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何民傑：長實呎價6,138奪啟德地 何以較新地4年前同地段呎價低兩倍

樓價跌勢持續，造就發展商平價搶地的機會，於本12月中截標的九龍東啟德一個商住發展項目，結果由長實集團（01113）以貼近市場預期下限的87.03億元獨資摘下，按可建樓面面積約141.8萬方呎計算，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅6138元，呎價回到約8年半前水平。這亦反映在利率上升的況下，市況未見改善。 據報道，有關項目共有七個財團表示有遞交標書，惟地政總署最終公布只是接獲六份標書，入標財團除長實外，有會德豐、恒基、南豐、旭日國際，而信和、嘉華及鷹君合組入標。招標結果顯示，新地未有遞交有效標書，箇中原因確實耐人尋味。   翻查資料，對一幅啟德非跑道地皮由新地於2018年以高價投得，按現時標準以不包含地皮內社福設施之面積計算，新地中標之每呎樓面地價為19,000元；相比下，長實是次中標價每呎僅6,138元，同為非跑道地皮，新地的投標價較長實高出達兩倍。   項目位處宋皇臺港鐵站上蓋，交通便利，長實日後將興建地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，方便居民日常生活。據業內建築師表示，興建地下購物街並不複雜，建築費不高，對項目總投資影響不大，而且透過樓宇設計，可令項目大部分住宅單位的景觀免受附近公營房屋影響。可見長實今次入標早有部署。   久未在港取得項目的長實，今年可說強勢回歸，至今已斥資204 億元拿下4 個項目。由於出售波老道已套現了207億元，基本上在港的部分並沒有大增，今後依然有大量子彈，可以趁低價撈貨。     未來樓市走向，大家都沒有水晶球在手，難以有一個定案，但長實以每呎樓面價6,138元拿下啟德項目，而區內項目均接近20,000元，即使預期日後該區樓價回落至15,000元，利潤同樣可觀。若今後能以低價拿下更多項目，長實股價可被看俏。     撰文：何民傑  107動力召集人       [...]