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何民傑：長實「撈底價」推盤料成焦點

2024-03-28

本港樓市終於全面「撤辣」，毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅；同時，金管局亦出招「助攻」，宣布暫停「壓力測試」，地產業界普遍預期將迎接一個小陽春。與此同時，今年首個港島區新盤開價，長實（01113）與港鐵（00066）合作的黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast，公首張價單，折實平均呎價21,968元，首批138伙，扣除最高15％折扣，折實入場878萬元，折實均價約21,968元，對比8個月前同區新盤低約21％，難怪市場形容首批開價屬「撈底價」，自然成為市場焦點。 Blue Coast首批實用面積452至972平方呎，價單定價1,032.9萬至2,721.5萬元，價單呎價22,349至28,320元，以最高15%折扣計，折實價878萬至2,313.3萬元，折實呎價18,998至24,072元，入場單位為2B座6樓D室，實用面積452平方呎，2房間隔，折實呎價19,425元。長實執行董事趙國雄趙國雄受訪時也指直言，現時地產市場有兩至三成調整，「撈底價」是希望市民置業安居。他認為現時樓價差不多見底，現時本港樓市正面因素多，如撤辣後啟動換樓鏈，換樓客入市需求大，料未來整體樓市將健康向上發展。全面撤辣後，樓市開放給海外需求，以至香港人投資收租需求，令市場整體結構改善，市底更為牢固。若考慮聯儲局今明兩年估計各減息1%的假設下，再加上香港經濟慢慢回穩，香港人才不斷引入，去年各項人才入境計劃共批出13.5萬申請來港，預料未來數目將有增無減，租金仍可能再上升的空間，投資住宅的回報也會變得吸引，未來樓市不宜看得太悲觀。事實上，樓市全面撤辣一個月後，市場氣氛明顯轉熱，帶動本月二手交投量彈升，整體二手造價按月有回穩跡象，連帶屋苑銀行估價亦漸步回勇；有報章追蹤20個指標屋苑單位估價，月內成功扭轉連續10個月跌勢，最新有14個屋苑轉升，幅度約0.46%至4.77%；僅有3個錄微跌，另有3個持平。相信撤辣能成功激活準買家入市信心撰文：何民傑 107動力召集人 ============= 延伸閱讀：何民傑：因加得減的財政預算案 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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何啟俊：地產股多招去槓桿財務狀況穩健

2024-03-12

面對高息環境及外圍經濟等因素，發展商賣樓銷售表現下滑早已是意料之內，連帶淨負債比率亦有所上升，但升勢未見惡化並處於受控範圍內，料出現違約機會微乎其微，股價更是全面撤辣後穩步向上。各大地產股陸續公布業績，財務狀況成市場關注焦點。新地（0016）最新淨負債比率由18%上升至21.2%；恒隆地產（0101）淨負債比率由2023年6月底的30.3%，升至2023年底的31.9%；新世界（0017）淨負債比率由2023年6月底的47.7%，升至2023年底的49.9%。長實、恒地即將於下周公布業績。受去年內房債務違約危機影響，本港地產股亦曾瀰漫恐慌情緒，當時負債相對高的恒地及新世界成為市場焦點。其中新世界最近公布業績，截至2023年底，一年內債還的債務約為619.8億港元。撇除循環貸款後，一年內需償還507億港元。不過，考慮到新世界持有約378億現金和可動用銀行貸款130億港元，加上公司積極落實去槓桿措施，料出現違約機會微乎其微。首先，新世界旗下多個大型投資項目將陸續落成，資本開支將會降低，並產生穩定租金收入。其中「啟德零售館」今年下半年落成，共設有200間店舖，現時出租率已達70%。第二，配合政府撤辣和放寬按揭限制，未來半年公司將推出2,500伙住宅單位，估計銷售額約為120億港元。第三，公司提高2024財年出售非核心資產目標，上調至80億元，近期向華懋集團出售荃灣愉景新城商場及停車場所有權益，套現40.2億港元，預計今年4月完成交易。其他潛在去槓桿方案包括分拆旗下K11項目上市及持續在市場上提前贖回債券。另一方面，受惠《財政預算案》宣布全面撤辣，政府亦加快北部都會區發展。地政總署上周宣布，根據《收回土地條例》，計劃收回171公頃位於元朗新田之私人土地，作為發展新田科技城發展計劃第一期。隨著政府加速推進北部都會區，預計擁有大量農地之本地發展商，可通過農地轉換加快釋放土地價值。綜合而言，儘管香港政府撤辣和金管局放寬按揭，相信在高息環境和本港經濟有待改善之背景下，本地樓市仍然面對逆風一段時間，但考慮到本港地產商去槓桿方案選擇非常多元化，能通過多管齊下方式加速資金回籠，減輕財務壓力。撰文：何啟俊俊賢資產管理投資總監（筆者為證監會持牌人，沒有持有上述股票，其公司管理之客戶持有上述股票並隨時作出買賣） ============= 延伸閱讀：何啟俊：美高梅（2282）復甦勢頭勝同業，可候低收集 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK [...]

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梁健雄：置富產業信託息高仍存隱憂更揮之不去

2023-08-23

現時息口走勢應該要有心理準備、或許有機會維特在高位一段頗長時間，勢將會影響到日常民生消費活動層面，除供樓人士負擔將有增加外，民生消費等亦將有影響，若隨後物業估值有機會受息口及經濟波動而影響下調，更大大打擊心理以及消費意欲。大戶不斷地沽貨過去幾年頗受投資者追捧的房託基金均以派高息吸引無數捧場客，適逢過去處於銀行水浸存款息率近乎0%、更加添了一班精明退休人士追隨者，但隨着年初美國開始加息壓通脹之時，大戶就開始不斷地拋售幾隻房託基金，而該類型股價更見跌幅驚人。其中置富產業信託（778）由今年4月中旬高位6.75元一路下跌至5.18元，5個月時間股價已下跌23%接近4分之一，置富產業信託屬長實（1113）旗下兩大房地產信託基金之一，主要持有多個中產屋苑商場如麗港城、置富都會、將軍澳調景嶺都會駅、天水圍+WOO等等，旗下幾個主要商場出租率均處予90%以上屬高出租率，近日股價跌得低殘而股息率更接近8厘水平，分析均認為房託屬高防守性且專攻民生消費，因此一般被視作此刻其中穩陣之選。基本面暫難以扭轉頹勢雖然息高但股價仍處弱勢並仍在跌跌不休，昨天恒指反覆但仍可上升收市，但置富產業信託全日成交均未曾升越前收市價，並似有越跌越成交多的趨勢出現，提醒食息者當購入後主要還看股價能否有回升能力，否則等收息隨時有機會蝕本金之慮，早在6月時市場炒作美息快將見頂之時，美匯更一度由高位回落作出配合，不過睇回幾隻房託均繼續被拋售更不斷往下沉、更未有因市場預期息率見頂而停跌，其實停止加息亦不等於市場就會轉頭減息，通賬高企息率維持就變成現時市場的主流共識，但對主打中產商場的置富產業信託除了高通脹高息對供樓者之負擔有影響外，還有另一大潮流需要面對，就是香港人消費模式已在急速改變，網購與及北上消費將會對本港零售、餐飲行業等做成巨大衝擊，逢假日北上消費人潮更逼爆5個中港關口，若長此下去將形成香港搵錢北上消費的價性模式，對本港各行各業以及營運商場本身的企業亦有深遠影響，雖然置富產業信託現時息率有近8厘之吸引，但港人消費模式若不逆轉，商場方面日後因人流減少、消費同樣減少下、商戶面對經營困難，商場方面亦較難提升租金水平，現時最大隱憂就是北上消費人流量仍似未達峰頂，這才是置富產業信託的最大沽壓來源，有時高息亦未必屬穩賺不賠，小心隨時因貪息而需要捱價。撰文：梁健雄洛天衡保分析部主管（筆者未持上述股票） ============= 延伸閱讀：梁健雄：百威亞太處大調整近底部可開始留意 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur [...]

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何民傑：長實呎價6,138奪啟德地何以較新地4年前同地段呎價低兩倍

2022-12-24

樓價跌勢持續，造就發展商平價搶地的機會，於本12月中截標的九龍東啟德一個商住發展項目，結果由長實集團（01113）以貼近市場預期下限的87.03億元獨資摘下，按可建樓面面積約141.8萬方呎計算，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅6138元，呎價回到約8年半前水平。這亦反映在利率上升的況下，市況未見改善。據報道，有關項目共有七個財團表示有遞交標書，惟地政總署最終公布只是接獲六份標書，入標財團除長實外，有會德豐、恒基、南豐、旭日國際，而信和、嘉華及鷹君合組入標。招標結果顯示，新地未有遞交有效標書，箇中原因確實耐人尋味。翻查資料，對一幅啟德非跑道地皮由新地於2018年以高價投得，按現時標準以不包含地皮內社福設施之面積計算，新地中標之每呎樓面地價為19,000元；相比下，長實是次中標價每呎僅6,138元，同為非跑道地皮，新地的投標價較長實高出達兩倍。項目位處宋皇臺港鐵站上蓋，交通便利，長實日後將興建地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，方便居民日常生活。據業內建築師表示，興建地下購物街並不複雜，建築費不高，對項目總投資影響不大，而且透過樓宇設計，可令項目大部分住宅單位的景觀免受附近公營房屋影響。可見長實今次入標早有部署。久未在港取得項目的長實，今年可說強勢回歸，至今已斥資204 億元拿下4 個項目。由於出售波老道已套現了207億元，基本上在港的部分並沒有大增，今後依然有大量子彈，可以趁低價撈貨。未來樓市走向，大家都沒有水晶球在手，難以有一個定案，但長實以每呎樓面價6,138元拿下啟德項目，而區內項目均接近20,000元，即使預期日後該區樓價回落至15,000元，利潤同樣可觀。若今後能以低價拿下更多項目，長實股價可被看俏。 [...]

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飛揚第1期提供400戶擬本月開售

2022-06-07

長實(01113)及新地(00016)合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期，公布發展項目布局圖及戶型分布，400個單位實用面積263至722方呎，預料本周內上載樓書。長實高級營業經理楊桂玲表示，飛揚第1期提供400伙，1房佔240伙，實用面積263至284方呎；2房佔120伙，實用面積462至483方呎；3房佔40伙，實用面積712至722方呎。飛揚第1期樓書及示範單位籌備工作已到最後階段，本周內公布樓書，短期內開放5個示範單位，預料本月內開售，價格參考屯門區及最近開賣新盤價錢。飛揚第1期設有雙園林，向南、向北單位，均可享內園景，高層向南單位更可望黃金泳灘及遊艇會一帶海景。此外，項目第1期整體佈局呈繡球花形，發展商望將其花語「希望、團聚、美滿」作為祝福，贈予項目買家。 [...]