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何民傑:長實呎價6,138奪啟德地 何以較新地4年前同地段呎價低兩倍


樓價跌勢持續,造就發展商平價搶地的機會,於本12月中截標的九龍東啟德一個商住發展項目,結果由長實集團(01113)以貼近市場預期下限的87.03億元獨資摘下,按可建樓面面積約141.8萬方呎計算,每方呎樓面地價(樓面呎價)僅6138元,呎價回到約8年半前水平。這亦反映在利率上升的況下,市況未見改善。

據報道,有關項目共有七個財團表示有遞交標書,惟地政總署最終公布只是接獲六份標書,入標財團除長實外,有會德豐、恒基、南豐、旭日國際,而信和、嘉華及鷹君合組入標。招標結果顯示,新地未有遞交有效標書,箇中原因確實耐人尋味。

 

翻查資料,對一幅啟德非跑道地皮由新地於2018年以高價投得,按現時標準以不包含地皮內社福設施之面積計算,新地中標之每呎樓面地價為19,000元;相比下,長實是次中標價每呎僅6,138元,同為非跑道地皮,新地的投標價較長實高出達兩倍。

 

項目位處宋皇臺港鐵站上蓋,交通便利,長實日後將興建地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站,方便居民日常生活。據業內建築師表示,興建地下購物街並不複雜,建築費不高,對項目總投資影響不大,而且透過樓宇設計,可令項目大部分住宅單位的景觀免受附近公營房屋影響。可見長實今次入標早有部署。

 

久未在港取得項目的長實,今年可說強勢回歸,至今已斥資204 億元拿下4 個項目。由於出售波老道已套現了207億元,基本上在港的部分並沒有大增,今後依然有大量子彈,可以趁低價撈貨。

 

 

未來樓市走向,大家都沒有水晶球在手,難以有一個定案,但長實以每呎樓面價6,138元拿下啟德項目,而區內項目均接近20,000元,即使預期日後該區樓價回落至15,000元,利潤同樣可觀。若今後能以低價拿下更多項目,長實股價可被看俏。

 

 

撰文:何民傑  107動力召集人

 

 

 

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