吳老闆週記（9月23日）
．要挽救恒大於既倒，為何不是由政府直接注資？
．住房短缺問題，全因政府無積極增加土地供應。
．要增加土地，短線可收回軍營，長線就是填海。
房地產商風暴 中港肆虐
席捲房地產商的風暴，在過去一星期，由內地蔓延到香港。內地方面，恒大（03333）的債務危機，上週尾段已拖累到其他內房股亦跌到一仆一碌，就連物管板塊也被波及，本週一（20日）更未能償還起碼兩筆銀行貸款的利息，月內再有三筆票息需要償還，引發違約恐慌，市場一片風聲鶴唳。
至於源頭恒大，則是股、債雙殺——股價跌跌不休，本週一最低一度跌至2.06元，創下2010年6月以來的超過10年新低，本週二（21日）收報2.27元，比起2017年10月創出的歷史最高32.50元，不見了超過九成；債價亦好不到哪裏去，跌幅也達六、七成，只及面值的兩成多。
不過，恒大主席許家印於中秋致函員工，揚言恒大一定能盡快走出「至暗時刻」。個人相信也會如此，因為聽聞解決方案已經敲定，就是集團的在建項目，將被七、八間國企瓜分，跟其手尾；如此這般，買家、供應商、建築公司就不用擔心無樓收、無錢收、無工開。
另一邊廂，集團的債務（截至今年6月底止，總負債達1.97萬億人民幣；其中，淨計12個月內到期的流動負債，便達1.57萬億），部分或全部會轉換成股權，現有股東的權益將被大幅攤薄。
政府直接注資 問題即解
個人實在不明白，要挽救恒大於既倒，為何不是由政府直接注資？換了是外國，例如英、美等，就會這樣做。而且，通常在危機過後，政府又不會蝕錢。且看2008年金融海嘯時，美國政府接管了房利美及房地美，便是最佳例子。
事實上，恒大陷入債務危機，只因現金流出了問題；追本溯源，這又源於內地三、四線城市的樓市交投慢了下來，對一直採取起樓快、賣樓快策略的地產商而言，任何一間都會死，何況是去年全年實現合約銷售金額逾7,000億人民幣的恒大。
如果政府直接注資恒大，恒大獲得一筆現金，流動性問題便可立即得到解決；有了政府作為後盾，違約危機亦可立即得以解除，不用像上述方案般，既複雜，又費時，最慘是小股東成為大輸家。
集合農地發展 效率更高
除了內房，本地地產股本週一亦遭逢大跌。究其原因，就是路透上週五（17日）報道，北京要求本地地產商投入資源及影響力維護國家利益，幫助解決可能影響社會穩定的住房短缺問題，並稱遊戲規則已改變，壟斷行為不會再被容忍。
其實，住房短缺問題，全因政府一直以來並無積極增加土地供應。環顧全港，港鐵上蓋項目所剩無幾，港島更已無地，就連山頂的「倉底貨」都賣了；九龍方面，曾被視為供應重地的啟德發展品，則跑道區的地皮亦已售罄，未來只靠流標頻頻的商業地皮轉用途；至於新界，主要就是農地，分散落在幾大地產商手上。
根據摩根大通統計，恒地擁有的農地最多，達到4,600萬方呎，為一眾地產商之冠；其次是新地，也有3,100萬方呎；緊隨其後的是新世界有1,646萬方呎、長實有1,000萬方呎，其餘主要發展商合共只有600萬方呎。難道北京是想地產商交出農地？
如果政府以合理價錢，或以從前利用Letter B的方式，向地產商收農地，的確可提高效率。因為農地欠缺基建及配套設施，分散在地產商手裏，地產商只能等政府的規劃；集中在政府手裏，則可化零為整，一大片土地一拼發展。
增加土地 長短方案兼備
不過，正如上文所說，將農地轉用途起住宅，需要建設其他設施，只是中期方案，難解燃眉之急。短期而言，其實還有其他辦法增加土地供應，就是收回軍營。從前香港作為英軍的亞洲區總部，固然需要地方作為軍營；如今已換上解放軍，大陸已有大把地方。
淨計石崗機場及軍營，面積已廣達159公頃，這還未計若然收回的話，更可釋出附近2,600公頃土地被施以69至130米的高度限制；當中，淨計機場1.5公里半徑範圍內不可興建高於17層物業的土地，也達1,300公頃。以2,600公頃土地，新界新市鎮地積比3倍，一個單位平均500方呎計，便可興建近170萬個單位，足夠10年發展有餘，期間加上農地的發展，又有另一個10年作為填海前過渡之用。
事實上，長期而言，填海是唯一大幅增加土地的方法。且看澳門還有橫琴，香港卻無任何鄰近地區可用。根據「明日大嶼」計劃，將分期興建面積1,700公頃人工島，填海工程會在2027年開始，預計2至3年內會有第一組土地可以建屋，2034年入伙。
南華證券錢莊
港股經歷了一個恐怖星期一，風眼是中港兩地的地產股。前者因為恒大（03333）爆發債務危機，持續拖累其他內房股亦被拋售，碧桂園（02007）、雅居樂（03383）、世茂集團（00813）、富力地產（02777）、綠城中國（03900）、融創中國（01918）、龍湖地產（00960）全線下跌，跌幅由5.1%至10.5%不等，就連兩大國企華潤置地（01109）及中國海外發展（00688）都不能倖免；後者則因路透報道，本地地產商被傳話，要幫手解決香港房屋短缺問題，一眾相關股份於是急挫，加上科網股繼續捱沽，恒指單日下跌821點，更一度跌穿24,000點大關。
雖然港股本週二（21日）中秋假期前稍為回升，但一個星期埋單計數，恒指仍跌811點，即3.2%，收報24,222點；國指輕微跑輸大市，下跌3.3%，即297點，收報8,640點；科指難得地跑贏大市，但仍跌0.9%，即55點，收報6,243點。隨着恒指已回到去年10月以來低位，本欄投資組合維持「低吸」，投資者有閒錢的話，不妨買入。
每週焦點板塊——本地地產股
「反壟斷」風暴愈演愈烈，上週更吹到本地地產商，搞到本週一（20日）相關板塊大跌，淨計五大發展商新地（00016）、長實（01113）、恒地（00012）、新世界（00017）及信置（00083），股價分別下跌5.6%至13.2%不等，市值單日合共蒸發超過800億元。
當中，以新地最傷，市值蒸發316億元；緊隨其後的，才是坐擁最多農地的恒地，蒸發213億元；其後便是長實、新世界、信置，分別蒸發157億元、107億元及44億元。
集團股價大跌，大股東的身家自然不見了一截，根據港交所披露易的持股資料，恒地李兆基家族不見了155億元；新地郭氏家族則不見了131億元；長實李嘉誠家族不見了72億元；新世界鄭家純家族不見了48億元；信置黃志祥家族不見了26億元，五大家族單日不見了432億元。
其實，本港土地供應嚴重不足，政府即使提升公私營建屋比例，由六比四，增加至七比三，也是得個講字，實際難以達標，樓價自然節節上升；若非疫情影響，在大灣區概念下，寫字樓更應升到癲。如今將個波交到地產商手上，究竟地產商可以做甚麼？