樓市踏入下半年，似乎負面因素尚未完全消除，尤其當美國聯儲局主席鮑威爾再表明今年內還有加息機會，有意置業者自然難免有顧慮。同時，香港經濟恢復速度未盡人意，前景未明，都是令樓市不論在一手或二手，都舉步維艱。當新盤以低開搶客時，二手樓業主均靜觀其變，目前市場人士意見兩極，雖然部份新盤銷情不俗，然而二手或十大屋苑成交未見回勇，整體樓市仍需等候利好因素刺激。至於去年底推出的「高端人才通行證計劃」，能為樓市添多少動力，市場人士持樂觀想法，加上最新公布的輸入外勞計劃，相信住屋需求的數量會大幅度增加，預期下半年樓市再展活力，不過，一切還要看息口的變化，與及政府撤辣的進度。
撰文 鄭敏琴
樓市在年初確實有不錯的局面，由於當時相繼實現通關及撤銷防疫限制，令購買力迅即釋放，帶動樓市量價齊升。從利嘉閣的數據顯示，截止6月19日為止的上半年，整體私宅買賣登記共22,430宗，涉及金額近2,232億元，預計整個上半年最終料達23,815宗及2,368 億元，將較2022年下半年的17,750宗及1,584億元分別升34%及50%。一手市場在中港通關後逐漸回升，發展商急忙推貨尾試水溫，一手私宅買賣登記連月錄得倍升，之後陸續多個大型全新盤持續應市，一掃多月的淡況。截至6月19日止，上半年一手私宅買賣登記累錄5,893宗，預期上半年最終可達6,317宗，將較去年下半年大增21%。
二手私宅買賣，亦連月急升，更於3月突破逾4,300宗的19個月新高。同樣截至6月19日，二手私宅登記量錄得16,537宗，預期整個上半年最終可錄17,498宗，將較去年下半年急增40%。中高價物業亦有大反擊，一手私宅上半年買賣登記量增幅最顯著的是價值介乎5,001萬以1 億元的豪宅新盤，上半年料共錄134宗登記，較去年下半年的48宗激增近1.8倍。二手樓價介乎5,001萬以1億元的物業，上半年料錄96宗登記，按半年大增57%，升幅冠絕其他銀碼類別。至於租金勢方面，中小型住宅上半年租金最終升幅料達4%，而豪宅租金上半年升幅也料有2.7%。
有利樓市因素陸續浮現
根據以上的數據，利嘉閣地產總裁廖偉強相信，雖然次季高漲情緒已有所轉緩，交投亦放慢，但應屬正常調整。他對下半年樓市仍然樂觀，除了因有本地購買力支持外，內地及海外人才的購買力是不可小覷，香港在後疫情時期及通關後的經濟追逐復甦，當息口傾向見頂時，整體環境對下半年樓市均較有利，他有信心下半年樓市繼續價量齊升，全年樓價看漲逾一成。
他預計，中小型住宅樓價下半年料有5%上升空間，全年累積升幅可突破一成，約達12%左右。豪宅物業受惠通關後的內地資金及「高才通」實力買家，下半年亦料有3%升幅，全年計則料升約8.5%。在公司客及海外客回流，加上部分到港專才或先選擇租樓，料下半年租金升幅將跑贏樓價；其中中小型住宅租金料大漲6%，全年預計升10%；豪宅租金下半年也看升5%，全年料升近8%。
「香港雖然有大量市民移民外國，但政府亦經積極輸入人才，住屋需求會大幅度增加。暑假是海外學生來港就讀的時間，租住房屋的需求預期增加，當租盤大幅度被消化，租金必定會持續向上，租金回報率亦相應提升。此外，財政司司長陳茂波早前已預告，考慮進一步放寬首次置業人士的按揭，這些都是推動樓市成交的動力。」
下半年新盤涉1.1萬伙
市場氣氛雖然受美國聯儲局今年內擬再加息、俄烏戰爭未有解決曙光，股市依然波動等不明朗因素影響，但發展商下半年推盤大計，未見受大影響；目前有機會於7至12月開售的12個新盤，主要戰場，除新界西北元朗、洪水橋一帶外，嘉里牽頭發展的黃竹坑站港島南岸第4期海盈山、新地位於啟德跑道區豪宅天璽·海第一期，長實旗下已獲批售樓花的油塘親海駅第一期亦準備出擊。新地位於新界的新盤，包括獲批預售的元朗站The YOHO Hub C期（939伙），天水圍天榮站項目第一期，單位總數達1,393伙，是繼Wetland Seasons系列後的另一重頭戲，兩盤合共提供2,332伙。
市場估計由嘉里、信置及太古地產合作的港島南岸第4期海盈山，最快7月上載樓書和開放示範單位，海盈山分兩期發展共800伙，實用面積約351至,2291方呎，標準戶約389至1,517方呎，涵蓋1房至4房間隔，主打兩房及3房，已獲批預售。長實旗下樓花期長約25個月、位處油塘東源街的親海駅第一期，擬7月開展銷售。親海駅第一期提供228伙，涵蓋1房至3房等戶型，賣點是部分單位可享開揚維港及港島東景色。新地天璽．海第一期位處啟德跑道區前端，涉256伙，享維港海景，分兩期發展共439伙，主打實用面積約1,100至2,200方呎4房戶，另設特色戶，當中8伙附設私人泳池，最大實用面積逾4,600方呎，已獲批預售，料主力以招標形式發售。
利嘉閣研究部主管陳海潮指出，6月初市場因注視加息情況，而趁勢出現調整，因此令6月整體新盤銷售速度未如理想；本月截至6月25日，暫時只錄約590宗一手成交。他估計，新盤銷售市況在發展商繼續採取相對貼市價的策略下，買賣量可穩步上升，將較上半年為佳，料下半年整體一手成交可回升至約8,000宗，比上半年近6,300宗升約27%。
二手市場「量穩價跌」
威格斯副董事總經理張宏業亦預計，下半年一手新盤仍然保持暢銷情況，全年一手註冊宗數和金額可重回12,000宗和1,560億元，平均價格保住1,300萬元以上，相比2022年價量齊升42%和16%，高價新盤單位浮現明顯回升情況。不過，他認為要注意美息走勢，本地銀行按息會否跟隨，將是一手新盤定價決定性因素，也是決定交易宗數的最主要因素。「另外，從今年6月樓市走勢看，二手樓價仍然向下，與一手均價平穩向上構成明顯反差。由於樓按持續向上、經濟下滑迫使小業主主動急放投資物業套現補倉、人口出現淨流出、新來港人士選擇購買新盤單位、二手樓是典型買家市場等等。不難預料二手樓市場出現「量穩價跌」的現象。假設二手樓市場保持月3,300宗及約750萬元均價走勢，2023年整年會累積約40,000宗和3,000億元金額，大概會重返2022年的交易量的90%和相同交易總金額。在今年下半年樓按仍會高企下，二手市場的豪宅市場會較中小型市場表現較為理想，主要是受惠於內地買家重臨香港市場。」
市場寄望重啟換樓鏈
陳茂波早前曾表示，研究為首次置業的市民再放寬按揭成數，正與金管局研究措施，主要聚焦幫助買樓自用的市民，包括換樓人士。在按揭保險計劃下，首置人士購入中小型住宅已可承造樓價9成按揭，市場普遍認為，如聚焦換樓人士，有助重啟換樓鏈，有望促進交投，尤其是中價樓。但重點是，政府需要調整樓市「辣招」，現時購入新物業後再出售原有單位，需要先為新購物業支付樓價15%「辣稅」，然後在一年內出售原有物業再申請退稅，對於一些經濟負擔能力並非十分充裕的換樓客而言，最終可能會放棄換樓。
事實上，樓市「辣招」已推出逾10年，物業成交量一直處於低水平，去年的二手物業流通率更創出歷史新低，現時樓市復甦力道仍減弱，撤辣是「刻不容緩」。業界已有5項建議，包括徹底寬免外地人來香港首次置業需付的30%辣稅；將15%的新住宅印花稅（NRSD）稅率回復至雙倍印花稅（DSD）；將換樓「先買後賣」時印花稅「先付後退」的安排取消，容許業主換樓時，如在一年內賣出上一個物業，只需繳付首次置業的印花稅稅率；放寬新盤的按揭措施，將首置樓花可承造按揭成數提高至九成，有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，減低首置人士新盤樓花的入市門檻；撤銷額外印花稅（SSD），釋放更多二手供應，加快物業市場流轉，提升整體成交量至正常水平。
流通率低即物業交投並不活躍，當換樓鏈未重啟，拖累的是全個房地產板塊相關的產業鏈，即銀行、律師、搬運、裝修、家電等行業陷入低潮。如果二手物業的流通率高，以上行業皆可受惠。如能徹底寬免外地人來港首次置業需付的30%辣稅，有助吸引更多專才來香港發展。在現行「先付後退」的機制下，如購入1,000萬元的第二個物業，業主須先繳付約150萬元的稅項，再於售出原先物業後申請退稅；若政府容許業主於一年內成功放售上一個物業並直接繳交首次置業的印花稅稅率，即約37萬元,便能減少約113萬元的稅率支出，當換樓成本大幅降低，可鼓勵業主「細換大」，改善居住環境。目前只有「建期樓花」可承造九成按揭，所以買家購買新樓盤時，多傾向選擇「建期付款」。政府可考慮讓「即供樓花」按揭成數與「建期樓花」睇齊，皆可承造九成按揭，以給予市民更靈活的供款安排，從而鼓勵換入新樓自住。
政府加快推地
在本財年的賣地計劃內，預計有12幅住宅地、3幅商業地，以及3幅工業地可供出售。市場預計下季賣地會有住宅、商業及工業地皮6幅。有機會納入下季招標的住宅地，會是之前滾存的土地，即兩幅大嶼山長沙低密度地、啟德第2A區地，以及之前流標的赤柱環角道地。作為商業用途的灣仔駱克道前已婚警察宿舍地皮，及1幅元朗工業地也會安排出售。啟德2A區、赤柱環角道及灣仔駱克道等3幅地皮會較受矚目。不過，地價隨樓市下滑、地皮流標及銀行加息等不利消息影響已是大幅下滑，業界對該三幅土地估值亦趨向保守。
由於「一鐵一局」及私人補地價項目等渠道有機會增加，今季度的整體土地供應或增加4成至3,890伙，較上季度的2,750伙增加約4成，而連同上季的供應，2023/24年度上半年整體私樓土地供應約6,640伙，較去年同期增加1成，以今年度推地目標1.29萬伙計算，預計達標約一半。
萊坊認為，啟德地皮不排除有「拆細」可能性，因區內地皮賣地成績不算理想，「拆細」有助降低發展商財務壓力。以啟德第2A區第2及3號地盤為例，現時總樓面近百萬平方呎，地價保守估值約59.3億至69.1億元，若「分拆」兩幅出售，將可把地價降低至每幅30多億元，吸引更多發展商入標，亦可增加政府推地的靈活性。
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