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香港

華懋蔡宏興：港樓市全面撤辣及減息後料樓價平穩全年升幅5%

2024-03-12

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興今日(12日)會見傳媒時表示，樂見樓市全面撤辣後市場信心改善，睇樓量及一、二手交投均趨向活躍，令樓價有趨向平穩的趨勢；他提及，早前收購愉景新城項目，強調屬一項長線物業投資，相信可與集團旗下如心廣場一期及二期、如心園及正進行房間翻新的荃灣如心酒店產生協同效應。華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興指出，本港今年樓市趨向平穩發展。對於本港樓市，蔡宏興認為樓市全面撤辣後是理想結果，而入市仍以用家為主，未見炒風再現，他提及現時發展商現存一手貨尾不少，未來一段時間市場上供應量充足，因此預期樓價短期內不會出現急劇V形反彈，市場對年內美國聯儲局減息預期較大，相信屆時經濟前景及投資氣氛向好，本港樓價可有約5%的輕微上升空間。集團早前透露年內將推出與市建局合作、位於長沙灣東京街的重建項目，將為本港首個以「組裝合成」(MiC)建築法興建的私人發展項目。蔡宏興指，項目計劃於未來六個月取得入伙紙，隨後將展開銷售。華懋集團以40.2億元向新世界購入荃灣愉景新城商場，蔡宏興表示，現時商場出租及租金相當不俗，直言「空置率無乜」，未來亦會優化商場租戶組合，提升租金，並會加入新元素，預計商場將與如心廣場商場產生協同效應，服務荃灣區市民，商場本身規模較大，相信商場有能力制造獨特的體驗吸引港人留港消費。 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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何啟俊：地產股多招去槓桿財務狀況穩健

2024-03-12

面對高息環境及外圍經濟等因素，發展商賣樓銷售表現下滑早已是意料之內，連帶淨負債比率亦有所上升，但升勢未見惡化並處於受控範圍內，料出現違約機會微乎其微，股價更是全面撤辣後穩步向上。各大地產股陸續公布業績，財務狀況成市場關注焦點。新地（0016）最新淨負債比率由18%上升至21.2%；恒隆地產（0101）淨負債比率由2023年6月底的30.3%，升至2023年底的31.9%；新世界（0017）淨負債比率由2023年6月底的47.7%，升至2023年底的49.9%。長實、恒地即將於下周公布業績。受去年內房債務違約危機影響，本港地產股亦曾瀰漫恐慌情緒，當時負債相對高的恒地及新世界成為市場焦點。其中新世界最近公布業績，截至2023年底，一年內債還的債務約為619.8億港元。撇除循環貸款後，一年內需償還507億港元。不過，考慮到新世界持有約378億現金和可動用銀行貸款130億港元，加上公司積極落實去槓桿措施，料出現違約機會微乎其微。首先，新世界旗下多個大型投資項目將陸續落成，資本開支將會降低，並產生穩定租金收入。其中「啟德零售館」今年下半年落成，共設有200間店舖，現時出租率已達70%。第二，配合政府撤辣和放寬按揭限制，未來半年公司將推出2,500伙住宅單位，估計銷售額約為120億港元。第三，公司提高2024財年出售非核心資產目標，上調至80億元，近期向華懋集團出售荃灣愉景新城商場及停車場所有權益，套現40.2億港元，預計今年4月完成交易。其他潛在去槓桿方案包括分拆旗下K11項目上市及持續在市場上提前贖回債券。另一方面，受惠《財政預算案》宣布全面撤辣，政府亦加快北部都會區發展。地政總署上周宣布，根據《收回土地條例》，計劃收回171公頃位於元朗新田之私人土地，作為發展新田科技城發展計劃第一期。隨著政府加速推進北部都會區，預計擁有大量農地之本地發展商，可通過農地轉換加快釋放土地價值。綜合而言，儘管香港政府撤辣和金管局放寬按揭，相信在高息環境和本港經濟有待改善之背景下，本地樓市仍然面對逆風一段時間，但考慮到本港地產商去槓桿方案選擇非常多元化，能通過多管齊下方式加速資金回籠，減輕財務壓力。撰文：何啟俊俊賢資產管理投資總監（筆者為證監會持牌人，沒有持有上述股票，其公司管理之客戶持有上述股票並隨時作出買賣） ============= 延伸閱讀：何啟俊：美高梅（2282）復甦勢頭勝同業，可候低收集 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK [...]

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莫灝楠：希慎削30%派息地產股跟隨？

2024-02-26

隨著部分企業撤出香港CBD地區，商業租金回落不少。在這個背景之下，很多香港地產股在未來業績當中可能將會在投資物業當中錄得虧損。希慎（0014）公布了去年年底的業績，虧損8.72億（港元，下同），末期息減少31%至81仙。集團管理層表明，在經濟面臨挑戰及不確定性下，不調整派息屬不切實際。本周將有多隻地產股陸續派發中期成績表，包括新地（0016）及新世界（0017）等，上周率先布業績的希慎具有啟示。集團去年基本溢利跌14%至18.32億元，經常性基本溢利跌11.2%；列帳淨虧損8.72億元，主要由於27.63億元非現金性的投資物業之公平值減少所致。希慎末期息減少31%至81仙；全年每股派息減少25%至108仙。集團管理層明言，香港經濟有所改善，但消費意欲仍然謹慎，加上地緣政局緊張及宏觀經濟不明朗亦阻礙復甦。至於寫字樓及商舖業務，則受因疫情出現結構性影響，預期今年本港及全球經濟環境仍不明朗，所以削減派息為未來做好準備。讀者可能會有疑問，為什麼虧損還能夠派息？這個就是投資物業重估所帶來的公平值減少之虧損。因此，這次希慎公佈的業績雖然是虧損8.72億，但事實上扣除27.63億的公平值減少，核心利潤應為18.91億。對應現時股價，大概就7倍市盈率左右。其實也沒有想象中差。希慎是其中一個例子，相信之後其他地產股陸續公佈業績，大家也會發現相同之處，屆時不要看到虧損就大驚小怪便是。根據彭博的資料顯示（26/2/2024），現時香港地產發展行業的平均市帳率約為0.3倍，和資產淨值明顯有一定折讓。筆者相信這個估值已經很大程度上反映了資產價格下跌的影響。總結一下，筆者對於香港的地產行業前景仍然較保守，但以現時的估值水平來說，再以投資物業貶值的藉口來看淡地產股則顯得有點理據不足了。撰文：莫灝楠南華金融控股有限公司資料研究部副總監 ============= 延伸閱讀：莫灝楠：淺談Home Bias ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com [...]

博客

王涵：新世界獲300億低息融資證財政穩健

2023-09-02

香港經濟復甦步伐不似如期，市場整體貸款需求疲弱，上半年貸款總量下跌0.5%。為搶佔大額優質客戶，銀行自然願以較低息搶客。新地於今年五月便與18家主要的國際及本地銀行簽署一筆5年期貸款協議。銀行界對是次銀團貸款反應熱烈，錄得5倍超額認購，最終總貸款額達275億元，是集團歷來最大額的銀團貸款。新世界今年上半年已成功獲得300億港元銀行貸款，當中約220億元屬再融資，超過80億港元屬新批出貸款，從銀行獲得貸款的息率為香港銀行同業拆息加約1.1厘的低成本融資。據新世界今年2月發布的投資者簡報，公司去年12月回購多個債券，涉及金額逾37億元，反映公司財政穩健。內房信貸爆煲，人心虛怯，自然容易觸發市場恐慌情緒，最近甚至有網民在社交平台及收費平台發布虛假，暗示新世界抵押3個商業項目，融資成本高達11至12%。但據公司解釋，上半年獲得300億港元銀行貸款，包括約220億港元屬再融資及逾80億港元屬新批出貸款，全屬低成本融資。另外，亦有社交網體指，有銀行已凍結新世界信貸額，但從銀行上半年批出的貸款利率，未見銀行有收縮信貸的跡象，公司從銀行獲得貸款的息率為香港銀行同業拆息加約1.1厘。在內地境內借款為優惠利率2.8至3.2%。截至去年底，新世界的銀行貸款息率平均亦約為3.8%，反映新世界發展仍獲銀行業支持。不過，面對地價及息口持續高企，對本港發展商投地及賣樓等，難免造成一定程度影響，估計未來會加快補地價步伐，以較低本增加土地儲備，特別是政府積極發展的北部都會區及新田科技城等新發展區。在四大發展商之中，以恒地及新世界部分都會區擁有最多農地，分別持有1,230萬及1,470萬平方呎農地。政府6月降低標準補地價，相信有助加快農地轉換。另外，政府亦計劃放寛強拍門檻，加快市區重建，近年以恒地、新世界及宏安地產等較為積極，成為中長線的重要收入來源。高息環境下近期樓市低迷，但財政穩健的地產商，前景仍是理想。撰文：王涵堅策研究中心研究員 ============= 延伸閱讀：王涵：公共開支佔GDP大增 [...]

吳老闆筆記

【吳老闆週記】檢討投資組合四大心水選擇

2023-05-04

吳老闆週記（5月4日）．長和去年業績在困境下仍很亮麗，相信今年亦然。．葵青貨櫃碼頭比起深圳無甚優勢，不如用來起樓。．如買入本地地產股，可考慮新世界及新地，各有擅長。港股估值便宜，只待資金流入，本欄趁此待變時期，檢視一下投資組合，換走一些前景較不明朗的，例如被大股東不斷減持的騰訊（00700），或在同業當中二擇其一，例如內銀股選中行（03988）棄建行（00939），以及鋼鐵股選重鋼（01053）棄馬鋼（00323）等，繼而換入4隻｢新血｣，包括電訊盈科（00008）、快手（01024）、比亞迪（01211）及泡泡瑪特（09992）。觀乎投資組合當中芸芸股份，上升空間最大的，是東方航空（00670），利好因素有三。第一，整體內航營運環境由極差變成極旺，先是國內航線載客量急速反彈，估計4月份已超出疫前20%，加上票價是去年低位的1倍，均價超過1,000元，即是利潤勢必破盡歷史最高紀錄，未來隨着國際航線拼命重開，很快便會不夠飛機使用。第二，早於疫情前，內地已放寬機票定價機制，容許機票愈緊張時，票價上調幅度愈大；即是當載客率達到指定水平，便可加價某個幅度，當載客率進一步上升，又可進一步加價。需求反彈、不夠飛機、票價上漲，重重行業因素叠加之下，內航股現時可謂全球最抵買。本欄選擇東航，只因該股去年受到上海封控影響，在三大內航中輸得最勁，如今一切已成過去，反彈力度自然最強，加上一直跟開，費事換馬罷了。而事實上，東航表現一直落後於國航（00753）及南航（01055），這就歸咎於該股此前兩度在低位增發配股予大股東，攤薄權益。其實，國泰（00293）的情況亦差不多，莫說飛機，人手都極缺，搞到航線恢復得慢、機票極貴。一張飛往英國的機票，商務艙貴得驚人，但仍爆滿。當中最大的問題是，香港作為國際航空樞紐，航空業很重要；國泰作為香港的旗艦，加上曾經得到政府龐大注資，實在有責任盡快解決這問題，否則嚴重影響香港經濟。如果國泰夠飛機、夠人手，自己也有好處——盈利可以更好，股價升得更多。長和全年業績亮麗事實上，本地股也有不少值得留意，例如長和（00001），其去年業績在全球經營環境十分困難下仍相當亮麗，錄得盈利淨額增長10%，這要多得期內完成多項主要策略交易，在不少範疇靠一出一入賺錢。當中，電訊業務方面，歐洲市場已不用再揼錢，相反更在不斷整合、重組，繼而出售部分套現；東南亞亦一樣，去年印尼Hutchison 3 Indonesia就與Indosat合併，新公司Indosat Ooredoo [...]