反修例事件、新冠疫情打擊經濟浪接浪，本港由旅遊天堂變成零售煉獄，美聯工商舖數據顯示，今年1至2月四大核心區空置率創有紀錄以來新高。昔日舖王盛產地銅鑼灣更成重災區，旺舖頻頻被空置。
分析認為，現時核心區舖市有機會較2003年沙士時更差，因為再難有另一個「個人遊」措施刺激本港經濟，舖價、舖租將會一跌再跌，估計最快要到第三季，空置率才有機會喘定。
不過，亦有分析指出，民生區受疫情、經濟影響較細，尤其民生區主打平民路線的外賣舖、濕貨舖，更有望成為「疫」市奇葩。
受疫情拖累，零售消費市場大受打擊，各核心購物區舖位連環出現劈價沽售情況。尖沙咀柏麗購物大道一個街舖，市傳僅以約4,000萬元易手，由於原業主於2010年1月以6,800萬元買入，交易價較十年前購入價帳面虧蝕約2,800萬元，帳面蝕讓逾四成，如計及手續費蝕讓超過3,000萬元，料為本港歷來蝕讓金額最大的地舖。
該舖位面積逾750方呎，本來由鐘錶珠寶店以每月約9萬元承租至今年中，但該店早於半年前提早結業遷出，現已交吉。分析認為，該舖位週邊位置有大面積吉舖，以及短租散貨場等，加上鄰近示威熱門地點，料短期內難以尋找租戶。
另外，銅鑼灣耀華街4號地舖，建築面積約800方呎，原叫價1.2億元，其後減價至9,000萬元仍未獲承接，近日最終以3,400萬元沽出，呎價4.25萬元，劈價達8,600萬元或71%。舖位現由中餐廳以月租11萬承租，新買家可享3.9%回報。幸原業主是於1990年7月以170萬元買入，賬面仍賺3,230萬元，升值19倍。
除了劈價求售，部分地舖亦大幅劈租，當中銅鑼灣近期劈租幅度最高的商舖為羅素街2至4號，早前由奢侈品品牌PRADA以月租900萬元租用，業主旭日國際大劈至500萬元招租，減幅約44%，以商舖面積1.5萬方呎計，呎租333元。
銅鑼灣重災區
據美聯工商舖（00459）統計四大核心購物區156條街道、共涉7,503間商舖的情況，發現今年首兩個月四大核心區包括尖沙嘴、旺角、銅鑼灣及中環的吉舖數目，已由去年9月的482間急升43%至689間，空置率達9.2%，屬該行自2015年有統計以來新高。當中以銅鑼灣舖位空置率最高，達12.2%；中環居次，空置率11.8%，另尖沙嘴、旺角舖位空置率分別為10.9%及6.4%。
事實上，銅鑼灣曾誕生呎租舖王的景隆街，已出現大量「吉舖」，長約140米的街道，共有約40個大細不一的商舖，當中有約10個丟空，「吉舖」比例高達四分之一。
美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋指，銅鑼灣的空置率高，主要是由於去年以來的社會運動衝突經常發生於該區，對區內影響最為直接。至於旺角商舖空置率為四區最低，相信與該區有較多本地消費支持有關。而若按街道性質分類，主打遊客生意的一線街及多條食街的吉舖數目明顯增加，如過往依賴遊客消費的尖沙嘴加連威老道，共有29間吉舖，為統計街道中，最多吉舖的街道。
市場普遍認為，今次的新冠疫情在全球的感染規模比沙士還要強勁，尤其今次疫情的影響才開始反映出來，故預期舖位的租、價，仍是低處未算低。
當中，以旅遊區的街舖前景最為黯淡，繼去年的社運，加上疫情打擊，據旅發局最新數據，2月訪港旅客數字只得19.9萬人次，按年下跌逾九成六，遠低於2003年沙士時的旅客量，當時一個月旅客量仍有40多萬人次。
其中2月8日政府實行大幅關閉入境口岸前，每日約有1萬至2萬名旅客訪港；然而2月8日後訪港旅客平均每日僅約3,300人次，當中約八成為非內地旅客。因應疫情發展，旅發局預計3月訪港旅客數字可能會進一步減少。
傳統零售業如周大福（01929）、謝瑞麟（00417）及六福珠寶(00590)等，均有個別分店暫停營業，以及縮減營業時間。莎莎（00178）更計畫把香港25間分行結業，主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙嘴等遊客區。服裝零售商包浩斯（00483）亦決定於短期內關閉香港8至10間錄得虧損之零售店舖，並遣散約100名員工。
南韓潮流品牌LAND更擬結束香港業務，連最新位於T.O.P的分店亦已關店。LAND數年前來港接二連三開設數間分店，包括進駐銅鑼灣利舞臺、九龍灣Mega Box、尖沙咀海港城LCX，但有關分店均已結業。
第三季或見底
災情慘重，美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，預計現時的疫情影響，要待今年第三季的數據才全面反映，而預計至今年第三季，四大核心區的吉舖數量，將較現時再增加逾200間至約900間，整體空置率最高料達12.5%。其中銅鑼灣商舖空置率仍是四大核區中最高，預計達14%至15%；同屬旅遊區的尖沙嘴及中環，預計空置率將升至13%至14%；旺角空置率將升至9%至10%。
展望後市，美聯旺舖董事盧展豪認為，現時情況較2003年沙士時期更差，因為現時疫症規模較當時大，而且今日難再有另一個自由行刺激經濟，加上疫症後社會運動或捲土重來。預計核心區舖位租售價至年底將跌3成至4成，對比2013年的歷史高位更是下跌6成至7成，相當於重返2006 至2007 年的水平，之後數年都會拾級而下。
至於核心區以外的商舖，亦多受疫情影響。盛匯商舖基金創辦人李根興指：「除了核心旅遊區舖租舖價受挫，普遍區域中做自由行生意的商舖都難以看好，如荃灣沙咀道、觀塘物華街，過去都是珠寶店和藥房為主，主打自由行生意，近月的生意亦大受影響。」
民生外賣舖突圍
他續說：「反而民生區的賣新鮮食品的濕貨店或外賣生意，只要價位不高，受影響不大，如大角咀區一個前身菜檔的200、300方呎舖位，原本月租2.2萬，近期以3萬元轉租給外賣炸雞店，顯見這些大眾化的民生店仍然有承接力。」
事實上，在民生區中，近期亦出現「疫」市奇葩，市場消息指，太子荔枝角道1號嘉業大廈地下F舖，原業主以4,900萬元放售，議價後以4,500萬元易手，呎價約4.5萬元。原業主2003年4月沙士時以1,300萬元買入，持貨近17年，帳面獲利3,200萬元，物業升值2.5倍。
李根興預期整體商舖或要下年才有轉機，但如以不同舖位市場去分類，民生店不用看得太淡：「核心區的商舖租金估計至年底會跌4至5成，但要留意全港的核心區商舖其實約只有8,000間，但全港有10萬間舖，所以舖市或非想像中差，而民生區中做自由行生意的商舖租金，受市道影響，估計亦會跌2至3成，惟民生區的低價民生店，尤其外賣店等，估計即使沒有升幅，租金亦會持平。」