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【吳老闆週記】房地產商風暴 中港肆虐


吳老闆週記(9月23日)

.要挽救恒大於既倒,為何不是由政府直接注資?
.住房短缺問題,全因政府無積極增加土地供應。
.要增加土地,短線可收回軍營,長線就是填海。

房地產商風暴 中港肆虐

席捲房地產商的風暴,在過去一星期,由內地蔓延到香港。內地方面,恒大(03333)的債務危機,上週尾段已拖累到其他內房股亦跌到一仆一碌,就連物管板塊也被波及,本週一(20日)更未能償還起碼兩筆銀行貸款的利息,月內再有三筆票息需要償還,引發違約恐慌,市場一片風聲鶴唳。

至於源頭恒大,則是股、債雙殺——股價跌跌不休,本週一最低一度跌至2.06元,創下2010年6月以來的超過10年新低,本週二(21日)收報2.27元,比起2017年10月創出的歷史最高32.50元,不見了超過九成;債價亦好不到哪裏去,跌幅也達六、七成,只及面值的兩成多。

不過,恒大主席許家印於中秋致函員工,揚言恒大一定能盡快走出「至暗時刻」。個人相信也會如此,因為聽聞解決方案已經敲定,就是集團的在建項目,將被七、八間國企瓜分,跟其手尾;如此這般,買家、供應商、建築公司就不用擔心無樓收、無錢收、無工開。

另一邊廂,集團的債務(截至今年6月底止,總負債達1.97萬億人民幣;其中,淨計12個月內到期的流動負債,便達1.57萬億),部分或全部會轉換成股權,現有股東的權益將被大幅攤薄。

政府直接注資 問題即解

個人實在不明白,要挽救恒大於既倒,為何不是由政府直接注資?換了是外國,例如英、美等,就會這樣做。而且,通常在危機過後,政府又不會蝕錢。且看2008年金融海嘯時,美國政府接管了房利美及房地美,便是最佳例子。

事實上,恒大陷入債務危機,只因現金流出了問題;追本溯源,這又源於內地三、四線城市的樓市交投慢了下來,對一直採取起樓快、賣樓快策略的地產商而言,任何一間都會死,何況是去年全年實現合約銷售金額逾7,000億人民幣的恒大。

如果政府直接注資恒大,恒大獲得一筆現金,流動性問題便可立即得到解決;有了政府作為後盾,違約危機亦可立即得以解除,不用像上述方案般,既複雜,又費時,最慘是小股東成為大輸家。

集合農地發展 效率更高

除了內房,本地地產股本週一亦遭逢大跌。究其原因,就是路透上週五(17日)報道,北京要求本地地產商投入資源及影響力維護國家利益,幫助解決可能影響社會穩定的住房短缺問題,並稱遊戲規則已改變,壟斷行為不會再被容忍。

其實,住房短缺問題,全因政府一直以來並無積極增加土地供應。環顧全港,港鐵上蓋項目所剩無幾,港島更已無地,就連山頂的「倉底貨」都賣了;九龍方面,曾被視為供應重地的啟德發展品,則跑道區的地皮亦已售罄,未來只靠流標頻頻的商業地皮轉用途;至於新界,主要就是農地,分散落在幾大地產商手上。

根據摩根大通統計,恒地擁有的農地最多,達到4,600萬方呎,為一眾地產商之冠;其次是新地,也有3,100萬方呎;緊隨其後的是新世界有1,646萬方呎、長實有1,000萬方呎,其餘主要發展商合共只有600萬方呎。難道北京是想地產商交出農地?

如果政府以合理價錢,或以從前利用Letter B的方式,向地產商收農地,的確可提高效率。因為農地欠缺基建及配套設施,分散在地產商手裏,地產商只能等政府的規劃;集中在政府手裏,則可化零為整,一大片土地一拼發展。

增加土地 長短方案兼備

不過,正如上文所說,將農地轉用途起住宅,需要建設其他設施,只是中期方案,難解燃眉之急。短期而言,其實還有其他辦法增加土地供應,就是收回軍營。從前香港作為英軍的亞洲區總部,固然需要地方作為軍營;如今已換上解放軍,大陸已有大把地方。

淨計石崗機場及軍營,面積已廣達159公頃,這還未計若然收回的話,更可釋出附近2,600公頃土地被施以69至130米的高度限制;當中,淨計機場1.5公里半徑範圍內不可興建高於17層物業的土地,也達1,300公頃。以2,600公頃土地,新界新市鎮地積比3倍,一個單位平均500方呎計,便可興建近170萬個單位,足夠10年發展有餘,期間加上農地的發展,又有另一個10年作為填海前過渡之用。

事實上,長期而言,填海是唯一大幅增加土地的方法。且看澳門還有橫琴,香港卻無任何鄰近地區可用。根據「明日大嶼」計劃,將分期興建面積1,700公頃人工島,填海工程會在2027年開始,預計2至3年內會有第一組土地可以建屋,2034年入伙。

南華證券錢莊

港股經歷了一個恐怖星期一,風眼是中港兩地的地產股。前者因為恒大(03333)爆發債務危機,持續拖累其他內房股亦被拋售,碧桂園(02007)、雅居樂(03383)、世茂集團(00813)、富力地產(02777)、綠城中國(03900)、融創中國(01918)、龍湖地產(00960)全線下跌,跌幅由5.1%至10.5%不等,就連兩大國企華潤置地(01109)及中國海外發展(00688)都不能倖免;後者則因路透報道,本地地產商被傳話,要幫手解決香港房屋短缺問題,一眾相關股份於是急挫,加上科網股繼續捱沽,恒指單日下跌821點,更一度跌穿24,000點大關。

雖然港股本週二(21日)中秋假期前稍為回升,但一個星期埋單計數,恒指仍跌811點,即3.2%,收報24,222點;國指輕微跑輸大市,下跌3.3%,即297點,收報8,640點;科指難得地跑贏大市,但仍跌0.9%,即55點,收報6,243點。隨着恒指已回到去年10月以來低位,本欄投資組合維持「低吸」,投資者有閒錢的話,不妨買入。

每週焦點板塊——本地地產股

「反壟斷」風暴愈演愈烈,上週更吹到本地地產商,搞到本週一(20日)相關板塊大跌,淨計五大發展商新地(00016)、長實(01113)、恒地(00012)、新世界(00017)及信置(00083),股價分別下跌5.6%至13.2%不等,市值單日合共蒸發超過800億元。
當中,以新地最傷,市值蒸發316億元;緊隨其後的,才是坐擁最多農地的恒地,蒸發213億元;其後便是長實、新世界、信置,分別蒸發157億元、107億元及44億元。

集團股價大跌,大股東的身家自然不見了一截,根據港交所披露易的持股資料,恒地李兆基家族不見了155億元;新地郭氏家族則不見了131億元;長實李嘉誠家族不見了72億元;新世界鄭家純家族不見了48億元;信置黃志祥家族不見了26億元,五大家族單日不見了432億元。

其實,本港土地供應嚴重不足,政府即使提升公私營建屋比例,由六比四,增加至七比三,也是得個講字,實際難以達標,樓價自然節節上升;若非疫情影響,在大灣區概念下,寫字樓更應升到癲。如今將個波交到地產商手上,究竟地產商可以做甚麼?

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