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【樓巿蔣門人LUCY】按揭教室 — 加按套現、轉按、二按詳解與中伏位


什麼是加按?

加按其實是樓宇按揭中的一種術語, 簡單來說, 就是業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業, 在進行多一次按揭貸款, 以申請額外的貸款額, 吐出一筆現金。

故此名為加按, 就是增加按揭抵押, 以套現資金的意思。

甚麼時候會加按? 加按的好處是甚麼?

一般來說, 加按會出現在這兩種情況:
一. 樓市上升, 當物業市場整體向上升時, 你的物業價值便會隨著上升, 舉個例子來說 當你為物業申請六成按揭時, 本來只能申請到600萬的貸款額, 但隨著物業的估價上升, 同樣是六成按揭, 也許你便能申請七百萬的貸款額了。
二. 即時樓市沒有上升, 但業主急需現金, 例如現時的情況下, 有些業主, 可能他們的樓宇已經供了很多年, 餘下的供款可能只剩下兩成, 但因為大經濟環境比較差的情況下, 影響其收入, 他們便可能在這樣的情況下, 申請加按, 以吐出一筆現金。
加按的好處是, 由於有抵押品, 銀行的貸款利息通常都比私人貸款較低。

加按物業要注意的地方:

當你決定要為物業申請加按時, 便等於重新再申請一次按揭貸款, 在這樣的時候所有手續和要求, 都要按照申請按揭貸款來重新做一片。
你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明文件, 讓銀行重新批核。而申請過程當中, 所有要求, 例如按揭供款壓力測試等等都需要通過才能加按。 因為這樣大家在申請加按時, 便需要預留和申請按揭一樣的時間, 甚至有可能更長。
如果物業是聯名擁有的話, 申請加按, 便必須得到各個業主的同意, 並且一同申請。
如果按揭物業, 是政府資助的房屋, 例如居屋、夾屋、租置計劃的業主, 如果你的物業還未補地價, 便需要事先向政府申請並獲得批准, 才能申請加按。

加按 vs 二按

加按物業與二按的分別

筆者發現很多朋友, 都會把加按與二按混淆, 但兩者是完全不同的事情。
加按是在原有的按揭貸款上, 再抵押, 以增加貸款額。 在這樣的情況下, 指涉及了一間銀行、一份按揭貸款、一個申請人。 通常申請加按, 到時在原有貸款所屬的銀行上進行的。
二按, 即使第二次按揭,即是在原有的按揭貸款以外, 另外再向另一間財務公司再申請多一次按揭貸款, 中間牽涉了兩間不同的財務機構。 故此稱為二按。

加按與二按的風險及好處

一般來說, 二按的風險, 比加按高。 一般來說,二按的風險會比加按高,原因如下:

  1. 一般成做二按的財務機構, 都是財務公司 (俗稱財仔), 他們的受監管程度畀銀行低, 服務質素沒有保證
  2. 有財務公司誠做的二按利率通常都畀銀行高, 對申請人會帶來沉重的經濟負擔
  3. 如果斷供的話, 因為二按有兩位債權人, 兩位都能夠隨時收回貸款, 也就是 call loan, 繼而收樓

從以上可見, 申請二按的風險, 比加按高, 那麼, 為什麼申請人還會申請二按呢? 很簡單議案雖然利率以及風險都比加按高, 但因為申請手續較簡單, 有時候, 申請人在申請二按時, 甚至不需要交上入息証明, 也能獲批更高成數, 批核時間也較快, 對急需現金周轉的朋友來說, 二按的吸引力便會更大了。
曾經, 市面上也出現過三按、四按、五按, 但由於按揭利率太高, 以及風險太大, 現時已經不太流行。

加按手續與程序

前文提及, 加按其實語正常申請按揭貸款並無不同, 所以手續、要求以及程序, 都話申請普通的樓宇按揭相約。 都要符合銀行和金管局的指引。
如果樓契已經被贖回, 掌握罪業主手中, 也就是俗稱的現契樓, 如業主想要把這個物業重新申請按揭貸款套現, 需時大概和重新申請按揭差不多。
但如果樓契仍然掌握在銀行手中, 業主想向同一間銀行申請加按的話, 可能與申請普通按揭相比, 要預多一點時間。
如果業主, 在想要加按時, 發現另一間銀行的息率較低又或是物業估價較高, 所以想轉按至其他銀行的話, 要求和申請物業按揭差不多,但因為中間需要涉及贖契及重新簽定按揭契約, 可能便要畀申請普通按揭,以及加按更長時間。

加按時需注意的事項:

如果你想要申請加按, 便需要注意以下數點:

  1. 樓價升幅不夠

如果, 你的物業價格只是輕微增長, 銀行在根據物業的樓齡、各種素質條件再作評估後, 有可能物業估價只能維持不變, 或是稍有升幅, 變相來說, 最終業主能透過加按套現的現金沒有想像中的多。

  1.  利率上升大帶來的壓力

現時息口低迷, 故此在申請按揭後, 利息支出相對地小, 但利率並不是一直會保持不變的, 如果市場息口上升,加按利率比原有的按揭計劃為高, 業主的借貸成本便會有所提高, 申請人應計算, 一時套現之回報與長期負擔較高息口支付出是否值得。

  1. 供款能力

在申請加按時, 銀行會再就申請人的資料, 進行壓力測試, 並查閱申請人的供款紀錄如果申請人的收入沒有太大改善, 又經常逾時還款, 供款紀錄不良。他的加按申請就可能未必獲得批准。

  1. 轉按的銜接日期:

如果閣下在加按時選擇轉按, 也就是代表你選擇了先將在現時銀行的按揭貸款還清, 這樣的話, 你需要一個月的通知期, 而期間, 你的按揭貸款也必須繳付利息, 有見及此, 業主應該在轉按前, 先行問清楚現時銀行所需的通知期, 以免重覆支付利息。

  1. 罰息期及其他支出:

原則上, 按揭貸款都有罰息期 (通常為 2 – 3 年), 轉按後, 罰息期將會重新計算。若業主在原有貸款的罰息期內將按揭物業轉按,業主需向前銀行支付罰息費用。同時業主亦應注意轉按有機會涉及相關費用,如律師費。

申請加按注意: 不能申請按揭保除計劃 (無法通過加按做 8/ 9 成按揭) 

2019 年尾, 香港政府推出按揭保險計劃新例:
凡購入 800 萬元或以下物業的業主,首置人士最高可申請 9 成按揭,非首置人士最高 8 成,與過去的 6 成上限相比, 遠超所限。
但如果你的物業, 是在按舊有修例下, 申請了六成按揭, 也無法透過加按申請至 9 成按揭的。 因為按揭保險計劃並不接受加按申請呀!

加按套現、轉按及二按期 – 總結

對有意向申請加按、轉按及二按套現的朋友, 在申請以前, 請記得先行理解清楚所有銀行及政府之規定, 不然的話, 便有可能因為不了解情況而最終引致申請不成功而蒙受損失。

作者:蔣一洪 Lucy Jiang

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