在2017年將近完結前,樓市狂勢不減,再創新高,說的不是某屋苑,而是再有一幅地皮出現「麵粉價貴過麵包價」。地政總署公布,位於上水新樂街的蚊型住宅地,大鴻輝集團以約1.3億元投得,地皮呎價逾1.4萬元,不但較週邊的二手呎價最多貴逾兩成,更創北區新高。
上水區近年成為水貨客和內地客掃貨集中地,想不到連地價亦水漲船高。地政總署公布,上水新樂街的小型商住地皮,由舖王梁紹鴻旗下大鴻輝興業以1.31億元投得,每平方呎樓面地價達1.4萬元,打破資本策略(00497)在2015年以每平方呎9,127元投得粉錦公路豪宅地紀錄,成為新界北區地價新指標;亦較科達地產湯君明在2009年時投得區內新豐路地皮,每方呎地價2,766元,8年間地價升4倍。
相對市場估值約3,700萬至9,300萬元,每呎樓面地價約4,000至1萬元,如今更是較市場預期上限高約41%。而目前同區二手屋苑實用呎價介乎1.18萬至1.26萬元,換言之,今次新樂街地價較二手樓價高出一至兩成,屬於「麵粉貴過麵包價」。
最重要的是,此地皮的可建樓面面積不足萬呎,僅約9,322方呎,卻受到多間發展商及私人投資者青睞,政府共收到19份標書,顯然地,大家都是覬覦其可發展的地舖而來。
覬覦地舖價值
大鴻輝集團主席梁紹鴻直言,負責投地的同事曾親身視察地皮及週邊環境,認為該處人流極旺,地舖是最有價值,值得投資,以此價錢競投也有合理回報。公司計畫建6層高物業,地下為舖位,其餘5層是住宅,每層5伙的開放式單位,地舖會持有作長線投資。由於此地僅建數層,且無需建地庫,可大省建築費,估計只約每呎3,000元,較公司其他興建商廈每呎超過5,000元為低,故出價積極進取,項目總成本呎價約1.8萬元,即總投資約1.7億元。
他續說,公司之前曾競投屯門仁政街商住地,今次是公司首次奪取官地發展,未來也計畫嘗試多參與各類官地招標及發展,包括研究入標今季推出的青衣住宅地,規模即使高達百億元公司也可應付有餘。
中原測量師行執行董事張競達表示,今幅屬於蚊型地,位置鄰近上水廣場,生活配套完善,惟地皮整體面積細,實用率不高,明顯中標者志在必得的心態。而普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典稱,地價反映商舖部分價值,項目落成後料舖位呎價將達5萬元以上,而住宅部分實用呎價則約2萬元。