級，可以培訓新的徒弟，把所學到的傳授給徒弟們。如今，他有4名徒弟己當上師傅級並分別成為4店的店長，而他本人則仍兼任APM店店長，收入已達「百萬店長」級數。 師徒制中最核心的就是信任和授權，讓店長成為老闆，並以老闆⻆度去思考問題。而師傅則會主動去協助和幫助徒弟解決運營的困難、人力的困難，分享經驗。在運營的高低峰期，即使是跨區域，師徒之間的門店會根據需求互相調配人手，靈活用工。於是，成本控制是這個制度下出現的必然結果，並不需要管理層特別去指示。師徒制也體現公司的『家』文化，家人間互相幫助扶持、共同奮鬥。如此加強了凝聚力，也就自然減少了員工流失。 而對員工的分紅制度，也是其管理上的一大特色。門店只要在季度有累計利潤，就會在下季度發放分紅。2021年在嚴峻的疫情下，每家分店也有分紅，而虎哥也是繼續能拿到接近百萬年薪的店長。當店長成為老闆、師傅和徒弟變為家人，大家就會自發地去想辦法優化管理、優化服務、優化成本，自發地去相互扶持和幫助。 穩定成本，步步拓展 除了「師徒制」和「分紅制」之外，在成本控制方面，無論是食材、租金與人力，集團都能保持穩定。集團已形成一定規模，在採購時有一定價格優勢。與供應商長期的合作關係，既有建立在信任基礎上的合理帳期，也有穩定的價格，沒有隨意漲價的情況。部分特色菜是由集團自己的供應鏈前端提供，具有絕對的穩定性和價格優勢。 每家分店開店前都會進行詳細的評估，單店每平方呎投入也較一般火鍋店更高。一旦確定開店，都會選擇和業主簽訂較長時間的死約（通常3-5年），租金在死約期內不會變。目前集團形成規模後，租金方面的議價能力也愈來愈強，租金壓力在可控範圍之內。 有賴於「師徒制」，店長以老闆的角度思考問題，自發優化人力成本，在優質服務和人力成本之間能做出動態的均衡。 展望未來，方叔叔重慶老火鍋」在進一步落實做穩香港市場後，將會發掘新加坡市場，然後逐步拓展至馬來西亞、印尼等地區。海外地區特別是東南亞國家將會是集團未來3至5年的重點發展市場。另外，更會持續投入和關注自建供應鏈的完善和發展，包括優化底料工廠、增加特色食材的來源等。 [...]

股市

領展料最低位已見
2022-11-10

商事動態

若結束「在家工作」 近半僱員選擇辭職
2022-04-14

香港

代理料工商舖全年成交量達7600宗按年升一倍　投資者態度審慎樂觀
2021-07-07

香港

次季寫字樓租金跌1.4%租賃交投回升　惟待租率按季升至14.4%
2021-07-06

香港

經歷香港史上最大租金跌幅　尖沙咀仍貴絕亞太區購物街　銅鑼灣租金下挫43%　香港、東京、悉尼分列亞太區三甲
2021-04-24

香港

經歷香港史上最大租金跌幅　尖沙咀仍貴絕亞太區購物街　銅鑼灣租金下挫43%　香港、東京、悉尼分列亞太區三甲
2021-04-24

香港

傳大班西餅接「摸貨」接燶　實蝕逾「6球」沽旺角自用舖　戴行：網購疫市增　料上半年街舖租金持續跌
2021-04-14

香港

寫字樓使用量暴跌3倍至負數　租金按年大插一成售價急挫6%　傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!
2021-03-31

香港

2月整體甲級寫字樓租金連續第21個月下跌　投資者今年第二季將注視商舖及工廈物業
2021-03-28

香港

新春樓市舖市屢錄蝕讓　車位租金反創新高?!
2021-02-27

香港

差估署樓價指數連跌兩個月　11月租金指數輕微反彈
2020-12-29

香港

市區新樓月租8000元　深水埗AVA 61租金創新低
2020-09-01

香港

樓市速報：第一城租盤　1萬有找？
2020-04-19

香港

樓市速報：下半年萬伙收樓　逢旺季租金壓力細
2019-07-22

香港

樓市速報：上半年交樓逾萬　租金有下調壓力
2019-01-28

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樓市速報：中環寫字樓貴絕全球　企業加速東移
2018-12-10

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樓市速報：轉買為租增加　減慢租金跌勢
2018-11-26

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樓市速報：樓價連跌兩月　租金再破頂
2018-11-01

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避捱貴租　金融機構大遷徙
2018-04-07

專題

李超人大宅租值幾多錢？
2018-03-23

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租金連升13月　今年看漲近一成
2018-02-11

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商舖市場重現生氣　一線位租金快回升
2017-11-02

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中資需求大 推高甲級商廈租金
2017-07-06