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蔣一洪：聯儲局暗示9月加息 美國加息對香港樓市的影響

美元位於世界經濟體系的主導地位，加息往住會引領其他經濟體系跟隨，包括香港。事實上，香港並不是每次都跟著美國加息的。自2008年以後，香港和美國的銀行體系均出現了巨變。 以往香港跟隨美國加息的因素 於2000年至2008年，香港銀行體系結餘只有十數億。基於聯系匯率的關係，美國加息，而香港不跟隨，資金便會從香港的銀行體系結餘流向相對提供更高息率的美元 （匯率不變，美元利息較高，所以資金會傾向高息貨幣賺息，是為套息）。故此，只要美國加息，香港便別無他選，只能緊貼其加息的步伐。 2008年金融海嘯後，美國聯儲局便開始實施超低息、量化寬鬆政策，在印「銀紙」的速度上可謂一日千里。這也直接導致在過去的14年間，香港接收了不少熱錢。截至2022年2月，香港銀行體系結餘高達3375億元，銀根充裕。但在2007年底，香港銀行體系結餘僅有106億元。 從現在開始回算, 對上一個香港銀行結餘體系的最高位是 2015年11月2日的4260億元。隨著美國於 2015年12月開始加息，資金逐漸從香港流走，銀行體系結餘也隨即減少，至2018年9月, 結餘體系只有 764億元，而香港最優惠利率（Prime Rate）僅僅加了0.125%。 2019年7月美國開始減息周期，香港銀行體系結餘也由2020年4月22日的542億元大幅上升至 2020年12月21日的 4579億元，並一直維持高位至去年9月7日。再隨著下一個減息周期的蘊釀，慢慢下滑至2022年2月28日的3375億元。 然則不要遺漏金管局用來吸走市場游離資金的未償還外匯基金票據總額達1.2萬億元，再加上3000多億元的結餘，簡單點來說，現時香港的銀行體系總共有約1.5萬億元的資金，即坊間所言處於「水浸」狀態。 隨著美國持續加息, 香港美國的息差拉闊，引致聯繫匯率下的資金從港元流向美元。香港目前結餘充足，暫時沒有加息壓力，即使美國再加息，香港仍有很大的空間不跟隨美國加息的節奏。 試想想，2016年到2019年美國加息周期期間，累積加息了2.5厘，但香港的最優惠利率只上調了0.125厘，便能明白當中有多大的調節空間了。 不過，假如美國聯儲局是以超乎意料的速度加息，環球資金流向就會被影響。屆時，香港的銀行亦無可避免需要調整利率政策。 美國加息對香港影響預測 現時巿場上有很多聲音，估計美國這次加息，會相對上個加息週期急速及大幅度很多，加快走資速度，所以香港樓巿會相應下調。然則前文亦曾提及，這次美國加息，是逼於無奈的選擇。加息太快， 會讓本已處於困境的經濟再受壓，所以還需再觀望其加息步伐。 香港加息的影響 以往由加息而引發香港樓巿下跌的原因，在於加息所導致供樓負擔的增加，業主如果未能承擔加息後的供樓開支， 便需要將物業出售。當巿場上賣樓的比買樓多，最基礎的經濟學即供過於求， 便會令樓巿下滑。 由見及此，金管局自2010年開始, 便加設了壓力測試作為風險管理，要求申請人證明：在假設加息3%的情況下仍有充裕的還款能力，而目前新造按揭平均成數只有56%，可見香港住宅物業並沒有過度借貸情況。故此，加息在短期內對香港樓市所造成的影響並不會太大。 凡事都有利與弊，政府以壓力測試控制樓市，卻令「上車」愈來愈困難，所以2019年開始，政府嘗試放寬買樓按揭保險的要求，令更多買家能以較高成數「上車」。再者過去數個月，受到疫情影響，香港經濟可謂雪上加霜，尤其餐飲、美容、旅遊業更甚。另外新一波移民潮的出現，以及整體經濟數據，大家對樓市宜持審慎態度。   撰文：蔣一洪 LUCY 被稱為「樓市蔣門人」，是一位80後投資專家。她運用財技，於短短數年間，從零開始到坐擁三十多個物業，房地產投資遍及香港、馬來西亞、泰國及東南亞等地。除了物業投資外，LUCY更開設了P&S Academy，主力傳授物業投資秘技予學生。 如閣下有興趣邀請「樓巿蔣門人」LUCY解答讀者有關樓市投資疑問、撮寫報刊雜誌專欄訪問、出席活動查詢，歡迎向Pakki聯絡，電郵: pakki@pepper-salt-concept.com，電話: +852 9698 8890 [...]