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地產
中國・海外・香港

文慧詩:海外物業地產代理需持牌?


最近有關消委會的建議報導成為城中熱話,事源今年1至8月間,消委會共接獲106宗有關銷售香港以外地方物業的投訴,比去年全年的 56 宗增加近九成,故消委會提出建議,所有從事境外一手住宅物業的地產代理必須持有牌照,並受《地產代理條例》規範。

筆者著實同意消委會的建議,即在港銷售海外物業的營業員應和本地地產代理一樣受到監管,然而,卻關注到現存的《地產代理條例》未必能涵蓋所有情況,因為海外物業銷售涉及許多不同國家的物業,而各國又各有不同法例。舉例消委會建議的7日冷靜期,澳洲當地的條例則只有3日冷靜期,在英國則完全沒有冷靜期規定。故很難在香港設立一套條例如監管所有海外物業銷售。她亦同意香港部分海外物業的廣告是有過分誤導,故如當局有一套廣告方面的守則讓地產代理遵從是好事。

至於在港銷售海外物業的營業員是否應該領牌,原則上也是同意的,但卻質疑在培訓和發牌上會有問題,始終不同國家有不同條例,沒有可能銷售不同國家的物業要領不同牌照。只能設想會有一種「一般性的海外物業銷售牌照」,持牌照者要遵從例如廣告上的守則、物業資料認證上的守則,特別是售賣樓花的守則等。而獲取有關牌照需要考試,筆者亦覺得可以接受。最重要是,考試及牌照制度,可以讓海外物業銷售的從業員質素有所保證,不像目前般「係人都可以賣」。就如我們公司作為專業的代理,絕對歡迎這個建議。

不過,目前的地產代理發牌考試,只是針對本地物業的銷售。他日若連銷售海外物業的營業員也要考試,則應該有另一套完全不同的考試內容,以針對海外物銷售。

雖然目前大多數買家不能前往海外視察物業,但這不是投訴增多的主要原因,因為「網上睇樓」已經十分方便。好像我們公司於英國設當地團隊,準買家有需要時可以與當地同事作視像會議,更了解物業的實際資訊。當然準買家因而會有很多問題會向代理詢問,故代理以何種心態去讓準買家決定是否購買才更關鍵。

另外,根據消委會的報告,2020年及2021年有關海外物業銷售的投訴上升,其實當中有涉及兩宗「爛尾樓」,分別在泰國及珠海。而據地產代理監管局所透露,「爛尾樓」投訴佔76%,租金回報的投訴佔34%*。這兩種投訴都是源於發展商的問題,若當局只從監管地產代理去做,並不能解決這類問題。反之,即使當局開始監管海外物業銷售代理,發展商仍然可以直接在港銷售而略過代理,但當市民以為已經有所監管,警戒心反而會下降。

誠然,據筆者所知消委會只向兩家較大的地產代理諮詢過,而該兩家乃是主力於本地物業銷售,並非海外物業的主要代理商。事實上海外物業銷售有許多大大小小的公司在參與,期望當局在制訂有關監管方式之時,能先作出更廣泛的諮詢,收集更多業界意見。

總括而言,對於監管在港銷售海外物業的代理、實行發牌及考試制度等,都表示贊同,但一切細節需要有討論、調整、配合,讓整件事的效果是真正幫助到市民。深信單憑監管並不能解決所有問題,即使有了監管仍然會有風險,消費者必須明白這點,故決定要海外置業時,選擇有信譽的代理公司亦是非常重要的。

*資料來源: 消費者委員會—境外置業添保障 研究報告 101頁

撰文:文慧詩 海外房產專欄作家

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