「一雞兩味」就聽得多，「一舖兩蝕」又係乜東東？？話說市建局於今年10月尾以1341.7萬元收購大角咀埃華街1號A舖，該舖位於埃華街及橡樹街大單邊，現時是恒生銀行櫃員機（ATM）。然而，原業主於2016年8月以1,700萬元連租約買入上址，持貨4年將舖位「易手」予市建局，帳面勁蝕358.3萬元，物業貶值達21.1%！！

不過，原來該舖相當「邪」— 再對上一手業主，原來同樣大幅蝕讓！！再上一手業主於2012年9月以2,228萬元購入舖位，同樣持貨4年沽出，帳面「放血」528萬元，物業貶值達23.7%！！簡直是「低處未算低，撈底再破底」。

上述ATM舖位建築面積380方呎，實用面積323方呎，內籠闊14呎，深18呎。原業主於4年前買入時，該舖已經租予恒生ATM，月租5萬元，若以當時買入價1,700萬元計，租金回報率達3.5厘。

市建局以呎價計收購　細舖無大舖咁着數

然而，為何一個租值不俗的舖位，其轉手價會一蝕再蝕？尤其市建局為何會以「破底價」出手收購？盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興解釋，以上述ATM舖旁邊的珠龍麻雀館為例，麻雀館舖實用面積約1,500方呎，闊30呎，深50呎，剛以6,120.5萬元被市建局收購，實用面積呎價約40,800元。以此呎價推算，恒生ATM舖市值約1317.8萬元，即與是次收購價1341.7萬元相若。

李根興坦言，上述ATM舖造價「比想像中低」。雖然以銀行ATM舖而言，該舖的租金回報率非常高；可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價，而非按租值回報計算，因此當「細面積的旺舖」被收購，會遠比「大面積的靜舖」蝕底。

盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興