| Capital 資本平台

海外

「全球最佳護照」得個名？　日本排名竟相當於沙特阿拉伯

2021-07-06

日本向來被譽為「全球最佳護照」，免簽證數目多達193個，長期位列前茅。然而，疫情持續影響各國通關，阻礙全球跨境旅遊，到底這本最佳護照仍然有多大通行權力呢？原來持有日本護照，實際上現時只能前往XX個目的地…… 亨氏護照指數 (Henley Passport Index) 根據護照免簽證數目來進行世界各地護照排名，結果顯示即使有樂觀的原因，但實際上跨境旅遊仍然受到嚴重阻礙。雖然在 2021 年 1 月至 3 月之間已經取得了一些進展，但國際流動性只恢復到疫情爆發前的 12%，而理論和實際旅行之間的鴻溝仍然很大。隨著 2020 年東京奧運會的推遲，和日本處於「準」緊急狀態，日本仍然在亨氏護照指數上排名第一，該指數基於國際航空運輸協會 (IATA) 的獨家數據，並在理論上無簽證／落地簽證得分為 193 。雖然在該指數的 16 年歷史裡，歐洲護照大部分時間都在排名前十名中佔主導地位，但有三個亞洲國家（日本、新加坡和韓國）已成為新常態。新加坡穩守第 2 位，免簽證／落地簽證得分為 192，而南韓和德國再次共享第 3 位，分別得到 191 分。然而，與得分最高的護照持有人相比，實際的旅遊存取權限看起來有點不一樣：日本護照持有人只能前往不到 80 個目的地﹙相當於沙特阿拉伯護照，排名第 71 位﹚，而新加坡護照持有人只能進入少於 75 個目的地﹙相當於哈薩克斯坦，排名第 74 位﹚。英國和美國護照的威力直線下降即使在具有非常成功的新冠肺炎疫苗推出的國家中，也有相似的悲觀前景：英國和美國目前在該指數上共享第 7 位，但自 2014 年共同保持領先地位以來，他們的護照持有人理論上能夠進入全球 187 個目的地。然而，根據目前的旅遊禁令，英國護照持有人在旅遊自由中遭受急劇下降超過 [...]

海外

日本置業4 大保障　原來中介結業有得賠？當地會叫凶宅做……

2021-06-21

香港人素來熱衷日本文化，不少人更因而萌生於日本置業的念頭，方便一年「返家鄉」數次，閒時用不房屋，又可以放租增加額外收入，光是想想已經很happy。但是，人生路不熟，更遑論是購買海外物業？港人到異地買磚頭，萬一遇上不法之徒，又有何保障呢…… 「保證協會」首先，根據日本《宅地建築交易業法》規定，於日本出售房地產的中介公司，均需要加入「保證協會」，方為認可持牌，加入協會是需要支付押金的。若中介公司不幸倒閉，而導致物業交易失敗，買者可以向協會作出申報，及取回部份已支付的金額。「瑕疵保障」另外，於日本購買二手樓會有「瑕疵保障」，賣方要為買方承諾售後保養期，以保障買方不必承受未能即時發現的白蟻、下水道問題等。如果是業主個人，須負擔售後三個月的維修事項；如果屬公司團體業主，則要負擔長達兩年的保養期。如有業主壓低售價，提出免責，買家就要留意。「事故物件」此外，日本與香港一樣，很多時候凶宅的價格，都會較同區同類樓房低水，買家要加倍留意。在日本，一般會稱呼凶宅為「事故物件」，通常在物件說明書上，也會有特別標註的，住宅曾發生自殺、兇殺、火災等事情時，通通都會歸類為事故物件。為了保障買家，除了要中介問清問楚外，亦可使用當地的凶宅查詢網站，來確認該住宅是否安全。「地震保險」日本處於地震帶，不時會發生地震，購買日本物業時，應作多一層保障，購入地震及火災保險，萬一不幸遇上天災，也可抵銷維修費用。同時，要留意住宅的建築物料，用混凝土或鋼筋混凝土建成的物業，價格雖然會較為貴一點，但其抗災能力則相對較高，能增添保障。 [...]

海外

日本樓按揭利息近乎零?!　港人開日本戶口必須……

2021-06-18

購買海外置業時，很多人會計劃到當地貸款，享受低息及減少差價。買日本樓亦不例外，受惠於日本利率政策，利息長期近乎零，甚至曾經出現負利率，因而吸引技資者申請按揭。加上，日本的買樓按揭不像香港般，需要進行壓力測試，基本上，只要每月按時還款便可，亦不會被香港的信貸紀錄而影響，過程相對輕鬆。之不過，原來港人要在日本開設戶口，必須符合這個條件…… 於日本申請按揭，可整合多個細單位貸款，按息一般為浮動利率2.7至3厘，並每年根據tibor調整1至2次。視乎個別銀行或財務機構，最低貸款額可低至1,000萬日圓（約70萬港元），年期最長15年至20年，貸款額一般為物業估值的60%至70%，貸款手續費約2%至3.5%。借款人年齡須為20至60歲，近2年平均年收達300萬日圓或以上。買家亦可向駐日本的中資銀行或在香港的日資財務機構敍造按揭，例如中國銀行及歐力士(ORIX)。中國銀行有駐日本房地產服務，按揭比率最多為樓價50%，最少借貸2,000萬日圓，最長年期15年，利率約3厘。至於歐力士(ORIX)則為駐港財務機構，可於本港承造東京及大阪的住宅、商用物業及辦公室按揭。不過買家需要留意，外國人在日本開設戶口及敍造按揭相當困難。一般日本銀行不會為沒有日本居留權的外國人開設銀行戶口；日本銀行只會為持有日本居留權，如留學、就業、配偶、永居等，並能提供外國人登錄證或住民卡的外國人開銀行戶口。目前部分日本優質新盤、或知名大型發展商旗下項目，均有銀行願意承造按揭。惟二手物業由於估價困難，有可能估價不足，甚至難以尋找銀行承造按揭。 [...]

海外

不可不知！日本置業4大貼士　法例規定必須有陽光入屋?!　防震標準年年不同??

2021-06-15

坊間常流傳銀紙越來越貶值的說法，不少人繼而將銀紙轉為磚頭，購買物業留住資產，而部份海外樓房入場門檻低，成功吸引不少港人眼球，不過，始終一分錢一分貨，隔岸買樓並非易事，尤其兩地規管及法例會有所不同，下文會解構4大置業貼士，有興趣投資日本物業的人必須留意…… 單位細節日本政府規定新建單位不得少於25平方米（約269呎），在日本置業要留意是否有「重要事項說明」，文件以全日文詳細記錄單位細節，包括結構、是否凶宅、可否養寵物、是否容許玩樂器等，亦有說明物業是否有按「日映法」而享受到一定比例的日照，甚至連單位景觀如墳景、寺廟景等均會詳列；如果附近有學校，還會列明學校打鐘時間。防震標準在日本購買整幢公寓，可同時獲取該址地權。不過日本位處地震活躍區，投資者須留意物業是否達防震標準，而這亦正正是在日本購買二手樓的另一難題，按新耐震法，1981年後落成的物業須達六級耐震，2000年後須達七級耐震。最新建的物業通常已達免震級別，惟投資者需留意樓齡超過三、四十年的物業，其落成年份是否已納入新耐震法規管，另外亦可投保火災地震保險。「低水」二手盤中原地產許大衛提醒，日本坊間在售的二手樓一般樓齡較舊，位置亦相對偏遠，所以才會出現叫價幾十萬的「筍盤」。不過此類「低水」二手盤一來維修及管理成本高，甚至租金收入無法抵銷維修費；二來由於樓齡高兼保養繁複，將來轉手不易，得不償失。合約內容買家亦要提防代理標榜「高回報」，以及假銀碼、假租客等陷阱，切忌「貪平買老牛」，並須注意合約語言問題，仔細了解所有文件內容，如要透過代理置業，最好尋找在日本及香港兩地均有牌照的認可中介協助。 [...]

海外

一文睇清日本買樓稅　樓價平但稅項多?!

2021-06-11

日本樓價普遍較香港低，即使是最繁榮的東京都，或者是市中心，現時購買一個200餘呎的物業，只需百多萬港元，看似非常容易入手。但是，除了要留意位置、交通、單位詳情外，更重要的是，了解當地買樓稅項。曾經有人說，日本買樓平，但稅項高，實情又是怎樣？不想「賺了樓價蝕了稅」，你必須知道日本買樓的各樣稅項…… 其實，日本的稅率並不算很高，但稅項種類確實頗多，建議買賣前計算清楚。日本的不動產相關稅項租金收入的法定有效稅率、所得稅、資本利得稅、房產稅和城市規劃稅、房地產取得稅、登記執照稅、消費稅、印花稅、贈與稅、遺產稅日本房地產相關費用房地產經紀人佣金、司法書士費租金收入的法定有效稅率：通過出租不動產而取得的收入，會徵收其租金約 30%的稅率。資產增值稅：當您以非居民身份出售日本樓時，您需要支付資產增值稅，出售持有不超過5年的日本物業，將按淨收益的30%徵稅。如果物業為自住用途，而納稅人符合某些條件，可以從總銷售價格中扣除3,000日圓（約213港元）。而持有超過5年的日本物業，將從淨收益中徵收15%的資本增值稅。房地產取得稅：物業估價的3-4%。登記許可稅：物業估價的0.4%至2% 消費稅：在日本境內銷售商品和提供服務，均須繳納10%消費稅，房地產交易亦需繳納消費稅，當中包括，建築物的購買價格、經紀佣金、房貸管理費、司法書士費、註冊土地和建築調查費等基本上，於日本購買物業，稅款及雜費大約為樓價的6%至8%；置業後，每年亦要繳交1.4%固定資產稅、0.3%都市物業稅、每個月須支付管理費及一筆「維份基金」，一般佔租金收入的10%至15%。出租物業須每年繳納固定資產稅及都巿計劃稅（固都稅），金額一般為政府估值的4%。賣樓時，政府有可能扣起樓價10.21%的源泉稅，但會在下年度確定須繳付的所得稅金額後，退還多繳的稅款。 [...]