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長實成功投地的啟示

在疫情仍未受控及經濟下行陰影下,市場矚目的觀塘安達臣道「港人首置項目」混合發展地皮,終由本地龍頭發展商長實(1113)以49.51億元投得,屬市場預期46億至71億元估值下限,每方呎價面地價4,546元。根據賣地規章,項目取得入伙紙後,政府會隨機在約1,700伙單位中挑選不少於1,000伙作首置單位,後者須以市價八折出售,這無疑為本港年輕人上車置業提供上佳機會。 今次長實亦打破該公司接近兩年來未有投得地皮的悶局,亦顯示集團對香港前景投以信任一票。該集團於2018年8月取得黃竹坑站三期商住項目;而以政府地皮計,對上一次成功投得為2016年9月,以19.53億元奪得九肚麗坪路地皮。 事實上,經歷新冠肺炎疫情及連串政治事件影響下,本港地產股遭受連番重挫,但本港地產前景仍不如外界想像般悲觀。就如5月22日公布的中原地市領先指數再創12周新高,報177.54點,逐步擺脫過去兩個月長期介乎於174點與175點之間的浮沉,這亦反映樓價開始脫離疫情影響。新地(016)天水圍Wetland Seasons Park2於5月23日推出200單位應市,一日內幾乎全數沽清;恒地(12)利奧坊‧曼曦岸首輪發售88伙亦沽出近5成,可見港人購買力依然強勁,不論任何經濟及政治環境,置業安居仍是首要目標。 在麵粉格價下調,麵包格價上升,麵包店沒有理由不賺大錢。同樣道理,長實以估值下限投得安達臣道地皮,顯示地價已逐步下調,但港人置業慾望強烈支撐樓價,本港地產股無疑值得憧憬。 順帶一提,曾開腔支持港區國安立法會的長和系資深顧問李嘉誠,連同長子、長和系主席李澤鉅,於5月21日、22日、25日及26日,接連增持長實股份,涉資近2億元。翻查資料,超人父子在過去兩個月已合共斥資約17.39億元增持長實,令持股量增加約1%,這亦證明風雨飄搖的政局下,超人父子對集團及香港的信心未有動搖。 根據香港法例,有一項「2%自由增購權」的限制,如某股東持有一間公司30%以上的股權,每年可回購公司的股票不可多於2%,政府或是時候應檢討是否放寬有關規定,比如可讓大戶每年多回購一些股票,以令私人資金回購穩定市場,減輕近期政治及疫情因素令港股大幅波動的機會。 撰文:107動力召集人何民傑 [...]

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買入名鑄個案分享

香港第一季的GDP是近50年來最差,但是樓市竟然是和香港經濟情況出現了平行時空。我投標買入了名鑄複式單位,傳媒神通廣大,在我未收到發展商正式通知成功購入前,多間主要傳媒已經來電求證,未能直接聯絡到我的紛紛致電我秘書及公關部,市場對於這成交的反應的而且確是異常熱烈的! 我一直認為本年第一季是樓價的谷底,本來我想在過去幾個月多撰文和讀者一起行我的低谷入市投資的心路,只是市場上的迷陣和謬誤實在太多,消耗了我不少篇幅!我未能充分將入市技術去和各位分享,故我盡量用買入名鑄的過程做實例,去和各位分享一些買樓的要訣! 首先,我在此時去買價格過億的豪宅,當然是代表了我對樓市的前景樂觀!但是,每個時候其實都可以是買樓時機,問題在那個時候甚麼才是合適的策略和部署;還有,就是每個人都有他的特有機會和風險結構,所以買貨不是跟風,應該自己用數據去做功課,終歸都要只信自己。 在我來說,很多人以為我是經營新界西地產代理,一定在屯門有很多投資,其實我不太熱衷在我經營區投資,因為既然我算是有投資本事的人,我在經營區投資少一點,我相信我的客戶會高興一點!其實我的重點資產是在西九龍的多個全海景單位,買名鑄對我來說是最能夠掌握到投資進退的目標! 你,任何人也會在這個時間裏面有個最有利的投資板塊和策略,認識自己,找對目標,我並不喜歡用「必勝」這字眼。我認為應追求「冇得輸」,將輸的因素去避免及準備,自然可以將輸的機會減到最低了! 名鑄複式單位是今次我投資的項目,讀者又如何為自己尋找合適的目標對象? 我常說:每個人的風險和機會結構都不同。用另一種說法是:每個人的處境、背景配合時機的合適投資對象在當下也會不同,每個人都有他的故事。講實例:如果你需要買樓而現在正在租樓,何必承擔「等」的風險!?不如早日量力而為買吧!本港按揭息口超平,往往都平過租金支出,早買一日就早一日得到下一個回合的回報期,也即是令下次買樓時機更易掌握。如果你是細單位業主,我也不建議去等。現在許多三房呎價都平過兩房,這是去年十月未放寬按揭前的lump sum效應造成,現在市場正修補著這個差距,「等」的結果有機會是「後悔」。 但對一些已經用盡了買樓「名義」(人頭)的人,他的考慮亦會有不同了! 了解好自己! 認清楚自己的故事! 編輯適合自己的人生劇情! 現在投資是面對很大的風險,所以讀者是不應該模仿或是盲目跟風,以上的分享我最大的目的是希望大家體會到的,不是樓市是否節節上升,而是希望大家明白住宅樓市在天災人禍之下,仍然是發揮到上佳的保護財富的功能,希望可以給予各位好的參考價值。 撰文:祥益地產總裁  汪敦敬 [...]

海外

疫情後亞洲對賽浦路斯住宅及移民需求反彈

儘管新冠肺炎危機導致亞洲主要城市全面封鎖,賽浦路斯領先的地產開發商Leptos Estates近日指出,在有望獲取賽浦路斯居留權及成為公民的前題下,投資者對當地的興趣大增,自2020年2、3月以來,相關的查詢大幅上升。 當談到英國買家購買興趣時,Leptos集團副總裁Pantelis Leptos表示:「歷史上看,亞洲一直是我們最活躍的市場之一,亞洲客人鐘情於新屋及豪華沿海別墅。雖然市場部份活動目前受到全球疫情影響,但我們每日依然收到越來越多的查詢。」 透過賽浦路斯公民身份投資移民計劃(CIP),賽浦路斯和希臘提供的公民身份及居留權計畫對於國際買家和投資者來說有巨大的吸引力。購買200萬歐元房地產,投資者將有資格獲得賽浦路斯公民資格,有權在賽浦路斯及歐盟任何地方居住、工作、旅行、逗留和學習,並免簽前往超過155個國家,包括加拿大、瑞士和冰島。而計劃的成功申請者最快6個月內取得賽浦路斯護照,一經獲取終身有效,計劃涵蓋配偶和28歲以下的受撫養子女。 只要在賽浦路斯購買300,000歐元或在希臘購買250,000萬歐元的房地產,即可獲得永久居留權,此選項通常需時60 天。與公民身份計畫一樣,該計畫涵蓋整個家庭,包括配偶雙方的父母。 為了應對疫情爆發後,很多國家實施旅遊限制措施,Leptos Estates仍繼續為有興趣的買家提供了許多房產參觀機會,當中包括視頻睇樓團以及與銷售團隊網上預約作全新樓房和別墅展示及參觀。 Leptos亦為那些希望在賽浦路斯購買新樓房,而又無法親自來到賽浦路斯簽約的買家提供臨時協議,其中的條款包括: – 如果買家確定他們想要購買的物業,他們可以提交訂金以預留該物業。 – 在簽訂最終合約前,買家將有機會參觀該物業,以及其他感興趣的物業。 – [...]

海外

海外樓市:待疫情過後 胡志明市樓市再飛升

不少國家因為新冠疫症需要封城,經濟無可避免陷入停頓,例如越南,國家統計局早前公布,首季GDP增長僅3.82%,遠少於去年第四季的6.97%,增速創十年新低。不過,該國人口不斷增加,加上外商投資,亦間接促成樓市的蓬勃。去年,房地產市場的某些指標有所下降,例如新供應,成功交易的數量等,但成交率更高,因為供應量與往年相比有所減少。特別是胡志明市,其成交率達到了創紀錄的高水準,達到95%,這可以說,是巨大的市場需求以及對投資和購物的極高需求,絕對一房難求。 隨著越南經濟人口增長強勁,於2012至2016年的五年間,累計人口增加了130萬,市場預期2017年人口將由去年的850萬上升至876萬。世界銀行曾預期,到2020年其人口將增長至1,000萬(不包括移民人口)。 市政府已開展了多個推廣計畫,包括在農業旅遊上開發發新產品及景點、東方醫藥、步行街、音樂之路及週末市集,藉此望可將旅遊業發展推至更高峰。當局已訂下了目標,胡志明市於2020年旅遊消費額將創下170萬億越南盾,佔全國GDP達11%以上。 在城市規畫不斷進化改革下,人口亦將保持持續增長。目前當地已積極發展大量基建,當中包括了新城區首簽(Thu Thiem)發展計畫,目前通過新建的橋已可連接第一區及其他地區,只要待正在規畫中的四座橋及鐵路完成後,首簽區將會令胡志明市更見發達,享有相當的優勢。 正在興建中的地鐵網絡(MRT)及隆城國際機場(Long Thanh International Airport )亦是其中一重點發展基建項目。其中隆城國際機場第一期將於2025年落成,屆時可每年接待2,500萬旅客及處理120萬噸貨量。在多項基建發展相繼落成,將令這城市更顯朝氣活力。據越南計畫與投資部外國投資局 的報告顯示,截至今年3月20日,外國投資者的新註冊資金、增資資金和合資購買股份資金達85.5億美元,相當於2019年同期的79.1%的水平。 投資者充滿期望 社會住房和經濟適用住房仍然是市場上最稀缺的產品系列,由於新供應的短缺,樓價再次被推高。總體市場波動,企業被迫提高售價以抵消成本。特別是在胡志明市,當年幾乎沒有推出負擔得起的住房產品,而產品的價格卻超過了2,500萬越南盾/平方米(約1,100美元/平方米),成為一種中間產品。 雖然自3月中旬以來,買家對房地產的興趣開始降溫。第一季度共售出3,757間公寓,較2019年第四季度相比下降了32%,主要來自舊項目,其中,中端市場佔市場供應總量的58%。 但據越南第一太平戴維斯(Savills)公司的報告顯示,各個房地產開發商仍在準備多個新項目,以便在供求恢復時即可滿足此需求,期望越南仍是有出租收益率高和房地產價格尚低的市場之一。投資者對越南仍繼續是地區內房產租金收入率高且房地產價格偏低的市場充滿期望。 當然,若疫情持續下去,將影響到買家、投資者和海外客戶的需求。在大部分航班暫運、簽證政策收緊的背景下,外國客戶難以參與越南房地產市場。賣家從銀行貸款也將會遇到重重困難。 [...]

香港

住宅樓價兩極化:特色戶搶手 納米盤墜落

本港疫情轉趨緩和,雖然「限聚令」延長,卻無阻近期樓市的暖意。買家再度出門尋寶,特色單位成為被追捧對象,發展商更爭相推售搶客,部分成交更創出新高價紀錄。 但另一邊廂,納米樓樓價近期卻由天堂跌落地獄,近日成交價屢創屋苑二手新低,部分新盤的租金甚至低過公屋。 出現兩極化,主要是源於政府放寬按揭成數後,上車盤選擇大增,令納米樓需求大減;相反特色單位放盤量少、保值能力高,近期整體樓價調整後,遂十分搶手。 4月25日及26日,發展商共售出逾100伙新盤,為4月份最佳週末。其中,會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙,兩天共賣出逾48伙,套現約4.4億元。新地白石角雲匯更將7個單位加價最多約2%。會德豐副主席梁志堅表明,近日疫情好轉,市場氣氛對比早前有所改善,買家重拾信心。 一手樓市回暖,二手樓市氛圍亦不差。綜合四大代理數據,上週末兩日,十大藍籌屋苑分別錄得11至23宗二手成交,中高雙位數的交投量已維持多週。而最新中原城市領先指數(CCL)止跌回升至175.68點,按週升0.47%,創八週新高,與去年6月歷史高位僅低7.8%。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,整體經濟活動開始漸漸恢復,買家開始四出覓盤入市。 5年賺23% 當中多個特色單位項目都有銷售好成績,其中荃灣昇柏山頂層複式連花園特色戶,實用1,312方呎,放盤半個月,以2,200萬元連一個車位易手,呎價16,768元,創屋苑新高。原業主2013年一手買入價1,865萬元,賺335萬元或18%離場。 此外,將軍澳海天晉1座高層A室連天台特色戶,實用1,586方呎,連1,460方呎天台,以5,350萬元易手,實呎33,733元,創區內二手呎價新高。原業主2015年以4,360萬元購入,帳面獲利990萬元,賺幅近23%。 有見二手特色單位疫市中受追捧,發展商亦全速推售不少一直保留未售的特色戶,個別單位的售價更挑戰項目新高。其中,新鴻基地產(00016)旗下馬頭角Downtown 38,5伙頂層特色戶之一的28樓H室,實用面積291方呎,天台面積239方呎,折實售價約887.6萬元,呎價約30,502元,挑戰項目新高。 年半跌價18% 不過,住宅樓市亦並非處處回春,一眾面積迷你的納米樓近期價格卻是愈跌愈有。當中位於元朗洪水橋一層逾30伙的尚築,其1樓雙號室,實用面積243方呎,2018年12月已放盤,原叫價420萬元,去年底減至380萬元,直至近日累減19.5%終甩手,成交價338萬元,呎價13,909元,料創屋苑二手新低。翻查成交紀錄,同層一個面積及座向相同的雙號室,於2018年9月曾以410萬元售出,呎價16,872元,與今次成交比,相差18%。 市區劏房盤同樣無運行,近期旺角逸新低層C室,實用面積179方呎,最初叫價430萬元,經議價減價80萬元或19%,以350萬元獲新買家承接,實呎19,553元。原業主2017年8月以331.2萬元一手買入單位,持貨至今2年,連同10%額外印花稅(SSD),約35萬元,及佣金和其他使費,料損手約27萬元。 不止售價跌得毫不留情,納米樓租金亦驚現「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號AVA [...]