環球市場近日大幅波動，美股急升暴跌，港股雖然表現相對穩定，但走勢仍然呈一浪低於一浪，恒指23,000點水平岌岌可危。目前，全球多個央行已出手救市，在息口低企之下，有利於地產股表現，而中港兩地產股，內房股相對更具值博。
新冠肺炎肆虐全球，歐美多國先後淪陷，各國進行封城，令經濟陷入停頓，為應對疫情，近日多國包括美國、加拿大、英國及澳洲等已先後減息，而人行在上週五亦宣布定向降準，向市場釋放資金。惟市場對於央行的放水行動，並未有作出正面回應，而美國聯儲局在當地時間，突然宣布大手減息一厘，更令市場感到驚訝，而美股週一更急瀉，道指狂跌近三千點，創歷來最大點數跌幅。
宏利投資管理首席經濟師兼宏觀經濟策略部主管Frances Donald指原先預期聯儲局將會在3月18日的議息會議，但亦不致於今次這種程度。她認為聯儲局已提出幾乎所有可動用在挽救市場及經濟的工具。她指聯儲局主席鮑威爾除了減息之外，還包括新一輪量化寬鬆措施（QE），涉及金額最少達7,000億美元，其中5,000億美元撥作購買美國國庫債券，另外2,000億美元撥作購入按揭抵押證券（MBS）。
Frances Donald指減息具備刺激增長的作用。她正注視經濟增長將面臨非常明顯的打擊，影響時間可能短暫，但跌幅之深可能為社會帶來痛楚。不少市場評論認為，此時減息無助刺激經濟增長。但她並不認同，減息的確有幫助，只是效果不如以往。最低限度，減息應有助消費者減少部份開支，轉化成可動用收入輕微增加。
她預期當局在未來數週將推出更多措施，她預期聯儲局將推出商業票據擔保，支持企業信貸市場。同時亦有機會仿傚日本央行，實行控制孳息曲線。聯儲局有可能尋求國會批准，允許當局購買信貸及股票，做法亦與日本央行相同。雖然主席鮑威爾在週日記者會上未有正面回應此問題，但不排除當局今年出招的可能性。
施羅德投資首席投資總監及多元化資產投資環球主管 Johanna Kyrklund指市場在經歷過去數星期的戲劇性下跌後，估值已顯得相對吸引。然而，持續的衰退風險仍然存在，意味着投資者應保持審慎。在3月份的第一個星期，她曾經說過當時的估值仍未低至值得投資者去冒更大的風險。市場在經歷上週的大幅下挫後，這一點是不是已經開始轉變？
Johanna Kyrklund今次的市場波動之所以如此驚人，其中一個原因是股市的估值在遭遇新型冠狀病毒疫情時可謂相當之高，特別是美國股市。如此高的估值不單讓人不安，而且亦難以適應投資情緒的變化。直至3月12日為止，標準普爾500指數自2月19日的高位足足下跌了26.6%。
美股下跌反映未來出現衰退
至於現在的估值又是如何呢？根據數據分析顯示，現時的股市價格已在反映對技術性衰退的預期。技術性衰退是指連續兩個季度錄得萎縮。經濟衰退會否持續一段更長時間仍有待觀察，但施羅德首席經濟師Keith Wade曾經說過，新型冠狀病毒的疫情已讓他重新審視他對全球經濟的預測。現時，衰退延續的風險的確存在。Keith 認為：「貨幣和財政政策在病毒疫情面前仍顯得相當渺小。在疫情真正受控之前，經濟下挫的風險仍將維持在較高的水平。」
從投資角度來看，她預期市場短期內的走勢將會從直線向下轉為上下徘徊，一方面是因為投資者傾向相信更多城市將因為新型冠狀病毒疫情而採取封關政策，導致經濟持續向下，而另一方面則是政府的緊急措施和央行的干預與之角力。在目前的水平，市場已在價格上反映出對經濟將出現技術性衰退的預期，而對企業營利的預期亦相對平淡。若將遭受更長期的經濟下滑，將需要作好企業營利轉差的打算。這可能意味着股市將從現時的水平進一步下跌 10%。屆時，可能會因為央行的策略性干預而經歷短期回升，但市場仍很可能會出現大幅波動。
雖然，減息能否拯救經濟，仍然有待觀察，但減息無疑對地產股有利，尤其是內房股，有大行認為，在目前市況下內房股具防禦性，風險回報非常吸引，相信即使房地產銷情受疫情影響而有所停滯，但預期現時大部分售樓處已重新開放，項目亦多已復工，相信4月份銷售將恢復按年增長。
摩根大通發表報告指出，今年首兩個月房地產銷售數據表現疲弱，商品住宅銷售額按年下降39%，土地銷售亦跌27%，符合市場預期，惟整體樓價仍升7%，相信是由於調控政策下市場庫存得到良好控制所致，令發展商縱然面對需求疲軟也無須急於降價。
該行又指，疫情未會在根本上改變房地產市場供需，因此預期需求最快在6月份會出現強勁反彈，維持對全年銷售和建築活動預測不變。
地方政府將因應市況陸續推出支持措施，以減輕開發商財務風險，因此內房商大幅減價機會不大，預期今年全國平均售價將按年增長6%，至每平方米約8,000元人民幣。
摩通認為，房地產行業相對而言更具防禦性，因內地住房需求強勁，且市場受惠於信貸寬鬆的金融環境，首選估值較低及業績期前後具有積極催化劑的股票。
博大資本國際投資銀行業務總裁溫天納建議投資者若追入內房，宜選擇業務以北京、上海等大城市為據點的房產股，而其他以二三線城市，相信在疫情過後需要較長的時間才能恢復。