陳衍綸：送給自己一間海外物業

繼90年代香港回歸前掀起之移民熱，近年移民再起高潮，涵蓋層面由上流富戶到基層家庭，乃至尚未放下書包之大專學生，不乏將移民定為重要人生目標者。

移民地點除傳統英美澳紐加，近年興起寶島星馬泰、乃至極保守之東瀛亦續步放寬移民政策，目的地可謂任君選擇，豐儉由人。無論選擇何地，置業乃首要處理問題。海外物業雖普遍較本港便宜，但港人較難申請當地銀行樓按或需承擔高昂按揭利息。有銀人士固然能一次過『Full Pay』海外物業，但一般港人家庭欲籌措數百萬港幣現金並非易事，解決方法是先賣掉本港自置物業，再將賣樓款項全額支付海外新居。看似直截了當，要賣掉物業往往困難重重；物業仍有留港家人或長輩居住？聯名物業有業主反對賣樓？『移民急讓』需將物業低於市價賤賣？擔心不適應外國生活日後回流香港淪為『無殼蝸牛』？需依靠物業租金收入維持家庭開支？以上任何一項皆可導致移民計劃夭折，可有兩全其美之法，毋須出售本港物業亦能海外置業？

筆者今天確切地告訴各位準移民家庭，不但可保留香港現有物業繼續自住或收租，並且毋須動用銀行存款，已有足夠「茄殊」一次過購入海外新居，相關置業費用亦不需業主負責。以上並非痴人說夢，已準備向筆者後腦拍板磚的看官們請稍安毋躁，坐回原位，容我解說。

活化本港物業

由於海外物業普遍較本港樓價「平一大截」，尤其東南亞或歐美二、三線地區，港幣一兩百萬已不乏理想選擇。筆者於早前專欄提及，本港銀行利息低廉，加息週期見頂在望，按揭實際年利率亦只是3.25%左右，業主皆可考慮將物業「翻按」，運用銀行低廉成本貸款，將資金投放於年回報約8至10厘穩健項目，套取固定息差收入。由於香港樓價高昂，物業市值動輒超過千萬港元，「翻按」物業獲取數百萬銀行按揭貸款並非難事。業主可將約三成貸款資金用於購置海外物業，七成資金用於賺取息差收入。由於按揭貸款可分十至廿年攤還（視乎業主年齡及狀況），以七成資金所產生的收益足以支付全期銀行按揭供款，達至不影響本港物業業權及現有使用狀況完成海外置業目的。本港有個別按揭公司亦接受客戶以個人或公司身份投入資金成為其金主，讓金主在有物業抵押品情況下享受「有抵押貸款」穩定利息收入。

實際例子

R君於本港從商，經營有道，五十出頭已擁優質「現契」物業並提早享受退休生活。子女於外國成長，R君逐移居外地享受天倫，每年只保留部份時間在港。由於需於外國另置新居，但同時需保留本港物業，R君向本港銀行「翻按」物業，以「現契plan」成功申請樓價估值四成按揭貸款近千萬港元（供款年期12年），當中三成用於海外置業，餘額透過「有抵押貸款」每年賺取近10厘利息。R君每月以「本金連利息」方式所收取之回報剛好足夠支付每月向銀行之按揭供款，毋須動用積蓄便能送給自己一間海外物業。