剛踏入新一年，新盤市場已熱鬧起來，說的是天水圍Wetland Seasons Park，連環加推都幾近沽清。項目受追捧，相信開價貼市是主因之一，這同時打殘同區二手交投，有業主更不惜減價沽貨。
事實上，只要新盤以貼市價，甚至是低於市價推售，已甚具吸引力，加上發展商會推出不少優惠，或是靈活付款辦法，自然搶去二手市場的鋒頭，以致心急出貨的業主增加議價空間。
觀乎今年的新盤陸續有來，特別是一些如屯門、元朗等供應重鎮，即使如今該區的二手市場已回落，買家此時似乎亦應靜觀其變，以待更好的時機。
踏入2020年，新盤市場便十分熱鬧，作為今年首個新盤的新地（00016）天水圍Wetland Seasons Park，於上週六（4日）首輪推售的375伙幾近沽清，沽出365伙，佔推出單位逾97%，其中逾30組買家購入2伙或以上，最大手有一組購入3伙。
新地副董事總經理雷霆指出，項目首輪推售接近沽清，實屬新年紅盤，套現約25億元，因應市場反應熱烈，向隅者眾，故加推單位應市。3日3度加推單位，並於本週六（11日）推行次輪銷售，包括以價單形式推售331伙，以及招標發售4幢洋房。
加快開盤步伐
Wetland Seasons Park的好成績，亦刺激其他發展商加快開盤步伐。其中，會德豐地產（00020）的日出康城第9C期，已獲批預售樓花同意書，項目提供503伙。會德豐地產常務董事黃光耀就表示，現正進行籌備工作，稍後落實推售時間，相信會是集團首個全新項目。
另正在收票的萬科西營盤15 Western Street，亦公布了銷售安排，將於本週五（10日）開售50伙。萬科香港執行董事周銘禧表示，截至週一晚上8時，項目累收近190票，超額認購2.8倍，並將於週四（9日）下午3時截票。
二手水盡鵝飛
話說回來，Wetland Seasons Park受到追捧，或多或少是因其低價開盤有關，甫推出便凍結大批購買力，令二手迅即冰封，同區嘉湖山莊樓價創近3個月新低。有市場人士表示，新盤吸客加以經濟氣氛差，未有業主在這時加價或封盤，一般急售的都會額外減5萬至10萬元。
中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖指出，嘉湖山莊麗湖居4座中層E室2房戶新近錄得減價易手，面積446方呎，原叫價528萬元，最終減價53萬元以475萬元沽出，平均呎價10,650元。翻查記錄，今次造價屬屋苑去年10月初以來新低。
另一方面，據房委會數字，亦反映天水圍二手細碼單位交投冷清，這或與同區新盤開售有關。去年12月天水圍居二市場成交僅錄得8宗，相比前年12月的29宗，按年大跌72.4%，區內更錄得多宗減價或低市價成交，包括天盛苑及天富苑，減幅均逾一成。
二手難敵一手
觀乎以往每逢有新盤以貼市價，甚至是低於市價開盤，該區二手均頓時被冰封。如去年10月青衣明翹匯推出時，開價較同區灝景灣及盈翠半島平均二手呎價1.7萬至1.8萬元折讓15%，頓時搶去市場焦點，冰封了二手市場。
其後，項目大幅加價，加上明翹匯次輪的收票量也達6,000票，部分準買家或明白抽中機會渺茫，所以不等樓花，紛紛回流二手，才刺激區內二手市場交投轉旺。
又如去年8月億京的荃灣映日灣開售時，亦較同區二手屋苑呎價折讓逾一成，令區內二手交投停頓近一週。有區內業主在映日灣開價後，更大幅減價沽貨。翻查資料，荃灣康睦庭園2座高層B室，實用面積634方呎，業主最初叫價980萬元，在6月樓市轉靜後降價至950萬元，可是在映日灣開價後，再進一步降價至880萬，最終再減80萬，以800萬元沽出，呎價12,618元，共劈價180萬元，重返去年年初價錢。
事實上，新盤熱賣並冰封二手市場，最主要的原因之一必定是定價夠貼市，就以Wetland Seasons Park為例，其首批單位的折實呎價為9,988至12,302元，由於同區已多年沒有新盤推出，大型屋苑嘉湖山莊的平均呎價約1.05萬元，顯然此新盤定價已貼近同區二手屋苑，加上區內上車天堂嘉湖山莊已有28年樓齡，對買家來說，新盤的吸引力自然更大。
付款計畫加分
雖然在新按保下，不論是一手或二手樓，樓價低於1,000萬元均可承造八至九成的高成數按揭，可是新盤發展商均會推出多種不同的付款辦法，除了基本即供及建期付款辦法外，亦為首置客、換樓客推出針對性的付款安排。如在印花稅方面提供回贈，方便買家資金調動。另外又有一、二按備用按揭，減低入市首期支出。
即使是一些新盤貨尾，亦會推出層出不窮的付款辦法，以搶佔客源。如信和（00083）發展的大埔白石角逸瓏灣8，去年底亦增加了置業優惠，除了現金回贈外，又推出全新靈活建築期付款計畫，買家於簽訂臨約後第150至270日內，每30天付樓價1%，總數為樓價10%，餘款90%可於收樓時才繳清。
此外，已屆現樓的將軍澳藍塘傲，亦新增1,440天特長成交期，買家先付樓價10%訂金，並另外支付樓價5%作許可費，即可提前入住，讓買家更能靈活運用資金，以此吸引買家入市。
買二手直忍手
縱觀今年的一手新盤繼續是兵臨城下，據利嘉閣地產的預測，今年全港將有約103個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約32,066伙。而新界區的潛在供應單位總數達18,758伙，佔2020年整體供應逾58%，當中以元朗、西貢及屯門區佔最多，單是這3區合計已有15,286伙，佔全港供應的48%。
值得注意的是，單單是元朗區便有多達8個項目有機會登場，不過要數到矚目的，非以信和置業等西鐵錦上路站項目，此巨無霸項目共提供2,200伙，發展商擬於下半年推盤。而新地的西鐵元朗站項目亦將建約2,000伙，最快於明年下半年登場。基於這兩個項目均為逾千伙大盤，即使只是其中一個項目推售，相信已可大大打擊二手市場。
此外，今年將軍澳區續搶當供應重鎮角色，全數有機會推售的項目均分布於日出康城一帶，4個樓盤提供逾4,300伙。由會德豐地產發展的日出康城9C期涉503伙，現正申請預售樓花同意書，料最快首季內率先推。同區長實集團（01113）的SEA TO SKY亦設1,422伙，早前已入紙申請預售，最快上半年開盤。若回看同區會德豐日出康城新盤MONTARA推售時，首批單位較同區新盤市價低逾一成，立即掀起搶購熱潮，有二手市場業主亦加大議價空間，欲減價沽貨。
如此看來，在供應不斷的地區，一旦有新盤出擊，二手市場均會受壓，即使現時元朗二手屋苑已有所下調，以GRAND YOHO為例，據中原地產數據，去年12月該屋苑的整體呎價為15,637元，已較8月的高位21,242元，回落約兩成六。畢竟元朗區今年將會有不少大盤推出，二手市場被冰封亦不足為奇，有意入市的買家看來是靜觀其變為妙。