盧銘恩：韓國特殊住宅租賃制度傳貰的存亡危機

在韓國房地產市場中，有一種獨有的房地產租住制度——傳貰（전세），或當地華人會稱為全租。傳貰就是租客付出一定額度的保證金給業主，從而獲得在一定時間內的房地產使用及收益權。一般而言，保證金為該房地產售價的60-80%，租客可在2-3年間免卻租金使用該房地產，而業主則需要在租期完結後，全數還返保證金。這看起來租客像免費租住房子，但其實在傳貰制度下，雙方都是有好處的。

而對於業主來說，傳貰比銀行貸款可以更快及簡單地獲得一筆大金額，另一好處則是傳貰所得的收入是不徵稅的，但月租收入是需要繳稅的，傳貰可以有助省下一筆稅金。業主在獲得保證金後，可以用作投資或於銀行透過高利率來獲利。傳貰制度是讓業主及租客雙方各取所需，互相得益。換個角度，亦可以理解為租客變相貸款給業主，業主以房子作為抵押讓租客有居住權，房租就是所衍生的利息。

在2013年起興起的GAP投資實在值得一提。韓國業主會將保證金拿來購買價格差不多的房地產，然後馬上又以傳貰形式租出，變相只需額外付出少部分金額即可持有多一個物業。當然，這個投資方法有它的限制及風險——保證金金額要夠大及房地產價格有持續上升的趨勢。

根據經濟情況，傳貰制度的應用亦相應有起跌，舉例說，在首爾樓價高企的前一兩年，一套公寓的押金可高達50萬美元。假若租客沒有足夠的儲蓄繳納押金，是可以申請特殊的銀行貸款。但是在加息周期下，導致越來越多租客選擇從傳貰房轉至月租房。韓國去年的房產租賃合同中，月租房的數量第一次超越了傳貰房。

隨着月租房數量提高，那些靠傳貰金周轉的業主難以將之前的押金歸還給租賃合同到期的租戶，這導致業主傾向以大幅折扣拋售房產，推動房價下跌，韓國今年的房價，較去年的高位下跌4.5%。倘若房價下跌10%，大約四分之一的房東將無力償還傳貰房押金。由此可見，傳貰權在很大程度上受到房地產價格及利率影響，一旦遇上加息週期，業主的資金鏈有機會面臨斷裂，或許導致災難性的結果。故此韓國這特殊的傳貰系統，亦有機會面臨系統性的消失。

撰文：盧銘恩

香港專業及資深行政人員協會會員

方土控股行政總裁

香港中文大學商學院客座助理教授