什麼是加按?

加按其實是樓宇按揭中的一種術語，簡單來說，就是業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業，在進行多一次按揭貸款，以申請額外的貸款額，吐出一筆現金。

故此名為加按，就是增加按揭抵押，以套現資金的意思。

甚麼時候會加按？加按的好處是甚麼？

一般來說，加按會出現在這兩種情況：
一．樓市上升，當物業市場整體向上升時，你的物業價值便會隨著上升，舉個例子來說當你為物業申請六成按揭時，本來只能申請到600萬的貸款額，但隨著物業的估價上升，同樣是六成按揭，也許你便能申請七百萬的貸款額了。
二．即時樓市沒有上升，但業主急需現金，例如現時的情況下，有些業主，可能他們的樓宇已經供了很多年，餘下的供款可能只剩下兩成，但因為大經濟環境比較差的情況下，影響其收入，他們便可能在這樣的情況下，申請加按，以吐出一筆現金。
加按的好處是，由於有抵押品，銀行的貸款利息通常都比私人貸款較低。

加按物業要注意的地方：

當你決定要為物業申請加按時，便等於重新再申請一次按揭貸款，在這樣的時候所有手續和要求，都要按照申請按揭貸款來重新做一片。
你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明文件，讓銀行重新批核。而申請過程當中，所有要求，例如按揭供款壓力測試等等都需要通過才能加按。因為這樣大家在申請加按時，便需要預留和申請按揭一樣的時間，甚至有可能更長。
如果物業是聯名擁有的話，申請加按，便必須得到各個業主的同意，並且一同申請。
如果按揭物業，是政府資助的房屋，例如居屋、夾屋、租置計劃的業主，如果你的物業還未補地價，便需要事先向政府申請並獲得批准，才能申請加按。

加按 vs 二按

加按物業與二按的分別

筆者發現很多朋友，都會把加按與二按混淆，但兩者是完全不同的事情。
加按是在原有的按揭貸款上，再抵押，以增加貸款額。在這樣的情況下，指涉及了一間銀行、一份按揭貸款、一個申請人。通常申請加按，到時在原有貸款所屬的銀行上進行的。
二按，即使第二次按揭，即是在原有的按揭貸款以外，另外再向另一間財務公司再申請多一次按揭貸款，中間牽涉了兩間不同的財務機構。故此稱為二按。

加按與二按的風險及好處

一般來說，二按的風險，比加按高。一般來說，二按的風險會比加按高，原因如下：

一般成做二按的財務機構，都是財務公司 (俗稱財仔)，他們的受監管程度畀銀行低，服務質素沒有保證
有財務公司誠做的二按利率通常都畀銀行高，對申請人會帶來沉重的經濟負擔
如果斷供的話，因為二按有兩位債權人，兩位都能夠隨時收回貸款，也就是 call loan，繼而收樓

從以上可見，申請二按的風險，比加按高，那麼，為什麼申請人還會申請二按呢？很簡單議案雖然利率以及風險都比加按高，但因為申請手續較簡單，有時候，申請人在申請二按時，甚至不需要交上入息証明，也能獲批更高成數，批核時間也較快，對急需現金周轉的朋友來說，二按的吸引力便會更大了。
曾經，市面上也出現過三按、四按、五按，但由於按揭利率太高，以及風險太大，現時已經不太流行。

加按手續與程序

前文提及，加按其實語正常申請按揭貸款並無不同，所以手續、要求以及程序，都話申請普通的樓宇按揭相約。都要符合銀行和金管局的指引。
如果樓契已經被贖回，掌握罪業主手中，也就是俗稱的現契樓，如業主想要把這個物業重新申請按揭貸款套現，需時大概和重新申請按揭差不多。
但如果樓契仍然掌握在銀行手中，業主想向同一間銀行申請加按的話，可能與申請普通按揭相比，要預多一點時間。
如果業主，在想要加按時，發現另一間銀行的息率較低又或是物業估價較高，所以想轉按至其他銀行的話，要求和申請物業按揭差不多，但因為中間需要涉及贖契及重新簽定按揭契約，可能便要畀申請普通按揭，以及加按更長時間。

加按時需注意的事項：

如果你想要申請加按，便需要注意以下數點：

樓價升幅不夠

如果，你的物業價格只是輕微增長，銀行在根據物業的樓齡、各種素質條件再作評估後，有可能物業估價只能維持不變，或是稍有升幅，變相來說，最終業主能透過加按套現的現金沒有想像中的多。

利率上升大帶來的壓力

現時息口低迷，故此在申請按揭後，利息支出相對地小，但利率並不是一直會保持不變的，如果市場息口上升，加按利率比原有的按揭計劃為高，業主的借貸成本便會有所提高，申請人應計算，一時套現之回報與長期負擔較高息口支付出是否值得。

供款能力

在申請加按時，銀行會再就申請人的資料，進行壓力測試，並查閱申請人的供款紀錄如果申請人的收入沒有太大改善，又經常逾時還款，供款紀錄不良。他的加按申請就可能未必獲得批准。

轉按的銜接日期：

如果閣下在加按時選擇轉按，也就是代表你選擇了先將在現時銀行的按揭貸款還清，這樣的話，你需要一個月的通知期，而期間，你的按揭貸款也必須繳付利息，有見及此，業主應該在轉按前，先行問清楚現時銀行所需的通知期，以免重覆支付利息。

罰息期及其他支出：

原則上，按揭貸款都有罰息期 (通常為 2 – 3 年)，轉按後，罰息期將會重新計算。若業主在原有貸款的罰息期內將按揭物業轉按，業主需向前銀行支付罰息費用。同時業主亦應注意轉按有機會涉及相關費用，如律師費。

申請加按注意：不能申請按揭保除計劃 (無法通過加按做 8/ 9 成按揭)

2019 年尾，香港政府推出按揭保險計劃新例：
凡購入 800 萬元或以下物業的業主，首置人士最高可申請 9 成按揭，非首置人士最高 8 成，與過去的 6 成上限相比，遠超所限。
但如果你的物業，是在按舊有修例下，申請了六成按揭，也無法透過加按申請至 9 成按揭的。因為按揭保險計劃並不接受加按申請呀！

加按套現、轉按及二按期 – 總結

對有意向申請加按、轉按及二按套現的朋友，在申請以前，請記得先行理解清楚所有銀行及政府之規定，不然的話，便有可能因為不了解情況而最終引致申請不成功而蒙受損失。

作者：蔣一洪 Lucy Jiang