| Capital 資本平台

香港

今季只推一工業地料全年賣地供應約11530伙

2024-01-04

政府公布本季(即2023/24年度第四季)賣地計劃，發展局局長甯漢豪表示，由於全年賣地供應達標，加上市場投地氣氛淡靜，季內政府將不會推出住宅及商業用地。考慮到目前商業樓面的空置率仍然處於較高水平，本季亦不會推出任何商業地皮。本季推出的工業地位於元朗創新園附近，將發展為多層產業大樓，由賣地表中3幅較細的工業用地合併，提供16萬平方米的樓面面積；透過賣地條款，中標者須移交不少於三成的樓面予政府，再以棕地市場、即較優惠的租金，出租受政府發展影響的棕地經營者。上述的安排於去年中邀請市場提交意向書，並順應市場意見，希望增加成本效益。局方正準備招標細節，詳情會在今個季度招標之前再公布。本季預計可提供3570伙；其中，8個私人發展、重建及完成補地價的項目，共提供1630伙；加上之前房協同意承接的荃灣油柑頭流標地皮，提供1940伙。本財政年度合共提供11530個住宅單位，接近全年目標12900個單位的供應。 ================================================ 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

博客

朱立威：憂現結構性財赤政府應避過度發債渡日

2023-11-14

本港經濟復蘇步伐不如預期，至今本年內有六宗地皮流標，最新的一幅為上周截標的港鐵旗下東涌東站第一期物業發展項目，最終沒有收到任何標書，再度流標收場，也是2013年2月港鐵天水圍天榮站物業發展項目因「零入標」而流標後，逾10年半以來再度有港鐵物業項目未能吸引任何發展商出價競投。本財政年度預算推出18幅土地，如今只能賣出兩幅，連同補地價項目，估計仍不足200億元，與預計850億元的地價收入目標相距甚遠，勢加劇財庫赤字壓力。為增加政府現金流，政府近年考慮提出發債以增加「收入」，財政司司長陳茂波在年初的財政預算案也提出發債增加「收入」，未來至少5年度每年發債650億元，包括新設基礎建設債券，整體規模都較以往大。過往政府發行的通脹掛鈎債券（ibond），抑或銀髮債券的發行，一來是為支持香港債券市場，二來是為散戶投資者提供資金出路。今次發債的最大分別，是回歸到最基本的融資性質，即建基於「莫財」，但不少學者也曾就表示擔心，就如學者李兆波便指出，發債需償還款項及利息，絕非是消減財赤的良方。政府面對收入比預期大幅減少，將出現結構性財赤，而支出卻不斷遞增，本港去年度便有達1,398億元的財政赤字，而本財政年度首五個月已錄得1,362億港元赤字。過去四年，連年財政赤字，已令特區政府財政儲備累計下降了3,536億元。若扣除其間發行債券及回撥房屋儲備金結餘，四年內實際上已花掉過去多年政府辛苦累積下來約一半的財政儲備。英國第二大城市伯明翰市政委員會於今年9月宣布破產，並停止所有非必要的支出，港府亦應以此為鑑，避免過度以發債借貸來應付財政開支。消除財赤，最重要重啟香港經濟繁榮，政策上先需要拆牆鬆綁，減少對市場的干預，在市場上發揮資本主義自由經濟體系的優點，加上香港有背靠祖國的優勢，只要堅守低稅率，避免過度發債借貸度日，及實行高經濟自由度，香港前景仍然亮麗。撰文：朱立威全國人大代表 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

博客

王涵：以結果為目標賣地解財赤

2023-06-27

香港2020至2021年度出現歷來最高、多達2千多億元財政赤字；2022至2023年度赤字預計也將達1千多億。財政司司長陳茂波年初指連續幾年的擴張性財政政策，令財政儲備大幅下降到8千億的水平，相當於約12個月的政府開支，遠低於3年前、相等於20多個月開支的水平。陳茂波解釋，去年本港經濟受疫情打擊，同時環球央行大力收緊貨幣政策，嚴重削弱外圍經濟動力，影響本地經濟狀況。政府的收入不如預期，本財政年度的利得稅收入將較初時估算為低。股市和樓市疲弱，令印花稅收入比預期少，樓市疲弱亦影響地價收入。再加上在去年財政預算案宣布後推出「2022保就業」計劃，以及去年防疫抗疫涉及的大額開支，本財政年度的財政狀況較預期差。俗話說財政安排要「開源節流」，但政府支付龐大開支的同時，收入並沒有跟上腳步。政府收入方面，根據公開資料，在過去的 2021-2022 財政年度，利得稅為最 [...]

博客

柯創盛：地價跌勢成公共危機

2023-03-03

財政司司長陳茂波公布本財政年度的修訂預算，將錄得約1,400億元赤字，高於原來預算的約560億，其中一個原因是樓市疲弱影響賣地收入。近期多間大型地產商相繼公布業績，盈利紛紛出現倒退，甚至出現虧損情況，就如希慎興業去年虧損11.6億元、信和置業少賺42%、新鴻基地產純利跌44%，而新世界發展純利亦跌15%。此外，九龍倉亦發出盈警，這確令公眾關注，地產公司的黃金時代是否已成過去。據業內人士表示，隨着息口上升導致建築成本上升，加上項目工程審批程序繁複，而且地產商投地出價只會更趨保守，賣地價格無可避免或要下跌。就如近幾個月，已先後有政府赤柱環角道豪宅地、市建局觀塘商業項目及港鐵小蠔灣項目均相繼流標，這正反映政府官員或相關機構的期望與市場看法有落差。政府剛公布2023/24年度的賣地表，將提供12幅住宅地皮，合共可興建逾9,000個單位，未來的投地結果如何，勢必影響庫房收入。特區政府宜盡早作部署，尋找其他開源節流的之財，以確保香港未來財政穩健。至於樓價走勢，隨着疫情受控社會逐步復常，未來不需太悲觀。正如新世界行政總裁鄭志剛所指，即使本港樓價過去一年因外圍和加息不利因素影響有所調整，但樓市有剛性需求，加上恢復全面通關和搶人才措施帶動。預期買家下半年重臨市場。未來，香港或出現土地價格下跌，樓價平穩發展的新趨勢。撰文：柯創盛前立法會議員延伸閱讀：柯創盛：加稅不如做大個餅深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ [...]

博客

何民傑：流標連連估值師跌眼鏡投資物業估值需注意

2023-02-15

雖然中港已全面通關，市場預期地產市道會逐漸好轉，但觀乎近月地皮招標的反應，投標成交價跟市場預期相距甚遠，其至出現流標情況。繼市建局觀塘裕民坊百億商業項目本月初流標後，港鐵項目亦告流標。籌劃超過20年、位於北大嶼山新市鎮的小蠔灣車廠項目，第1期發展項目日前截標，僅接獲3間發展商或財團入標，惟港鐵其後公布，不接納任何有關該項目的標書文件，並會於適時重新招標。截標前，估值師之估值約39.4億至60億元，每平方呎樓面地價約3,000至4,570元，這顯然是估高了。踏入2023年，官地市及「一鐵一局」均未有任何項目成功批出，原因錯綜複雜，但近估值師之「不貼市」一點確是值得深思。近幾個月已先後有政府赤柱環角道豪宅地、市建局觀塘商業項目及今次港鐵小蠔灣項目相繼流標。這幾幅大型項目推出招標前一定有進行估值，但均流標告終，可見入標發展商代表的市場力量並不認同賣方估值師的眼光，難怪有人笑言近日估價行遍地眼鏡碎。會德豐地產主席梁志堅亦曾指出，對於近期接連有地皮流標，正好反映政府或招標機構的底價不夠「貼市」，批評他們「不了解行情」。事實上，近期地產市道變化迅速，物業估值若不貼市，即淪為「堅離地」，影響所及，除賣地交易不成事外，發展商持有的投資物業亦成為炙手山芋。像銅鑼灣大地主希慎及本地高檔商場之王九倉先後因投資物業重估錄得虧損增加而發出盈警。一衆地產股如新世界、信和、新鴻基、長實、恒基等將陸續公佈業績，這段時間會否有更多公司因物業重估的連鎖反應發出盈警、甚至影響業績，市場正密切注視。地產市場不明朗，恐怕盈警、流標的消息會繼續出現撰文：何民傑 107動力召集人 [...]