遠中集團旗下跑馬地住宅項目EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY昨日（14日）公佈首張價單，共涉50伙，折扣前平均實用呎價 33,116元；計算120天成交計劃折扣6%後，折實平均實用呎價31,129元。
第一批價單涉50伙，包括6伙開放式戶及44伙1房戶，實用面積258至428平方呎，折實售價由843.838萬至1,612.664萬元，折實呎價介乎25,986元至39,873元。
———————————————————————————
1號價單售價最高單位：
28樓A室
實用面積：411平方呎
間隔：1房
價單定價：1,715.6萬元
價單呎價：41,742元
折實售價：1,612.664萬元
折實呎價：39,238元
———————————————————————————
1號價單售價最低單位：
2樓D室
實用面積：259平方呎
間隔：開放式
價單定價：897.7萬元
價單呎價：34,660元
折實售價：843.838萬元
折實呎價：32,581元
———————————————————————————
1號價單呎價最高單位：
28樓B室
實用面積：402平方呎
間隔：1房
價單定價：1,705.2萬元
價單呎價：42,418元
折實售價：1,602.888萬元
折實呎價：39,873元
———————————————————————————
1號價單呎價最低單位：
3樓F室
實用面積：428平方呎
間隔：1房
價單定價：1183.2萬元
價單呎價：27,645元
折實售價：1,112.208萬元
折實呎價：25,986元
———————————————————————————
新加坡遠中首個香港項目 屬新世界租盤再翻新
EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY位於跑馬地桂芳街8號，是新加坡「過江龍」遠中集團首個香港地產項目。項目前身為Eight Kwai Fong，是新世界發展的服務式住宅，共提供156個收租單位，於2015年第三季入伙。遠中集團其後於2020年年初，以12.12億元購入全幢大廈，「化妝」後再以「新盤」之名推出市場。
跑馬地物業向來罕有，尤其新盤項目，筆者昨日在記者會時，還在沉思為何新世界會將項目全幢出售。後來上到現樓參觀，終於豁然開朗。項目每層6伙，合共139個分層住宅，不過僅提供細單位，實用面積介乎258至428平方呎，間隔只有開放式及1房。
「蚊型」單位配玄關 「黑廁」裝潢全黑色
先講258至259呎的開放式單位C、D室。圖則所見，單位本身已經空間有限，但竟然還要在中間開條玄關，再浪費多幾十呎「矜貴」空間，實在騎呢。而另外面積分別為386、382及428方呎的B、E及F室亦設有玄關，不太實用。此外，所有單位全部採用開放式廚房之餘；除了A及F室，其餘全部單位的浴室均不設通風窗，裝潢更用上全黑色，真是名符其實的「黑廁」。
西南望公園最優質 西北挨警署勁「騎呢」
景觀方面更是「一絕」。向西南的A、B室望山光道公園，景色不是太吸引，兼公園後面是賽馬會貨倉，儼如一幅巨牆擋住陽光，但已經是項目最優質景觀。至於向東北的E、F室則望成和道，望樓景為主，中低層單位會比較「應聲」，平日要關露台先可靜一靜。而向正西北的C及D室，景觀堪稱奇葩，住客可近距離飽覽跑馬地警署停車場全景。
折扣最高6% 較同區溢價逾兩成半
說到這裡，相信大家對項目質素都應該心中有數。至於價錢方面，發展商折扣最高只有6%，折實平均實用呎價31,129元。比較附近二手，同區提供細單位的樓盤其實相當多，最新又最近的，就是坐落對面街、樓齡4年的壹鑾，不過大廈最近一宗細單位成交已要追溯至去年11月份，為壹鑾12樓C室，實用面積 355方呎，造價 885萬元，實用呎價24,930元，比現時EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的最低呎價單位的折實呎價25,986元，還要再低約1,000元。
EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY首張價單合共有22伙、實用面積386及382方呎的B及E室，價單平均呎價33,460元，折實平均呎價31,453元，若比較上述最近成交的 355方呎壹鑾單位，即反映發展商扣除折扣後，仍溢價26.17%。若使用EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY同層的12樓E室折實呎價31,811元比較壹鑾12樓C室，則溢價27.6%。
不過壹鑾交投太少，近一年成交亦只有4宗，大部分為過千呎大單位，平均實呎價約29,752元。若以此呎價粗略比較，EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的折實平均實用呎價31,129元，較壹鑾稍貴4.63%。
值得留意，壹鑾22樓B室，實用面積355方呎，於2018年11月一手成交價1,247萬元，呎價達35,127元。
而位於山光道20號、樓齡9年的紀雲峰最近僅於今年9月錄得2宗成交，平均實用呎價29,013元，EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY與之比較，貴約7.29%。不過紀雲峰單位全屬1,500方呎或以上大戶，呎價僅作參考。
設4年特長成交期 吸年輕買家「搏一舖」
總結，「化妝」後兼改長個名的EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY，質素麻麻，價錢貴，難得賣現樓但入場費又超過800萬元，即食不盡「林鄭Plan」，無法做盡槓桿，但偏偏又要標榜成「投資盤」，着實令筆者摸不着頭腦。代理向記者表示，項目是次開價，平過禮頓山，禮頓山現時呎價要49,678元，所以今次EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY平很多，開了個「無敵」價云云。大佬啊，人家禮頓山跟時代廣場隔兩條街咋，筆者昨日由EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY行落禮頓山都用了20分鐘，兼且禮頓山是大屋苑，全部千呎或以上豪宅，點比？
項目連車位都無，他日住戶一係將車泊係樓下，隔離警署日日請食「牛肉乾」；一係日日等巴士；一係要好似筆者咁，唔依賴交通工具，行路上山落山。加油。
不過，可能發展商亦知如此樓盤撞正經濟逆周期，應該幾難散貨，因此推出「先住後付」及特長成交期「1440 go方案」。沒錯，成交期長達4年。新盤推出4年成交期相當罕有，發展商出此策略，基本上有三個理由：1, 睇淡後市；2, 吸引財力不足買家；3, 項目價錢高於市價。遠中就指，方案目的是為年輕投資者提供更靈活付款計劃，並讓買家可於找清全數前先將單位放租，即未付完款先收租，換言之，是要吸引銀彈不太足的買家投資「搏一舖」；而代理亦指以前新世界持有時，呎租約100元，相信項目租金回報率可達2.5至3厘以上。
然而，筆者翻查中原網上放盤，跑馬地一帶細碼租盤其實非常多，現時呎租僅介乎40至50元。同類二手樓租盤雖然樓齡大多二、三十年以上，但內籠大多已經翻新，與新樓無異，甚至更好，起碼有獨立廚房，例如實用328方呎的成和道海怡閣中層A室，叫租15,000元，呎租45.7元。以區內市價40至50元的呎租計算，EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的租金回報率就只有1.5至1.9厘。
你搏唔搏？
———————————————————————————
EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY基本資料
發展商：新世界、遠中集團
地址：跑馬地桂芳街8號
座數︰1座
單位總數︰139伙
實用面積︰258至428平方呎
間隔︰開放式及1房
備註︰已屆現樓
———————————————————————————