名家觀點

恆大危機的可能結局

中國恆大 (3333) 的債務危機會否變成中國房地產市場崩盤的引子?二萬億的債務堪稱史上無雙,自國家由去年八月發出三條紅線的指引之後,高負債的內房公司紛紛進入減債行列,奈何國家的去杆桿、打壟斷,杜絕房產炒風的政策強而有力,絕不鬆懈,終於高負債的地產公司開始進入劈價求存,樓價跌勢加劇,銷售額急跌,承建商追收工程費,銀行加緊追收貸款,加上恆大向員工發出的大量高息理財產品無法兌現,遂引發爭先恐後的追債,變成壓倒駱駝的最後一根稻草! 撰文:王夏陽(海山投資有限公司董事) 二萬億的負債相對二萬五千億的資產,在旺市的時候每年銷售幾千億的樓盤,資金回籠暢順,債務問題本可逐步化解,但是屋漏兼逢連夜雨,債務危機正式曝光之後形勢急轉直下,使本來賬面未至於資不抵債的狀況急劇惡化。恆大債務主要分為四個部份:一、項目銀行貸款;二、拖欠承建商工程費;三、員工的高息理財產品;四、無抵押商業貸款和公司發行的美金和人民幣債券。 由於銀行貸款大多數都在五成左右,一旦恆大違約,銀行可即刻沒收項目,損失有限。只是目前各大發展商都在積極減債,所以恆大的抵押項目只有賤價沽售,可能低至五六折。承建商被拖欠的款項有些會以樓盤抵償,如樓盤已按在銀行,承建商恐怕也要賠上損失。員工的理財產品麻煩較大,因涉及太多的個人因素,最後可能要由大股東出資還債。股票持有人,沒有抵押的商業票據和公司債券將是最大的輸家!有傳媒將恆大債務危機與雷曼事件相比,擔心會引發金融危機,這機率其實不大,反而引起樓市崩盤的機會更大。恆大資金斷鏈最大損失是股票投資者和債券持有人,金融機構有抵押貸款損失其實不多。 現時各地方政府都陸續派人入局處理當地項目,保證現存資金用在完成建築項目,樓盤不致爛尾。中央政府大有可能派員入局統籌恆大債務重組,以避免硬着陸引發的骨牌效應和社會震動!估計債務重組首要顧及公眾利益,會將現有資金完全投放在完成已賣出的樓花,使其不會變成爛尾樓!公司高息票據涉及大量員工也可能列入優先處理部份,或由大股東作出賠償!拖欠承建商工程費大有可能由房產作抵銷或由新的承接方支付,損失應在可控範圍。銀行和金融機構的有抵押貸款大多可由變賣物業和項目取得賠償,損失也在可控範圍,而且這些貸款都是以前借出並無即時的資金需求壓力。無抵押的商業票據和債券應是損失最大的一部份,將視乎公司在上述幾項重組之後是否仍有資產或餘資,相信機會甚少!政府入局統籌債務,按緩急輕重而取捨,已是最佳結局,奢望政府出資打救,機會應是零! 縱觀而言,此次危機引發金融風暴的機會不大,反而因為大量項目必須以大折讓將在市場沽售還債,引起的樓市劈價沽售潮,影響其他內房公司的銷售,估值和債券違約的骨牌效應,火燒連環船,不可不防! [...]

大中華時事

任澤平:曾諫言需降負債,恆大高管:你格局不夠!

恒大前首席經濟學家任澤平近日在微信公眾號撰文,表示他在恆大時期多次諫言降負債、反對多元化的事,結果卻在公司幹部大會上大遭到批評,他自問已盡己所能,忠於所事,無奈是無法代替決策者去決策。原文如下: 「我於2017年12月加盟恒大,初衷是作為一名經濟學者近距離觀察研究房地產以及民營企業運營,之前了解不多。就像我在2009年公考進國務院發展研究中心,初衷是研究公共政策是怎麼出台的一樣。 剛入職沒多久,恒大負債率已大幅升至86.25%,並計劃大舉多元化擴張。看到這種情況,當時我希望能夠諫言,給這家企業、這個行業乃至社會做出貢獻。 在2018年2-4月我牽頭研究院提供的公司報告上,明確提出諫言:“防範化解重大風險是未來三年三大攻堅戰之首,任何市場主體都不要抱有僥幸心理;防範化解重大風險主要是金融風險、財政風險、房地產風險等;潛在風險:金融條件收緊,資金變緊變貴,中小房企資金鏈斷裂風險”。“我們可能正進入房地產發展的新階段,對‘房住不炒’、長效機制、租購並舉等一系列重大舉措的決心及其影響要有充分估計,轉變觀念,深化轉型。” 但是我諫言降負債、反對多元化的事,在一次公司幹部大會上大受批評,而且還批評了很長一段時間,大致的意思就是我格局不夠、認識不到公司重大戰略。這事恒大的很多高管、員工都知道。剛入職,本打算有所作為,結果就遇到了挫折,對我打擊不小,可能很多人包括我並不足夠了解企業文化。 當然,我依然認為,人要忠於所事,我該講的都講了,只是沒效果;我做了該做的,但最後每個人的觀點立場不同。研究只能起輔助作用,不可能越俎代庖代替決策者拍板。在此之後,隨著行業和金融監管趨嚴,我也繼續多次分析形勢和提示風險。 而且坦誠地說,站在當時的情形下,大規模舉債造新能源汽車也很難絕對的講對錯。回頭來看新能源確實是好賽道,但相比自己從頭開始直接造車,如果采取股權投資入股國內排名靠前、有一定基礎的新勢力車企以及新能源電池企業的方式,然後讓專業的人幹專業的事,結果可能大相徑庭,商場如戰場,成敗就在一念間。客觀地說,經濟發展有時需要冒險精神,只是社會往往以結果論,成王敗寇。而經濟學者往往拘泥於理論和成見,在實踐上大多為保守派,只能以專業嚴謹的研究進行利弊情景分析,最終還是不能也無法代替決策者去決策。」 [...]