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盧銘恩：韓國電商Coupang 廉價收購時尚服裝購物平台Farfetch

2024-04-25

韓國著名電商集團Coupang於一月底完成對線上奢侈品消費平台公司 Farfetch的收購，其中包括其線上奢侈品市場和電子商務軟體平台。Farfetch 將作為 Coupang 旗下的私人公司運營，而透過獲得 5 億美元的資本，陷入財困的Farfetch 得以續命，以維持對其不少精品奢侈品品牌合作夥伴的關係，也得以保留其400萬名用戶的市場。而 Coupang本身作為一家成功的電商，仰賴其物流方面的創新營運手法，估計也能與Farfetch產生協同效應。以白武士的姿態，僅以5億美元的價格，收購一家估值在2021年疫情高峰達230億美元的公司，實在划算。充當白武士的收購方Coupang被譽為韓國的亞馬遜，其 2022 年凈收入為 206 億美元，是少數能夠成功抵禦亞馬遜和阿里巴巴的韓國本土市場的巨頭之一。然而，與 Farfetch 一樣，它尚未實現盈利。其股價較 2021 年首次公開募股下跌近 75%。該交易始於去年 12 月宣布，為 Farfetch 提供 5 億美元過橋貸款，以避免破產。由於Farfetch 現金狀況不斷惡化，Farfetch 花了數周時間尋找願意提供足夠資金以維持其運營的救助者，其中包括阿里巴巴、歷峰集團(Richemont) 等頂級股東，但最後出售了給一個來自外部的白武士Coupang，對Coupang來說，可謂冷手執了一個熱煎堆。到了疫情的中後段，Coupang 成為韓國電子商務的主導力量，以其快速的交貨速度獲得消費者的歡心，在去年第三季的銷售額達到 60 億美元。而另一邊廂，Farfetch 卻陷入了高昂的管理成本、奢侈品市場放緩以及一系列高風險投資的困境，該公司斥資了數十億美元進行了不少奢侈品牌的收購。僅管這些收購在當時可能是適當的收購，但本身就涉及太多板塊，有點太過冒進，也間接導致了Farfetch 的市值去年下降了 82% 以上。在Coupang吞拼Farfetch之後，也意味着馬上擁有了400 萬名對奢侈高端服裝時尚精品有興趣的客戶。故此，筆者認為對Coupang來說，花5 億美元在奢侈品市場立足，是一種非常廉價的方式，僅管Coupang 在該領域幾乎沒有經驗，對於打入消費額達到168億美元的韓國奢侈品市場，可謂如虎添翼。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁 [...]

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盧銘恩：高息下另類房地產投資趨勢

2024-03-29

隨着近年科技發展，衍生對都市生活形態的巨大變化，亦促使房地產告別以往比較單調的用途，開始將這個實體空間的功能變得多元化，從而也影響了房地產作為投資工具的收益界限。近年經濟大環境不佳，利息高企，機構投資者以及開發商都活躍於考慮核心傳統房地產以外，這類稱之為「另類房地產投資」的投資。傳統來說，房地產投資大致上是兩大類型：1.是以收取租金的現金流形態的投資物業，如寫字樓、商舖等；2.就是以銷售為目標的開發型項目，如土地開發、住宅發展等。另類房地產並沒有清晰權威的定義，一般指寫字樓、零售、商場、工業地產以外的非主流房地產，如新興的學生公寓、共享居住空間等。具體來說，可參考大致四種類別：1.教育類：如國際學校校舍、學生公寓和幼稚園；2.健康產業類：長者護理中心、醫療中心、私立醫院、養老院，甚至墳場骨灰閣之類的「陰宅」等；3.服務類：酒店、共享寫字樓、共享居住空間、自存倉儲和停車場；4.科技相關類：數據中心、室內耕作場所、用作擺放通訊科技設備的天台，甚至新興的沉浸式娛樂體驗場所等。近年，另類房地產興起的原因不一而足，如人口老化的上升趨勢促進對長者屋及其他醫療產業衍生的地產需求。至於科技迅速發展也對傳統的房地產行業帶來顛覆性的影響，比如辦公樓受到共享工作空間的衝擊，零售地產在網購日常化的情況下也極需轉型，近年可見不少快閃店，以及聚焦文化創意的即時體驗來帶動餐飲零售消費的地產空間。電競娛樂等也帶來了新式的沉浸式體驗房地產。沉浸式體驗房地產是一種新興商業和文娛地產概念。筆者相信，隨著新冠疫情和科技重新定義房地產，另類和多元房地產都勢必成為一個業界新標籤，在兼顧市場對新型另類的房地產需求之上，亦同時包含以人為本和環境保護的核心理念。再加上核心傳統的優質房地產越發短缺，市場上的熱錢會尋找新興的投資領域，而另類和多元房地產投資絕對是未來數年不可忽視的投資類別，必為投資者帶來理想而穩定的回報。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀：盧銘恩：夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： [...]

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盧銘恩：中國內地Pre-REITs正在鋪墊內房公募REITs的發展

2024-02-23

去年11月，綠地香港與總部設於北京的高和資本簽訂了一個Pre-REITs合作協議，目標共同成立Pre-REITs基金，標的對準甚有前景的租賃住房，長遠目標希望創建公募REITs的平台。Pre-REITs是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產，用投資者提前介入的方式，對資產進行建設、運營和培育過程，並在資產和市場時機成熟的時候，通過公募REITs實現退場。而內地自從2020年開始，有不同完善和推行基礎設施領域的公募REITs之相關政策出台。到目前為止，相關的公募資產規模，已達到總值超過800億元人民幣，並涉及一些基礎設施類別的資產，如產業園區，保障性住房等。由於去年3月國家發展改革委員會發布的《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，將公募REITs發行之標的資產類別，擴展到消費基礎設施領域，如明確點名優先支持發行能夠保障基本民生的社區商業項目等REITs，如百貨商場、購物中心、農貿市場及社區商業等城鄉商業網點項目。 Pre-REITs除了以公募REITs的形式退出外，資金也可以通過資產大宗整售、類REITs、基金再續期等方式退出。而Pre-REITs的募集得來的資金，既可用於投資新建項目，也可以收購現有的項目進行改造升級。由於公募REITs對資產的運營期限、收益率等要求較嚴格，不滿足條件的資產需要專業機構介入培育並提升資產估值，故此Pre-REITs可以說是造就公募REITs的一個前置必經階段。Pre-REITs的本質是公募REITs的前期融資，因此其資產類型的配置，也需要從公募REITs的資產類型的角度去考慮和安排。另外，公募REITs對資金用途限制亦較為嚴格，加上投資周期較長，費用也較高，故此Pre-REITs可承擔孵化和準備的作用，也可以快速實現資產盤活。由於這幾年內地公募REITs供不應求，投資市場對此的需求甚為殷切，從而激發不少相關資產類別的Pre-REITs也如雨後春筍般出現，早在2022年，國內基礎設施Pre-REITs的市場規模已經突破了人民幣一萬億元，足見Pre-REITs與公募REITs之間的良好互動，相互補足的關聯性。是次綠地香港和高和資本合作的Pre-REITs基金，可以說是一個測試水溫的操作。由於Pre-REITs基金可以讓投資人提前介入標的資產運營過程，後續可尋機通過公募REITs實現退出的投資業務模式。這次Pre-REITs選擇以保障性租用住宅為標的資產，理由是租金穩定，而且未來市場需求也大，從綠地香港的角度來說，或也能協助其轉型，須知道內地傳統房地產企業都面臨著一個嚴峻的時期。筆者寄望透過Pre-REITs這種金融手段的歷練，能把內地存量時代的房地產盤活優化，並把房地產資產管理進一步專業化。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= [...]

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盧銘恩：日本迷失三十年對香港的啟示

2024-01-13

日本80年代末曾經物慾橫流，日經平均指數曾上38,915點，市場氣氛一般相信股市會繼續向好，突破4萬點指日可待。可惜不久後，日本榮景經濟結束，股市崩盤，往後30個月暴跌60%，十年後更見底共跌80%，而房地產泡沫亦同步爆破，隨後十年東京商業房地產價格跌幅更達80%以上。日本正式步入著名的日本經濟迷失30年。港股恆指最近也觸及接近16,000點的低位，相比兩年多前的高位，也大概下跌了40%以上。香港樓市也出現不少低於銀行估值的出售，樓價一路向下，短期内不見起色。儘管，跟30多年前的日本崩盤比較，當今國際關係，地緣政治，以至香港的經濟產業結構等，都有所不同，但近年已有不少評論說，香港的樓股市場，也有步日本迷失三十年後塵之勢。回顧日本的房股泡沫，在80年代，日股用了少於十年時間，就超越美國，總值更高於美股36%，成為全球最大的股市。日本房地產市場在80年代後期，僅僅東京都的土地價值，就相等於美國全國的地價。要判斷是否出現經濟泡沫，其中可參考股市的估值水平，以香港為例目前港股的市盈率跌至約10倍，市凈率約1倍，屬於低位。比較當年日股，感覺沒有那麽驚險。另外，也可參考房地產市場與股市的走勢互動關係，日本當年的房地產市場與股市走勢基本吻合，八十年代日本六大城市地價指數漲幅為3.6倍，於1990年達到高位，隨後就跟隨股市一樣下跌，可以看出房地產走勢與股市走勢有著正向關係。然而，壓垮駱駝的最後一根稻草，是當年日本央行採取了預防性緊縮政策，將官方貼現率提高到6%，泡沫應聲破裂。縱然隨後日本當局重新轉向擴張性的貨幣政策，連續降率及增加貨幣供應，但對市場來說，可以說是發魂乏術。這兩年的加息周期，市場認爲香港要跟隨減息，最快也是2025年的事，加上香港的所有基本面不振，泡沫縱然不是瞬間爆破，樓股慢性萎縮也是勢所必然。說到底，泡沫經濟環境下，鼓勵炒賣，天道不酬勤。虛業取代實業，可謂衝擊了社會的價值觀。不勞而獲的心態，令泡沫期間的經濟體質進一步轉弱，甚至會導致泡沫爆破後的一蹶不振。香港往後或更需要重視實業發展。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員、方土控股行政總裁、中大商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀：盧銘恩：夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com [...]

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盧銘恩：醬香拿鐵日銷過億元體現聯乘商業價值

2023-12-10

今年9月份，茅台與瑞幸咖啡突發實現了跨品牌合作，推出了加入茅台白酒的拿鐵咖啡，名為醬香拿鐵。推出市場當天就賣出了542萬杯，銷售額達1億元人民幣，成為網絡上的熱門話題。這款咖啡飲料包裝上帶有標誌性的茅台酒標籤，就算沒喝過貴州茅台的，也不會對此辨識度極高的國民品牌陌生。醬香拿鐵含有低於0.5%酒精含量的53度茅台酒，官方售價為人民幣38 元，但消費者可以使用優惠券以19 元的價格購買。從營銷策略的角度，醬香拿鐵聲稱「每一杯都含有貴州茅台酒」，於是迅速吸引消費者，無論外賣和自取訂單都有人瘋搶。雖然實際品嘗後的口味褒貶不一，有人認為醇香有口感，但另一邊廂也有人認為像極了嘔吐物，而短暫的話題熱度也估計會在一個月內消失。無論如何，這次跨品牌合作，依然是市場營銷學上的一個經典成功案例。近年跨品牌合作可以說是市場營銷學的指定動作，由過往與一些IP授權的聯乘，如球隊車隊卡通人物等合作，到近年出現一些不那麽門當戶對的雙品牌聯乘，如Yeezy Gap與Balenciaga，Gucci與The North Face以及Supreme與Louis Vuitton等。另外，去年Omega與Swatch 聯乘推出的MoonSwatch，也有異曲同工之妙，Swatch Group（SWX：UHR）把Omega經典的登月超霸錶（Speedmaster）貢獻給Swatch，以港幣2,100元發售，當時旋即引來疫情下長期未見的人群聚集。從營銷的角度來說，某程度上也把一些過往不太受普羅大眾所熟悉的高端品牌，帶進了年輕消費力稍弱的市場裏面。是次醬香拿鐵的推出，也有評論說會降低茅台白酒的奢侈品牌形象，但筆者卻不認同此舉會拉低檔次，就如Omega和Swatch的案例，反而會令不少人重新欣賞Omega這隻有歷史的旗艦手錶。同理，醬香拿鐵也會令不少人重新欣賞這個具備歷史高品位的國民烈酒品牌，而不能簡單的以每瓶動輒萬元的茅台白酒自降身價變成十數元的咖啡之角度來判斷。是次茅台與瑞幸合作，瑞幸當然得到了驚人的銷售成績，並取得龐大的宣傳效果。對茅台而言，瑞幸是一個用戶基礎龐大且年輕化程度較高的品牌，是次醬香拿鐵，的確能擺脫茅台漸趨老化的形象，並逐步在年輕的消費族群中重塑品牌認知度和增強影響力，並能幫助培育未來客戶群，埋下種子。 [...]