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樓市政策效力成疑 加拿大樓價升勢停不了 卡加利物業最受觸目

似乎加拿大的樓價仍未有藉口回落，逼使政府再度出招，在去年底，當地卑詩省政府為打擊炒賣住宅的風氣，宣布將向買樓兩年內轉售單位者加徵兩成稅。但世紀21奇豐國際合伙人文慧詩（Manci）卻認為成效未必明顯，反而令到供應減少，由此持續令租金及樓價上升。目前，溫哥華及多倫多兩地的樓價已是壓抑不止，兼新盤供應極少，反而艾伯塔省的卡加利（Calgary）成為了加拿大樓市後起之秀，樓市入場價只是前兩者的三分之一，而租金回報更有機會升至7厘，並且沒有海外賣家印花稅，消費及居住成本都低於溫哥華及多倫多，已是國民首選居住地。 加拿大正處於住房負擔能力危機之中，利率上升、房屋供應短缺和人口激增，明顯導致樓價和租金上漲。在進入大選年，在政府一般都會推房屋政策，以爭取民心，今次是宣布由2025年1月1日起實施住宅炒賣稅（Home-flipping tax），持有單位時間愈長，稅率就會相應下降。賣家不論是否卑詩省居民也受住宅炒賣稅約束。假如業主購入單位一年內放售所得利潤，會被徵收最高的20%稅率，稅率在第366至730天內會降至零。如業主在購入單位兩年內出售主要居所，在計算應課稅收入時可扣除高達2萬加元（約11.6萬港元）。政府更指住宅炒賣稅的目的為支持而非阻礙房屋供應，因此從事住屋供應、建築或房地產開發等行業人士也可獲豁免。 加拿大樓價去年確曾下調，但在今年1 月全國平均樓為659,395加元（約379萬港元），較去年 1月上漲 7.6%。與其他熱門國家相似，當息口喘定，投資者便伺機尋找心儀項目。Manci表示，溫哥華現時Open House售樓活動增加，最近亦有新盤推出，買家在凌晨便開始排隊，已逐漸重回樓市繁榮景象，她形容是短期內看不到樓價會有下調的趨勢。 卡加利是後起之秀 對加拿大國民來說，溫哥華及多倫多兩地的樓價已經負擔不起，所以亦開始找尋有合理居住成本的地區，雖然卡加利的樓價在過去三年在加拿大樓價升幅中都是三甲之內，但與溫哥華及多倫多相比，生活指數及居住成本都較低，樓市入場門檻只是溫哥華及多倫多的三分之一，但租金回報預測可達7厘。Manci指出，卡加利的環境類似小鎮，有學校，以小店為主，仍未升上國際大城市的平台，但它極具潛質，令到愈來愈多人移入，人口增加，自然對消費、就業、升學有需求，也會令到國際企業考慮進駐。 根據卡加利房地產委員會（CREB）最新報告顯示，卡加利的公寓按年升18.7%，隨着當地人口逐年增長，房屋需求緊張下，樓價將續有升值機會，投資潛力優厚；加上租務市場熾熱，開放式單位租金於2023年急升44%，平均租務回報可達6厘以上。加拿大房地產公司Royal LePage 預計，卡加里樓價將上升8%。今年市場仍然面臨一些風險，但卡加利樓價仍然比加拿大其他主要城市低得多。該地區供應較為緊張，去年庫存量指標顯著下降：銷售（下降8%）、新盤落成量（下降13%）、庫存（下降26%）和供應月數（下降20%）。即使上年開始加息周期，卡加利的基準價格維持平穩。CREB 的數據顯示，自2022年11月以來，該市的基準價格已上漲10.7%，幾個月的供應和庫存下降，這將使卡加利的價達到 71.16萬加元（約413萬港元）。截至去年11 月，基準價格為57.27萬加元（333萬港元）。 卡加利被譽為全球第三最佳宜居城市，除出產石油外，近年更大力發展科技、金融、旅遊等行業，加上消費指數低，就業機會高、稅率低，地產成交價更遠低於多倫多及溫哥華，過去5年吸引了許多加國本土新家庭遷至卡加利。加上近年投資卡加利的投資者大幅上升，令當地樓市熾熱，供不應求。而且租務管制門檻非常低，了一年租約可隨時及隨意加租及容許短期租約，物業轉讓稅、物業開發稅及買樓不用支付合併銷售稅（HST，Harmonized Sales Tax）等。 卡加利樓價預測備受看好 在CREB調查的27個人口普查大都會地區中，有21個地區的樓價下跌或持平，其中渥太華、溫哥華、蒙特婁和卡加利為首，跌0.2% 至0.4% 。按年計，受利率上升影響， 1 月新樓樓價下跌，連續第10 個月下降，2024年基準價格預計將上漲6.5%。去年12月加拿大房地產公司Royal LePage 預計，卡加利樓價將上升8%。今年市場仍然面臨一些風險，但卡加利樓價仍然比加拿大其他主要城市廉宜得多。該地區供應較為緊張，去年庫存量指標顯著下降：銷售（下降8%）、新盤落成量（下降13%）、庫存（下降26%）和供應月數（下降20%）。即使上年開始加息周期，卡加利的基準價格維持平穩。 加拿大搬屋公司U-Haul的加拿大遷移趨勢報告顯示，艾伯塔省成為加國去年最受國內移民歡迎的搬家目的地省份，卡加利（Calgary）是最熱門城市。艾伯塔省去年的遷入比例為51.1%，遷出比例為48.9%，遷入人數比前一年的遷出人數增加1.6個百分點，使其在加國省份排名中由前一年的第10位躍升至第1位。該省中，卡加利、埃德蒙頓（Edmonton）、Camrose是人口流入最多的主要城市。 溫哥華所在的卑詩省排名也大幅攀升，由2022年的第9位升至去年的第二位。至於在2022年排名第一的新不倫瑞克省（New Brunswick）降至第3位。由其他省份搬往艾伯塔省，主因是當地樓價較易負擔，以及有較佳的就業機會。至於溫哥華儘管樓價高昂，但不少人仍享受當地的便利設施，故亦吸引部分人搬到樓價較低的鄰近地區。 加拿大地產經紀商Royal LePage的數據顯示，於2023年第四季，卡加利與埃德蒙頓的住宅中位數價格分別為66.35萬加元（約385萬港元）和43.05萬加元（約250萬港元），不僅較溫哥華和多倫多低，亦低於加國整體樓價。 雖然多倫多所在的安大略省（Ontario）在搬家受歡迎度排名最低，但去年加國遷入人口增長最快的25個城市中，安大略省仍佔9個，依然是所有省份中最多，緊隨其後是有8個城市入榜的卑詩省，包括排第四位的基洛納（Kelowna）和第五位的Courtenay。至於人口流入最多的首3個城市依次為卡加里、魁北克省的Sherbrooke、埃德蒙頓。 環環相扣  樓價難跌 加拿大正處於住房負擔能力危機之中，利率上升、房屋供應短缺和人口激增導致樓價和租金上漲。隨著加拿大的租金持續飆升，導致全國空置率跌至1988年以來的最低水平，令國民開始思考到底租屋還是置業更划算。Zoocasa 的分析發現，儘管過去兩年租金價格飆升，但加拿大大多數主要市場的平均租金仍然低於平均每月按揭供款。12月份加拿大所有房產類型的平均月租為2,174加元一個月，按年上升8.4%，而所有房產類型的平均每月按揭供款為3,253加元。 儘管租樓和置業之間的差距已經縮小了，但在加拿大最昂貴的房屋市場，在平均樓價超過100萬加元的地區，這一差距仍然很大。在多倫多，12月的平均月租為2,91加元，而平均每月供款為4,888加元。在溫哥華，平均月租為3,180加元，而平均每月按揭還款額為5,353加元。 在一些市場，租樓和置業之間的差距已顯著縮小。全國七個市場在租和買之間的差異不到 500 元。在魁北克市（Quebec City），差異僅為54加元（平均月租金為1,501 加元，而平均每月按揭供款額為1,555 加元），其他租屋與購買差距小於 500 加元的市場包括利載拿（Regina）、愛蒙頓（Edmonton）、卡加利、薩斯卡通（Saskatoon）、滿地可（Montreal）和哈利法斯（Halifax）。溫尼伯（Winniepeg）是全國唯一一個平均每月按揭供款付款（1,526 加元）略低於租金（1,531 加元）的市場。 Manci認為，加拿大樓價難跌，主要是移民人口上升速度快、息口令建築商減低了開發的意欲，令到物業供應減少，勞動人口不足，令到薪金增加。除非人口減少，控制移民流入。「現時房屋供應與人口控制呈現矛盾，政府希望壓抑樓價，卻對物業有需求；又因為勞動人口不足，需要引入新移民，因而令到住屋需求增加，租金持續上升。原本溫哥華及多倫多兩地的租金回報可能只有兩至三厘，但轉買為租的人士愈來愈多，也令到租金回報直望6厘。」她補充，有實力的投資者不介意樓價上升，最重要是能穩定收租，有穩定收入，當賺帳機會率比起樓價下調的機會率還要大時，會見到投資者是連環入市。 [...]