博客

盧銘恩:韓國特殊住宅租賃制度傳貰的存亡危機

在韓國房地產市場中,有一種獨有的房地產租住制度——傳貰(전세),或當地華人會稱為全租。傳貰就是租客付出一定額度的保證金給業主,從而獲得在一定時間內的房地產使用及收益權。一般而言,保證金為該房地產售價的60-80%,租客可在2-3年間免卻租金使用該房地產,而業主則需要在租期完結後,全數還返保證金。這看起來租客像免費租住房子,但其實在傳貰制度下,雙方都是有好處的。 而對於業主來說,傳貰比銀行貸款可以更快及簡單地獲得一筆大金額,另一好處則是傳貰所得的收入是不徵稅的,但月租收入是需要繳稅的,傳貰可以有助省下一筆稅金。業主在獲得保證金後,可以用作投資或於銀行透過高利率來獲利。傳貰制度是讓業主及租客雙方各取所需,互相得益。換個角度,亦可以理解為租客變相貸款給業主,業主以房子作為抵押讓租客有居住權,房租就是所衍生的利息。   在2013年起興起的GAP投資實在值得一提。韓國業主會將保證金拿來購買價格差不多的房地產,然後馬上又以傳貰形式租出,變相只需額外付出少部分金額即可持有多一個物業。當然,這個投資方法有它的限制及風險——保證金金額要夠大及房地產價格有持續上升的趨勢。   根據經濟情況,傳貰制度的應用亦相應有起跌,舉例說,在首爾樓價高企的前一兩年,一套公寓的押金可高達50萬美元。假若租客沒有足夠的儲蓄繳納押金,是可以申請特殊的銀行貸款。但是在加息周期下,導致越來越多租客選擇從傳貰房轉至月租房。韓國去年的房產租賃合同中,月租房的數量第一次超越了傳貰房。   隨着月租房數量提高,那些靠傳貰金周轉的業主難以將之前的押金歸還給租賃合同到期的租戶,這導致業主傾向以大幅折扣拋售房產,推動房價下跌,韓國今年的房價,較去年的高位下跌4.5%。倘若房價下跌10%,大約四分之一的房東將無力償還傳貰房押金。由此可見,傳貰權在很大程度上受到房地產價格及利率影響,一旦遇上加息週期,業主的資金鏈有機會面臨斷裂,或許導致災難性的結果。故此韓國這特殊的傳貰系統,亦有機會面臨系統性的消失。     撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 香港中文大學商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀:盧銘恩:中國內地公募REITs擴容 實現內地商業房地產REITs的第一步 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

博客

梁健雄 :華住集團(1179)疫後業務迅速回勇

上月尾華住集團公布第一季度業績虧轉盈,受惠疫後經濟復常帶動,同比錄得71.3% 增幅,可謂內地酒店業龍頭華住集團已走離經濟寒冬。   待高端客戶群回歸 從業績公布數據來看,首季度盈收增長主要來自自有酒店、加盟及特許經營權與及集團租賃貢獻,暫時數據顯示多屬中低端消費群項目,再從數據觀察得出估計因疫後初期高端消費者仍需有待時間恢復,因此華住集團之復甦勢頭雖然出現、但要即時見到有強勢復甦或許仍需讓一段時間,但就可以預期華住集團之經營環境亦將會可以一步一步地得以改善,因為後繼將會有高端消費客群復常回來。 逆市仍擴張後市有睇頭 在過去近三年疫情令內地酒店業面對艱巨環境,一此單獨式或經營入不敷支的酒店均被淘汰,當中華住集團于關閉與開設扣除數目仍有逆市增長並更有明顯的擴張,給予這個突然其來並長時間的疫情環境拖累,可謂把整個行業來一次清洗,當中處於供需失衡情況下每每是龍頭企業最為有利,現時中低檔酒店消費群場景既已回歸復常,旅遊、出行與及商旅只會逐步回升並待高端客戶群回歸,華住集團有望下半年迎來進一步更強勁的復甦,雖然業績公布後遇上大市下挫導致資金未敢逆市追人,但當大市回穩華住集團股價隨即於3個交易日內累彈升逾一成,股價迅速重上廿十天線,預期在內地出行經濟與華住集團經營持繼修復下,下半年業績及股價均可有較明顯的支持,趁機會每次回調時均為收集好時機,畢竟華住集團巳走出最艱難的大環境。 撰文:梁健雄  洛天衡保分析部主管 (筆者未持上述股票) ============= 延伸閱讀:梁健雄:強美元短期仍壓著中港股市 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK [...]

博客

黎家聰:泰加保險融資超過53億 復牌有望?

話說自2022年1月停牌的泰加保險 (6161),去年經歷了德勤接管、保險業務子公司的清盤,只剩下上市公司這個股票代號。然而,踏入2023年後,泰加保險卻是動作頻頻,似乎正暗示著種種復牌跡象。 今年3月3日,泰加保險獲公司主席吳宇博士無償注入一家位於阿聯酋的綜合保險公司Himalayas Insurance(喜馬拉雅保險),該保險公司註冊地位於中東,業務覆蓋再保險、人壽保險、非人壽保險等。協助公司業務擴展至海外保險市場,幫助公司渡過難關。 同月8日,泰加保險再獲吳博士全資實益擁有公司SmartNeo提供2.1億元港幣的循環額度融資,以用於透過喜馬拉雅保險發展國際保險業務。此外,3月27日公司再宣佈發行40億港元債券進行融資。而且公司亦準備好成功復牌後的新名稱「Himalayas Investment Group Limited」,以突顯公司新的業務重心。同時,公司不排除其它後備方案,包括但不限於分拆Himalayas Insurance之業務以特殊目的收購公司(SPAC)的形式到全球主要證券交易所如美國納斯達克上巿。 如是者,泰加保險有了全新的業務實體及資產支持其營運,公司可藉此證明其符合上市規則第13.24條「必須有足夠業務和價值的資產支持營運」,以維持上市地位。4月18日公司亦委任了有著顯赫行業背景同光輝專業資歷的新行政總裁和首席執行官。天時、地利、人和全部集齊,相信公司離復牌不遠,屆時可能會迎來一隻全新的6161股票。 6月1日,公司發佈公告,擬通過集團旗下全新品牌Himalayas的一站式數碼平台Hi.Online向合資格的的士司機饋贈公司的認股權,以回饋的士業界過住多年一直對該集團的支持。暫時初步構思,每名參加者將獲發不少於一手公司股票的認股權,為此已預留不多於3300萬港元現金。 6月5日,公司宣佈已透過全資子公司成功與多名投資者達成簽署融資意向書,總融資金額超過53億港元,集資款項通過資本金形式注入Himalayas Insurance後,將主要用於業務的開展。在上述融資工作完成後,公司亦會為Himalayas Insurance 申請國際信用評級,並爭取獲得A(- [...]

可持續發展

環保創科Greentins 遇上仟國水產 共創可持續循環經濟

近年環保議題日益受到關注,各行各業紛紛尋求綠色可持續的解決方案。在這樣的背景下,本地創科企業 Greentins Technology Limited所研發的「微藻反應器」(GT-Microalgae®  Reactor)成為一項引人注目的創新科技,並一直為我們的環境減低碳排放。該技術利用水生微藻吸收二氧化碳,然而當微藻在吸收一定數量的二氧化碳後便需要更換;如何可以令使用過的微藻水發揮最大的經濟效益,一直是Greentins創辦人田承輝(Thomas)心中的重要議題。   在一次偶然的機會下,Greentins遇上了「仟國水產」——香港首個亦是唯一的「專業龍蝦養殖培訓基地」。這激發了Thomas的一個創新念頭:何不把使用過的微藻水製成龍蝦養殖飼料? Greentins一直有將使用過的微藻水轉化為植物肥料,用於種植公司旗下的另一產品——「無土綠牆」(Greenwall)所需的植物。Thomas想到,如果能將微藻水轉化為龍蝦糧,並以低廉的價格供應給香港的龍蝦養殖場,將可降低本地養殖龍蝦的成本,提高本地龍蝦的競爭力。 微藻是天然的有機物質,不會污染水源,對自然生態系統無負擔。相比市場上的人造合成龍蝦飼料,以微藻水製成的龍蝦糧營養價值更高,不含任何污染物,能夠養殖出更加肥美的龍蝦之餘,消費者亦可以放心食用而毋須擔心會對身體健康有任何損害。這種既健康又環保的飼料選擇,不但對消費者有益,能為養殖場減低成本,同時有助於維護生態平衡,大大提高龍蝦養殖業的可持續發展性。 Thomas表示,將使用過的微藻水循環再造成不同的產品,目的是示範如何創建一個『可持續循環經濟』(Sustainable Circular Economy)。望為環保教育出一分力,因此並不急於開拓零售市場。Greentins正與「仟國水產」計劃開辦STEM教學團,邀請中小學生參觀使用微藻龍蝦糧的養殖場,從教育的角度推動可持續循環經濟。 Thomas亦透露,Greentins將進一步計劃開拓中東市場。中東地區與中國建立了緊密的合作關係,而沙特阿拉伯亦提出了「2030願景」,該地區的國家都希望發展除石油之外的其他產業。因此,當地市場將會有許多不同的商業合作機會,而「環保行業」及「可持續循環經濟」亦將會是發展重點,他相信Greentins的技術及產品將會有很大的發揮空間。 延伸閱讀:全港首份《建築環境氣候變化框架》正式發布 推動香港碳中和之路 [...]