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博客

張顥曦：樓花如何選用即供「波叔plan」

2022-04-01

今年首季樓市交投膠着，截至3月29日，一手成交宗數累積錄得約950宗，創近9年的季度新低。然而有見疫情逐漸改善，限聚令將逐步放寬，有報導指第二季有將近30個新盤有望推出市場，涉逾1.15萬伙全新單位，打破樓市悶局。值得留意的是，當中部份樓盤已屆現樓，亦有樓盤的樓花期將至，關鍵日期分別為4月、10月及11月。假設心儀的一手單位的樓花期只尚餘數個月內，但樓價超過600萬元，可否選用即供付款方式以享最多發展商優惠，同時申請「波叔plan」節省首期開支？答案是有可能的。根據香港按揭證券有限公司的規定，涉及按揭保險計劃的樓花物業只限於樓價600萬元或以下，而已落成住宅物業的樓價上限則上調至1,920萬元。因此，若心儀的樓花單位低於或等於600萬元，買家可選用即供或建築期付款方式，並申請按保計劃承造高成數按揭；如新盤單位樓價高於600萬元，買家有三項選擇：（一）選用即供付款方式，並承造5成按揭（樓價1,000或以上）或6成按揭（樓價1,000以下，貸款上限500萬元）；（二）選用建築期付款方式，待收樓時申請按保計劃承造高成數按揭（樓價1,920萬以下物業）；（三）選用發展商提供的其他高成數按揭計劃。若樓花期只尚餘數個月，不少銀行可先替客人辦理高成數按揭申請，由於按揭保險的規定是要求物業在成交日前已為現樓，銀行及按保公司可根據規定預先審批客人申請高成數按揭的資格，待物業獲發滿意紙便可批出按揭。早前客人A遇到相似情況，當時他心儀的一手單位合約價為850萬元，樓花期只尚餘3個月，筆者建議客人選擇180天即供付款計劃，待簽署臨時買賣合約後，便協助客人向銀行申請高成數按揭，按揭成數高達九成。最終有關單位於成交前獲批滿意紙，客人亦順利承造高成數按揭上會。相比起原本樓花只可於銀行承造六成按揭，首期開支節省255萬元或75%，大幅減低首期開支。然而，當中亦有風險需要留意。首先，由於600萬元以上及申請按揭保險的單位必須為現樓，若有關樓盤的關鍵日期延遲，將大大影響買家獲批高成數按揭的機會。事實上，發展商延期交樓偶有發生，若遇上此情況，買家除了抬錢上會外，亦可考慮向發展商申請延遲成交，惟當中或牽涉一些利息或手續費等開支，而最終發展商有權決定申請結果。此外，若成交期延遲，銀行有權要求客人補交文件，屆時客人的入息、信貸評級等必須再次符合銀行的審批標準。更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com 撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]

香港

張顥曦: 銀行再推按揭「還息不還本」共渡難關

2022-02-18

新冠變種病毒肆虐本港，單日確診宗數不斷創新高，情況令人憂慮。有大型銀行為舒緩及協助客戶應對經濟不明朗所帶來的挑戰，宣布延長「還息不還本」的申請限期，至今年10月31日，申請資格亦有所放寬。事實上，自新冠肺炎疫情爆發初期，即2020年初時已有銀行推出多項金融服務支援措施，以舒緩及協助客戶應對經濟不明朗所帶來的挑戰，當中包括為合資格的中小企業、工商及住宅客戶提供「還息不還本」計劃。鑒於近月疫情再度惡化，有大型銀行宣布延長「還息不還本」的申請限期，至今年10月31日，申請資格亦有所放寬，由要求過去至少曾供款6個月縮短至3個月。「還息不還本」計劃，即延期償還本金的貸款安排。借款人須符合計劃的指定申請條件，經審批後就可以在指定期間（通常為6至12個月）不用償還本金，只償還利息，指定期間過後就須恢復每月正常供款，直至償還所有本金和利息。對於按揭客戶，一般銀行在客戶未能準時還款（一般連續3個月）的時候，將視業主觸犯了按揭契約，銀行有權向業主「call loan」，如業主未能償還貸款，銀行可申請收回單位，並將其拍賣或放售。若突然「失業」導致按揭供款出現問題，亦不想遲還款令信貸評級轉差，「還息不還本」絕對是應急解困的好方法。假設陳先生於5年前於該銀行借貸600萬元，供款年期為20年，利率為1.5厘，每月供款為$28,953。可惜在供款第6年的時侯，因經濟不境，陳先生的僱主需要他停薪留職，陳先生面對供款壓力，申請了一年「還息不還本」，該年的每個月需約付$5,830的利息，每月減少$28,953 – $5,830 = $23,123即近8成的開支。而該年的本金及利息將順延至翌年償還，全期利息開支將增加$5,830 x 12個月 = $69,960。按揭「還息不還本」可解決業主的燃眉之急，同時亦有助穩定樓市發展及減低銀主盤的機會，對本港樓市起正面幫助。然而，計劃亦會增加了業主的總利息開支，業主應評估自身職業及工種的穩定性，若指定期間過後收入仍未見改善，或需要考慮出售物業以償還貸款。 [...]

香港

疫情期間承造按揭的三個貼士

2022-01-18

自爆發第五波疫情，全城再度進入戒備狀態。日前政府再度收緊防疫及限聚令措施，幼稚園及小學停止面授課，並呼籲市民全力配合防疫，私人企業安排在家工作。據悉現時已有數間銀行因應防疫工作而調整各區分行的營業時間，以及重啟在家辦工的安排。疫情雖然再次嚴峻，但經歷以往的數波疫情，相信香港人已有足夠的心理準備及經驗面對是次考驗。對於處理部份日常事務，由於部份企業已實施在家工作，或需要預留更多時間等候處理，申請按揭便是其中一環。筆者認為，銀行已汲取過往相關經驗，即使重啟在家辦工，按揭批核過程將較以往順暢。但新年臨近，假期亦比較多，建議準買家預留充足時間，以下是疫情期間承造按揭的三個貼士。預留較長成交期一般來說，由按揭申請至批核約需要一個至個半月時間，若承造高成數按揭，由於申請亦要交由按揭保險公司作審批，因此需時約兩個月。現時銀行實施在家工作，建議準買家與賣方進行溝通，預留約三個月的成交期最為穩妥。同時，準買家欲查詢或申請按揭事宜，建議先查看各銀行之最新營業時間。預備充足文件為加快批核進度，按揭申請人宜先預備好充足的文件，如香港身份證副本、物業買賣合約、最近三個月的住址證明、最近三個月的收入證明、銀行入息紀錄、稅單等，一次過將資料傳送給銀行，減少漏交文件時來回等待的時間。此外，非固定收入、自僱人士所需要的文件或有出入，例如非固定收入人士或需要提供六個月的入息紀錄，自僱人士則需要提交商業登記證、近兩年稅單、最近財務報表及過往六個月的銀行戶口紀錄等資料。按揭申請人宜先向銀行詢問所需的文件，以策萬全。留意銀行最新取態由於香港經濟再次出現不確定變數，銀行取態或轉趨保守，加上近月樓市成交減慢，部份屋苑或出現估價不足的問題，買家入市前應量力而為，評估好自身負擔能力及市場環境的轉變。此外，銀行或對受疫情影響行業或非固定收入人士的批核更為嚴謹，建議買家預留較充裕的首期，或有需要時請合適的家人作其擔保人，增加借貸能力。撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]

香港

置業新手須知三部曲

2022-01-06

新年伊始，祝願大家事事順境、心想事成！回顧去年的按揭市場，發生了不少特別事，例如律師樓被凍結款項導致客戶按揭交易出現問題；年中某發展商因建築問題將兩座大樓拆卸重建並延期交樓；其後部份銀行暫停部份內地發展商樓花按揭申請等，每件事都對涉事客戶影響甚大。我們亦收到不少客戶查詢，按揭專員逐一為客戶解決難題及「拆彈」，最後所有客戶均成功渡過困境。筆者認為專業按揭中介可為客戶提供的即時、貼心及專業的服務，是坊間一些中小型按揭中介無可比擬的。今年甫一開始，便發生了另一按揭事件。自政府於上月尾的今季賣地計劃中，公布其中一幅住宅地皮的賣地條款加入限呎要求後，市傳有銀行暫停接受單位面積少於250呎以下的按揭申請。筆者想在此澄清一點，據了解現時未有銀行根據新條款而拒批「納米樓」按揭申請。事實上，銀行一直根據其公司取向爭取不同客戶群，但亦會根據借款人的自身條件（如人齡、入息）及按揭物業條件（如樓齡、估值）等因素而批審其按揭申請。本港地少人多，納米樓面積雖小，但樓價相對上較易負擔，筆者相信仍有一定市場需求，當中包括上車客以及部份投資客。政府引入限呎樓措施是為保障市民有最低合適的居住空間，然而納米樓亦有一定市場，料銀行普遍仍會承造其按揭申請。當然置業要量力而為，尤其是置業新手，以下三部曲需要知道：計算好負擔能力要知道個人入息、負債、年齡、信貸紀錄等會直接影響按揭批核情況以及其條款，按揭成數可相差一兩成甚至更多，息率亦有可能高出數十點子。要避免「抬錢上會」，最好預先使用網上按揭計算機，計算好可負擔的樓價、壓力測試要求等，並保留充足的入息證明，預防入市後才「觸礁」。了解清楚按揭措施自2009年開始第一輪逆周期按揭措施後，按揭政策變化多端，現時根據不同條件的買家及物業種類，其可批出的最高按揭成數亦有不同，例如首置客最高按揭成數為9成，1,000萬或以下物業可承造8成按揭；1,000萬以上物業最高只可承造5成等，如不熟悉按揭措施可能導致大失預算。不要借得太盡除了以上兩點，建議置業人士的財政預算要鬆動，按揭成數、年期盡量不要「借到盡」，預留多些後備資金，如有任何風吹草動，亦可留一線。撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]

香港

樓市第一手 | 需要按揭中介的四類人

2021-12-30

適逢聖誕及新年佳節，香港的商場、街道、以至無數人的安樂窩皆洋溢着歡樂的節慶氣氛，筆者祝預各位節日快樂，2022年香港跨出「疫」境、鳳凰涅槃！上回筆者分享了早前進行的「2022年置業民調」中，逾5成受訪者料年內樓市平穩，近2成人更料樓市有5%至10%的上升空間，反映大部份受訪者對後市審慎樂觀。如有意置業，現時越來越多人選擇聯絡按揭中介，而非直接於銀行申請按揭，以下4類人士十分適合尋找按揭中介幫忙。缺乏按揭知識按揭易學難精，特別對於剛上車的新手，遇到按揭問題時或感到手足無措。如直接到銀行分行申請按揭，職員或未有時間與客人詳細講解，甚或身兼多職，未必專門負責按揭業務。而稱職的按揭中介則可跟進客人的整個申請程序，同時排解客人對按揭的疑問。擔心個人條件對於每位業主個人條件上的差別，可承造的按揭成數、壓力測試基準、每月供款、繳交的稅項亦有所不同。薪高、糧準及信貸紀錄良好的買家承造按揭，當然比非固定入息或有負債的買家容易一點。若擔心個人條件問題影響按揭，可找按揭中介作簡單咨詢，按揭專員會跟據客人的個人條件，快速地評估客人的按揭狀況，作出個人化及貼心的按揭建議。不了解銀行取態除了個人條件外，銀行在按揭上的取態，亦直接影響按揭條款及批核情況。例如購入樓齡超過45年的私樓，部份沿用「75減」的銀行未必可批出30年按揭；此外，年初部份銀行或搶攻按揭業務，批核及優惠上或更具競爭力，相反年尾部份銀行已「到數」，優惠及批核速度或會減退。如買家自行申請按揭，或會走「冤枉路」，甚至大失預算。無暇分身／想賺取額外優惠除按揭新手，亦有不少客戶屬資深買家及投資者，由於他們可能已有數個物業在手，部份申請轉按或能賺取更優惠的息率及現金回贈。稱心的按揭中介會協助及提醒客戶處理新造及轉按事宜，協助無暇兼顧按揭的買家，省卻時間同時賺取更高的回報。此外，按揭中介並不會瓜分客戶從銀行得到的優惠外，亦會有額外回贈回饋客人，比直接於銀行申請按揭賺取更多「着數」。撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]