今年3月24日，繼證監會發布《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》後，國家發改委同日也發布了《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，（發改投資〔2023〕236號，下稱“236號文”）。此文件進一步將REITs發行擴展到消費基礎設施領域。236號文可以說是內地邁向商業房地產REITs的重磅文件，對房地產金融市場和房企來說，可以說是一個好消息。
“236號文”的精神上，是以金融商業操作，去支持消費性相關的產業，盤活消費的場景和基礎建設，那就是商業地產，從而進一步促進內地的內部消費市場。文件也明確點名優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，以能夠保障基本民生的社區商業項目等來發行REITs。
對於商業房地產業界來說，政策也趨向引導行內以往過度重視開發，忽略資產營運的格局，轉向精品化營運。事關內地房地產市場經歷改革開放三十多年，已逐漸由開發型，轉變到存量型時期。如此政策，有助體現商業房地產的重新估值，甚至包括估值溢價，因為REITs對商業房地產的定價，更偏向於其製造現金流的能力，亦即資產營運的能力，與以往一般的房地產資產作為表內資產，更重視市場成交的表現，有著根本性的不同。故此未來可見，資產管理公司的角色越發重要，而開發商從以往純粹作為房地產產品的製造商，實在有必要轉型到營運主導的資產管理領域去。
但現階段，也不是所有的商業房地產都受惠於此新政策，一般大型的高端奢侈商場估計就不在此列，事關其屬性與保障民生無關。但同時間，由於“236號文”對發行REITs的資產估值規模也有門檻，那麼一些有保障民生功能的社區商業，如一些幾千平米零散的街鋪，要打包發行REITs估計暫時亦有難度。故此，第一批可以涵蓋的商業房地產估計就是那些三到四層高，內地稱作”盒子商場”的便民購物中心，甚或一、兩萬平米起跳的住宅底商。
筆者期望，隨著政策進一步的改革，在基礎建設領域公募REITs涵蓋的資產類型越來越寬的情況下，中長期實現一個健全的REITs市場，以盤活內地的大規模存量地產，而房地產資產管理行業也能在此階段有機成長。
撰文：盧銘恩
香港專業及資深行政人員協會會員
方土控股行政總裁
香港中文大學商學院客座助理教授
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