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銀行超高現金回贈/存款掛勾二揀一?


於銀行造按揭時,銀行除了會批出按揭息率外,亦會提供現金回贈及高息存款掛勾戶口等附帶優惠,以吸引客戶選用。近月有銀行提高現金回贈至1.5%,比其他銀行普遍的1%至1.2%為高,但就不設高息存款掛勾戶口。有客戶向我們查詢應如何選擇,現在為大家講解兩者的分別及優勢。

現金回贈,是銀行基於貸款額的某個百分比,再回饋給客人。以往現金回贈曾經跌至0%,亦曾經升至高位2.1%。不過由於現時銀行邊際利潤微薄,現時現金回贈普遍為1%至1.2%,個別大額、選用高成數按揭、或優質客戶有可能獲得較高的現金回贈。

而高息存款掛勾戶口(Mortgage Link),即為貸款人提供活期高息儲蓄戶口,息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.5%,高息存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.5%,較市面上一般儲蓄戶口息率0.01%為高,而且可隨時提取或存入資金於戶口內,靈活性極高。

大部份銀行的按揭計劃皆設有現金回贈及高息存款掛勾戶口,但如果想獲得超高額的現金回贈,部份銀行則取消提供高息存款掛勾戶口,要如何選擇就要考慮兩者哪種「賺」得較多。

試舉例,假設貸款額為500萬元,如選擇高現金回贈,可獲得1.5%即7.5萬元的回贈金額。然而,假設該客戶還擁有流動資金250萬元,若放入高息存款掛勾戶口內,可獲取與實際按揭息率同等的利息收入,假設供款30年,實際按息為1.5厘,首年能節省的利息開支高達$37,044,更可獲得1.2%回贈即6萬元,已比高現金回贈的7.5萬元為高。因此,如有充足的現金在手,建議選用較低的現金回贈,並將資金放入高息存款掛勾戶口內;相反如擁有較少流動資金,則可以選擇較高的現金回贈。

另外還有三點需要補充。第一:一般銀行提供的現金回贈會以樓價的6成計算,假設樓價800萬元,承造9成按揭即借貸720萬元,銀行會以800萬元的6成即480萬元計算現金回贈,並非以720萬元計算。第二:根據金管局規定,如現金回贈超過貸款額1%,需將整筆現金回贈納入按揭成數上限計算。即假設原有貸款額為500萬元,如獲取1.2%現金回贈即6萬元,貸款額將變為494萬元,待提取貸款後銀行才會將6萬元現金存入借款人戶口內。第三:高息存款掛勾戶口的存款限額設有上限,一般為未償還按揭貸款的50%,如剩餘貸款額為500萬元,存款限額上限則為250萬元。

撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦

張顥曦

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