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【投資加拿大】點解樓價唔識跌？剖析4大原因　下一個極具潛力的地區是……

2021-07-29

疫情持續一年多，加拿大樓市不跌反升，全國平均樓價68.82萬加元（約421萬港元），按年輕微增加39%，雖然期間有波幅，但樓價依然「硬淨」。綜觀加拿大各省各城，平均樓價最高的城市為溫哥華，平均樓價117.5萬加元（約719萬港元），按年增加15%；至於卑詩省（British Columbia）則是平均樓價最高的省份。到底這個國家有何魔力，為何能逆市攀升呢？下文會一一分析各因素…… 加拿大房地產市場趨勢 (橙色線:平均樓價；藍色線:成交量) 有分析指，物業按揭利率處於歷史低位，加上疫情期間，市民減少外出用餐及旅遊等非必要開支，令存款數字上升，累積購買力，都是加拿大樓市向上原因之一。再者，根據加拿大金融交易與報告分析中心數據顯示，去年有436億加元（約2,694億港元）經電子轉帳方式由香港銀行體系轉移至加拿大銀行體系，創2012年有紀錄以來新高，相信部份流入加拿大的資金會進入房地產市場。加拿大房地產投資中心物業顧問廖偉晴表示，溫哥華教育口碑好、生活環境舒適，不但吸引外國人移居，就連加拿大本地居民也會遷居至此。他坦言，其實自一年前疫情開始，加拿大樓價已大幅上升達雙位數百分點，相信暫時不會出現太大的調整，估計下半年樓價會穩步向上，升幅10%以內。與此同時，他看好薩里郡（Surrey）、Coquitlam（高貴林）、langley（蘭利）的潛力，因為這些地方基數較低。中原移民顧問經理Vincent Chen認為，主要有兩大原因導致加拿大樓市上升，第一是美國利用貨幣政策刺激經濟，令貨幣貶值，熱錢充斥市場，資金流向樓市，其次，近年愈來愈多人移民至加拿大，尤其多倫多有不少華人定居，吸引資金流入，加上剛性需求，令樓價持續企穩。他直言，加拿大樓市已有一定升幅，估計未來會有一段調整，長期依然看好。 [...]

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海外樓市：待疫情過後　胡志明市樓市再飛升

2020-05-03

不少國家因為新冠疫症需要封城，經濟無可避免陷入停頓，例如越南，國家統計局早前公布，首季GDP增長僅3.82%，遠少於去年第四季的6.97%，增速創十年新低。不過，該國人口不斷增加，加上外商投資，亦間接促成樓市的蓬勃。去年，房地產市場的某些指標有所下降，例如新供應，成功交易的數量等，但成交率更高，因為供應量與往年相比有所減少。特別是胡志明市，其成交率達到了創紀錄的高水準，達到95%，這可以說，是巨大的市場需求以及對投資和購物的極高需求，絕對一房難求。隨著越南經濟人口增長強勁，於2012至2016年的五年間，累計人口增加了130萬，市場預期2017年人口將由去年的850萬上升至876萬。世界銀行曾預期，到2020年其人口將增長至1,000萬（不包括移民人口）。市政府已開展了多個推廣計畫，包括在農業旅遊上開發發新產品及景點、東方醫藥、步行街、音樂之路及週末市集，藉此望可將旅遊業發展推至更高峰。當局已訂下了目標，胡志明市於2020年旅遊消費額將創下170萬億越南盾，佔全國GDP達11%以上。在城市規畫不斷進化改革下，人口亦將保持持續增長。目前當地已積極發展大量基建，當中包括了新城區首簽（Thu Thiem）發展計畫，目前通過新建的橋已可連接第一區及其他地區，只要待正在規畫中的四座橋及鐵路完成後，首簽區將會令胡志明市更見發達，享有相當的優勢。正在興建中的地鐵網絡（MRT）及隆城國際機場（Long Thanh International Airport ）亦是其中一重點發展基建項目。其中隆城國際機場第一期將於2025年落成，屆時可每年接待2,500萬旅客及處理120萬噸貨量。在多項基建發展相繼落成，將令這城市更顯朝氣活力。據越南計畫與投資部外國投資局　的報告顯示，截至今年3月20日，外國投資者的新註冊資金、增資資金和合資購買股份資金達85.5億美元，相當於2019年同期的79.1%的水平。投資者充滿期望社會住房和經濟適用住房仍然是市場上最稀缺的產品系列，由於新供應的短缺，樓價再次被推高。總體市場波動，企業被迫提高售價以抵消成本。特別是在胡志明市，當年幾乎沒有推出負擔得起的住房產品，而產品的價格卻超過了2,500萬越南盾/平方米（約1,100美元/平方米），成為一種中間產品。雖然自3月中旬以來，買家對房地產的興趣開始降溫。第一季度共售出3,757間公寓，較2019年第四季度相比下降了32%，主要來自舊項目，其中，中端市場佔市場供應總量的58%。但據越南第一太平戴維斯(Savills)公司的報告顯示，各個房地產開發商仍在準備多個新項目，以便在供求恢復時即可滿足此需求，期望越南仍是有出租收益率高和房地產價格尚低的市場之一。投資者對越南仍繼續是地區內房產租金收入率高且房地產價格偏低的市場充滿期望。當然，若疫情持續下去，將影響到買家、投資者和海外客戶的需求。在大部分航班暫運、簽證政策收緊的背景下，外國客戶難以參與越南房地產市場。賣家從銀行貸款也將會遇到重重困難。 [...]

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海外樓市：多倫多樓價上漲逾一成半

2020-04-30

新冠肺炎雖然在全球各地肆虐，但對一些熱門置業的地區來說，影響度不大，例如加拿大的多倫多，繼1月同比大增15.4%之後，2月銷量也呈現出積極勢頭，與1月相比增長了14.8%，與此同時房價也上漲了15.7%。主要因為多倫多樓市已經有相當一段時間不再依靠海外買家，而主要是本地人所購買。加上隨着政府宣布國家感染風險很低，買家再次活躍起來。政府對房市的政策放鬆是多倫多房市復甦的主要原因，政府宣布，將從今年4月6日開始，更改有保險房貸的壓力測試政策，使房貸申請人更容易獲得貸款。前一陣TD銀行全面下調利率，其他銀行也跟進，平均下降0.2%左右。不過，多倫多地產局（Toronto Real Estate Board）指出，3月份的地產銷售資料，資料顯示3月前半個月銷售強勁，後半個月在新冠疫情的影響下，銷售慘澹。然而，新屋上市的數量比去年3月增加了3%，達到14,424間，但是在後半個月與去年同期相比急挫18.4%。供不應求情況嚴重整個3月份大多倫多地區共售出房屋8,012套，比去年同期上升12.3%。3月份的前兩個星期比去年同期大升49%，後兩個星期比去年同期下跌15.9%。多倫多地產局主席Michael Collins表示，整體經濟的不明朗加上政府頒布的社交距離限制，導致房地產銷售在3月下半月表現慘澹。大多倫多地區3月房屋均價為902,680加元（下同），比去年同期升14.5%。其中獨立屋銷售3,760間，年度同比升17.4%；均價達到110萬元，同比增12.5%；公寓Condo銷售2,014間，同比增2.9%；Condo均價658,791元，同比升17.7%。另一方面，目前樓房新供應量升幅僅7.9%，即約10,613個單位，導致供不應求情況嚴重；本地樓房供不應求狀況日趨嚴重，主因是2017年安省政府壓抑樓市的「辣招」，以及聯邦政府的按揭壓力測試政策，已逐漸被准買家消化了，買家在觀望了一段長時間後，認為現時是入市良機。地產局報告指出，大多倫多地區樓價繼續有升無降，各不同類型樓房平均售價約為91萬加元，較去年同期上升了16.7%，其中包括獨立屋與共管公寓單位價格，均見雙位數升幅。疫情過後快速反彈　目前新冠疫情最嚴重的地區，包括魁北克、安大略、阿爾伯塔和不列顛哥倫比亞省，其中安大略和不列顛哥倫比亞兩地是該國房價最高的地區。加拿大皇家銀行預計，按照現在疫情的趨勢，全國性的封城可能會持續數月，這將導致該國房屋轉手額同比下降30%，至20年來的低點。在今年6月，加拿大房屋成交量將同比大幅下降70%，但是疫情結束後，房屋交易量將迅速反彈。儘管如此，加拿大皇家銀行預測，該國將經歷2009年以來首次全國性房價下跌。加拿大帝國商業銀行的經濟學家指出，雖然加拿大央行降息最初可能吸引購房者，但「信心減弱和工作不安全感加劇將抵消可承受性因素。」預計在未來兩到三個季度，加國房屋價格將保持平穩增長，但銷量將開始下降。 [...]

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海外樓市：央行利率穩定　更利溫哥華樓市

2020-04-21

普華永道的年度《加拿大房地產新興趨勢報告》顯示，溫哥華是加拿大2020年房地產投資的頭號市場。多倫多排名第二，渥太華、哈利法克斯和蒙特利爾依次排名第三、第四和第五。前十排名中，依次排名的城市有薩卡斯通、魁北克市、埃德蒙頓、溫尼伯和卡爾加里。溫哥華房市目前空置率低，加上當地未來長期前景不錯，房屋銷量持續上升。溫哥華房地產儘管仍存在一些不利因素，但在明年地產投資排名中，仍穩居榜首。無論是辦公地產還是工業地產，空置率都相當低，開發強勁，表現相當不錯。在全球城市租金回報率排名中，溫哥華房產的租金回報率為3.48%，排位全球租金回報率排名第24。現時溫哥華二臥室單位租金為每月3,089加元，一房單位每月租金為2,028加元。加拿大央行持續保持現有利率，這對於房地產市場是有幫助的。因利率的穩定，讓更多的有意置業者開始行動了。中央銀行過去8次宣布最優惠利率維持1.75%不變，固定利率更是歷史性低水準，2020年加拿大央行要考慮的可能不是升息，更可能是減息。在這樣的利率環境之下，加之央行已經將獲得按揭的門檻從5.39%調低至5.19%，因此可以預期的是，加拿大買家將極大地受惠於更低的按揭利率。去年12月中旬，加拿大總理杜魯多任命新內閣後，要求財政部長莫爾諾(Bill Morneau)下令，責成其重新審視貸款壓力測試，要讓這項聯邦的政策更加靈活並有活力，更加有利於置業者。移民上升　刺激樓市作為一個移民大國，加拿大的經濟與移民政策是分不開的，在接下來的三年，政府表示將會吸納大約100萬移民，根據數量可以推算出新移民對於房屋的需求。加拿大地產協會(CREA)預測，今年將維持量價齊升的勢頭，全國房屋銷量將增至530,000間，增幅達8.9%，平均房價會升至531,000加元，升幅達6.2%。大溫哥華房地產局（REBGV）報告稱，3月該地區的住宅銷售總額為2,524間，較去年3月的1,727間銷售增長46.1%，較2月售出的2,150間房屋增長了17.4%。在溫哥華新掛牌出售的獨立屋，附樓和公寓物業有4,436間。與2019年3月列出的4,949間房屋相比，下降了10.4%。相較於2020年2月上市的4,002間房屋，本季度增加了30%。目前在大溫哥華的MLS®系統上掛牌出售的房屋總數為9,606間，與去年3月（12,774間）相比減少24.8％，與今年2月（9,195間）相比增加4.5%。 3月公寓住宅的銷售達到1,179間，與去年3月的873間銷售相比增長35.1%。公寓物業的基準價格為687,000美元。這比去年3月增加了2.9%，比今年2月增加了1.4%。 3月的城市屋銷售總數為493，與去年3月的325相比增加了51.7%。附加房屋的基準價格為791,800美元。這比去年3月增加了2.5%，比2020年2月增加了0.9%。卑詩省前景佳卑詩省的房地產市場前景是積極的，該省的經濟指標仍然樂觀，大多數預測者預計該省今年的經濟增長將高於全國平均水準。今年的房屋價格預計將總體上漲1.5%，達到1,125,200加元。預計一間標準兩層住宅的中位數價格將同比上漲1.25%，至1,460,700加元。同時，一間公寓的中位數價格將上漲3.0%，至666,900加元。溫哥華不同地區的情況不盡相同，但東溫哥華，是比較明顯的賣方市場。而且大溫哥華地區的失業率很低，西海岸的經濟表現良好，借貸成本仍然很低，這將促使更多的買家來到這一市場。 [...]

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海外樓市：紐約市租金　疫情中續升

2020-04-14

今年1月開始，全球都壟罩在新型冠狀病毒肺炎的陰霾中，各個產業受到影響，然而根據多間美國房地產公司報告發現，該國2月份租屋市場中，紐約的曼哈頓、布魯克林和皇后區三區的房租，不論是與去年同期或今年1月比較，租金均全面上漲；疫情蔓延下的房地產市場，似乎對房東較有利。以曼哈頓為例，市場空屋率為1.11%，為自去年7月以來的最低空屋率，而且今年1月市場上的空置率連續下降。在紐約市3月初出現第一個新冠肺炎確診病例之前，新冠疫情已對房市產生影響，包括買家、賣家、房屋仲介等，都對未來感到不確定；即使美聯儲自新冠肺炎疫情爆發以來二度緊急減息，帶動抵押貸款利率下降，但由於無法預料疫情何時結束以及未來發展，讓不少潛在買家處於觀望狀態，同時延遲了置業計畫。根據人工智能網站Localize.city分析，目前紐約樓市處於觀望態度，看到疲軟現象，但租賃市場則是處於強勢狀態，此現況將持續到不確定因子消失後才可能明朗；由於買家轉為網上睇樓，讓目前的買賣市場等同停滯，但當疫情結束、生活恢復正常，預期將看到有些在疫情期間遇上經濟困難的業主，會為了獲取現金而拋售房屋。空置率持續下跌 2月後的房市其實具備各種優勢，由於天氣轉好增加租客睇樓欲望，同時由於租屋需求旺盛，以及5月後即將迎來的旺季，讓租賃市場表現強健。儘管租屋的優惠減少了，但在擁有許多新建案和豪華公寓的區域，仍有近三分之一的單位為房客提供租屋優惠；根據柯可蘭集團的最新數據，今年2月市場上約有30%的租屋單位，提供簽一年約、免房租一個月，或是免仲介費等優惠。曼哈頓租金原本就高於紐約市其他地區，2月租賃市場強勁下，由於租房單位提供的優惠較上月及去年同期稍低，租金價格仍保持高水平，加上市場的不確定性，讓不少租戶選擇續約，曼哈頓整體空置率1.11%，為七個月來的最低。根據Douglas Elliman Real Estate最新公布數據，曼哈頓今年2月平均租金為4,385元，較上月4,423元減少0.9%，不過比去年同期平均的4,221元增加2.9%；其中統艙平均租金2,842元、一房3,717元、二房5,257元、三房以上9,867元。 2月新簽合約數量有3,089宗，比上月的3,969宗，減少22.2%，也比去年同期的3,443宗減少10.3%；空屋數量也同樣比上月和去年同期減少許多，顯示由於不確定因素，有更多房客選擇與業主續簽合約。租金負擔成為選區重點曼哈頓最貴的社區為SoHo、TriBeCa，租金中位數為6,500元；Chelsea是第二貴的社區，租金中位數為5,400元；最便宜的社區則在Washington Heights，租金中位數為2,200元；而若以96街為分界，96街以下最便宜社區在下東城，租金中位數為3,320元。曼哈頓空置率最低在上東城，僅有0.67%，其次是SoHo、TriBeCa，為0.74%；空置率最高是West [...]