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出租單位要小心!! 五招教你防犯法租霸


作為一個房地產投資者, 把自己的單位放租出去, 從而賺取租金收入, 是筆者想做的事。然而, 當作為業主的你, 想要把物業放租出去的話, 其實需要很小心。 除了盡量找個有穩定收入的好租客以外, 還有很多需要小心的事。不然, 一不留神, 有可能會觸犯法紀, 甚至被懂行的租客藉此趁機佔便宜。今天, 就讓我樓市蔣門人和大家分享一些有用的知識, 讓大家安心租出自己的單位。

#1 用於放租的物業只能申請5成按揭

按現時香港的情況來說, 想要申請高成數按揭, 業主必須是要用來自住。 倘若單位用作出租的話, 業主便只能申請五成的按揭貸款。

聰明的您可能會想, 那麼我便在申請按揭時申報自己是用來自住, 實質暗地裏租出去給別人, 那麼便能又享受租金, 又能做高成數按揭。

就過去的情況來說, 自住及放租的最高按揭成數相差不遠, 大概只相差10%, 銀行並不會太著緊於調查申請人是否私下把單位租出去。 事實上, 在出租單位按揭下調至五成前, 很多業主都會申報了自住, 但私下還是會把物業租出去。

可是, 自從出租物業及自住物業的最高按揭成數差距變大後, 銀行在這方面便變得嚴格起上來了。 因為風險成數增加了。

現時, 銀行不時抽查該按揭單位是否用作自住用途。 例如要求按揭申請人提供公用事業的單據, 例如水費單、電費單、煤氣費等單據。 也會如果要求業主簽署自住協議。

而選擇做高成數按揭的申請人, 因為中間牽涉到按揭保險, 除銀行外, 按揭保險公司也會抽查該物業是否用作自住。 如有違反, 最常見的做法就是保險公司會要求補繳保費。

銀行更有機會選擇收回貸款, 也就是俗稱的 call loan。 向業主追回不同成數中間的差距。 這樣的情況下便會令業主產生流動資金上的危機。

#2 租約要打釐印

當業主將單位出租後, 他必需要將該租約打釐印, 才能被政府承認其法律效力。 按現時香港的法例規定, 厘印費約為月租的5%, 業主及租客需要各自支付一半。

如果業主沒有為租約打釐印的話, 其後又和租客之間產生糾紛, 鬧上法庭時, 因為沒有打釐印, 該租約可能不會被法庭承認作為證據。 業主也失去了要求租客履行租約的權利。

如果超過30天, 仍沒打釐印而需要補打。 除需補交原有的釐印費, 更要被罰款, 最高刑罰可以為十倍。

#3 一個月內呈交CR109 表格

業主在簽署租約後, 亦需要在一個月內向差餉物業估價署呈交一份cr109的新租出及重訂協議通知書。 這份表格, 主要是讓差餉物業估價署用作記錄, 但同時也能保障業主, 如果遇到租霸, 便能向土地審裁處提交一份已經打了釐印的租約, 以及cr109表格的複本, 便能申請追租。

如果業主在一個月內遞交候,費用是全免的, 超過一個月後則需要繳付$310的罰款。

差餉物業估價署收到表格並加簽以後, 便會寄出表格給業主及租客。

如果業主因為想避稅, 或是種種原因, 你不在一個月內向差餉物業估價署遞交通知書, 即是若租客不交租, 業主也無權採取法律行動追討租金, 租客甚至有可能要求減租, 又或是即時搬出。

注意: cr109表格只適用於住宅物業, 非住宅物業需要繳交的表格, 是r1a, 又名物業詳情申報表。

#4 物業稅要交足

當業主將單位出租後, 便有責任要向稅務局主動申報租金收入, 不論租約有沒有打釐印, 業主也應該如實填報租金收入。

如果業主刻意隱瞞租金以避稅, 如果被稅務局查到, 輕則會被罰款以及追收物業稅, 重則會被判監。

#5 租約最短為28日

正常來說, 租約一般為期 1 – 2 年, 近年來, 不少業主也願意提供短期租約給租客, 以獲得更好的租金回報。

香港政府規定, 一般民居的租約最少不得短過28日, 不然便會視作經營旅館之用。 這情況下業主不但違反了大廈公契, 也違反了法律。

總結

能在香港擁有自己的物業, 甚至放租出去絶對是一件美好的事, 只是大家在處理細節上也要很小心, 避免一不小心因為大意及貪小便宜, 引致犯官非及招來租霸, 最後因小失大哦!

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