新冠疫情來勢洶洶，首季物業投資市場的大額交易，按季下跌了60%，主要買賣均來自工廈。
工廈市場能獨撐大市，只因活化工廈重啟後的條款比之前更優厚，加上工廈呎價水位低，在市況不明下，適合財團購入作長線發展，故全幢工廈頓成為市場尋寶樂園。當中，位置優越的長沙灣，以及港鐵通車後的黃竹坑，更成為熱門投資地。
受多項因素影響，1及2月份工商舖交投慘不忍睹，其中1月份，成交量跌穿200宗水平，創出有紀錄以來新低。工商舖三個板塊中，唯獨工廈表現較佳。
1月至今，市場已先後錄得4宗大額工廈成交，涉及分層、全幢以及工廈地盤。而根據中原（工商舖）數據顯示，3月截至16日，市場共錄得約91宗工商舖買賣成交，雖然對比上月同期下跌約15%，但成交金額方面，由於月內錄得個別大額工廈成交，包括第一集團斥資約7.9億元購入長沙灣道924至926號全幢工廈，令本月成交金額對比2月同期上升逾1倍。
利洋8億易手
市場消息透露，長沙灣青山道924及926號利洋中心（前稱千禧大廈）全幢，早於去年中放盤，業主意向價12億元，隨著反修例運動及肺炎疫症接踵而來，業主多番減價，近期吸引多家財團嘗試執「筍盤」，經過一輪討價還價，最終落實由第一集團購入，作價約8億元，以總樓面11.6萬方呎計算，平均呎價6,893元。該大廈由利豐集團（00494）馮氏家族私人持有，於2004年6月購入，作價2.4億，隨著今番易手，帳面獲利約5.6億，物業於十六年間升值2.3倍。
分析估計新買家第一集團今次購入，並非著眼於租金收入，而是打算補地價重建為甲廈。第一集團曾於2018年9月，購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈全幢工廈，作價12.5億元，地盤面積約1.48萬方呎，地積比率12倍，可重建樓面約17.7萬方呎，樓面呎價約7,043元，由於該地段規畫為其他指定用途（商業），集團透過補價重建為甲廈，目前地盤則平整中。
除了有大金額成交，近期亦有高呎價的工廈成交，黃竹坑道52號合隆廠大廈1樓，面積約7,500方呎，以約8,280萬元成交，單位以每月12萬租出，回報率約1.7厘。是次成交呎價高見1.1萬元，甚為理想。
據了解，單位原由投資者「磁帶大王」陳秉志持有，早於1985年以190萬元購入，作磁帶生意自用，其後把單位作收租。他原本以逾9,000萬元放售，最終因應市況減價約一成沽貨，不過持貨35年轉手，已獲利約8,090萬元，物業升值42倍。據了解新買家為會德豐（00020）或有關人士，該集團已持有該廈業權。
活化工廈吸引
工廠能在疫市中撐大市，有兩大獨特支持力。首先是活化工廈計畫所刺激，自八十年代起，香港經濟漸漸由製造業轉型至金融及服務業，數以千計的工廈單位亦隨之空置。政府於是在2010年4月首次推行活化工廈措施，容許15年以上舊工業大廈，免補地價整幢改裝活化作其他用途。首輪活化工廈於2016年3月尾結束。
至2018年，政府在《施政報告》中，再次重啟活化工廈政策，而且今次的計畫更為吸引：樓齡15年或以上的整幢工廈，只要符合規畫的用途，便可免補地價改裝，而為了推動重建1987年前落成的工廈，工廈重建項目放寬地積比率20%，重建後多了兩成樓面，對業主而言，無疑大增重建誘因。
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指，新計畫容許放寬地積比率，發展潛力大增，再加上向城規會申請的成本不多，若先向城規會申請以釋放物業潛力之後即使不重建，全幢出售的價值也已大升。
工廈活化後的建築物，因應地區性，用途相當廣泛，有酒店、商場、商廈等等，其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子，「食正」長沙灣轉型，項目知名度、價值及租金不斷上升。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出，工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元，改裝後可提供高達60%的租金溢價。過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長，明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。將相關資本支出計算在內，這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。
活化工廈吸引
此外，工廈受疫情影響的風險較低，亦成為投資者所愛。這主要是因為工廈呎價仍相對便宜，可降低風險，以長沙灣為例，區內商廈呎價介乎1.4萬至1.7萬元不等，但工廈呎價只是四千幾至六千多元，在市況不明下，最容易跑出。
而且在工商舖三範疇中，商舖最直接受疫情打擊，當叫停自由行、主要關口封閉，旅客數字跌至近乎零，加上疫情層面擴至全球，零售氣氛當然疲弱，投資商舖意慾一定降低，故有利資金流入工廈。
再加上目前環球市況不明，中短線樓市走勢如6至9個月，市況實在難測，但在低息環境下，市場投資興趣仍存在，故財團多傾向發展長線，避開短暫不確定因素，而重建項目一般需時三年以上。故工廈成熱門項目，相信第二季仍會出現大額工廈成交。
注意兩區潛力較大
以各區看，長沙灣區的潛力一般被看高。該區早年聚集製衣相關的行業，屬傳統工業區，至近年才慢慢轉型。分析認為長沙灣在位置上處於全港正中心，規畫狀況比觀塘更好。
其中，新世界發展（00017）更「落重注」，於3至4年前，接連於區內投得3幅商業地，總地價近150億元，一旦發展完成，將為區內帶來新氣象，估計區內未來寫字樓及工廈樓面供應逾250萬方呎。
另一個近年的投資熱點為傳統工廈區黃竹坑，港鐵（00066）南港島通車後，交通配套大為改善，吸引不少大型機構搬入，使近年商業氣氛轉濃。該區工商物業前景甚佳，故造價甚為硬淨，相信在逆市下抗跌力較佳。
惟區內呎價比之前已升很多，如藝人關之琳曾在2018年購入黃竹坑香華工業大廈13樓全層，面積7,226平方呎，當時以5,100萬元成交，呎價7,058元。至去年中，她再購入該工廈14樓全層，面積7,226平方呎，新近以7,000萬元成交，成交呎價9,687元，成交價比前一年貴了1,900萬元或37%，故投資者要尋寶，或要花多工夫。