新鴻基地產(16)上周公布截至2022年6月底止之全年業績。期內收入按年下跌8.8%至777.5億港元；撇除投資物業公平值變動後，歸屬於公司股東基礎利潤按年下跌3.8%至287.3億港元，較市場預期為低。公司宣派末期股息3.7港元，連同中期股息，全年股息為每股4.95港元，與2021財年一致，派息比率為五成。
香港業務方面，來自物業銷售收入按年下跌5.7%至328.8億港元；分部溢利則同比上升1.8%至148.3億港元。儘管2022年初，本港爆發第五波疫情，對銷售產生一定影響，全年度錄得銷售296億港元，主要來自鄰近濕地公園的Wetland Seasons Bay第一、二期；元朗The YOHO Hub；大埔Silicon Hill第一期和沙田瓏珀山第一、二期。物業租賃在疫情陰霾下，收入及分部溢利為148.3億港元及110.3億港元，均錄得低單位數跌幅。
內地宏觀經濟不穩，疫情反覆以及有發展商延期交付，均對內地業務構成重大衝擊，來自物業銷售收入按年大跌94.1%至4.7億港元；分部溢利也下滑95.9%至近2.0億港元。幸好，物業租賃依然保持穩健增長，收入及分部溢利分別錄得6.7%及8.1%增長。
展望未來，本港樓市受到美聯儲加息及移民潮等因素困擾，相信對置業需求產生負面影響。公司計劃於2023財年推售多個住宅項目的第二期，包括大埔Silicon Hill、屯門NOVO LAND及元朗The YOHO Hub；元朗兩個項目PARK YOHO及Wetland Seasons Bay的最後一期，目前約205億港元合約銷售待入帳。物業租賃方面，公司未來18個月陸續有多個項目落成，包括觀塘巧明街98號寫字樓暨零售發展項目及元朗站形點商場擴展部分，上述兩個項目將於2024年初開業。
值得關注是，內地房地產市道持續低迷，早前又爆出爛尾樓斷供事件，儘管中央和地方政府紛紛出招救市，包括於8月下旬宣布，通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難支付住宅項目建設交付，實行封閉運作、專款專用，並且下調5年期以上LPR等，惟要內地居民恢復入市信心，言之尚早，故預期內地物業銷售業務復甦緩慢。
綜合而言，新地2022財年基礎溢利下滑，依然維持派息，對於股價有一定支持。不過，考慮到中、港兩地樓市在不同負面因素陰霾下，物業銷售表現難寄予厚望。策略上，現價較2023財年預測NAV折讓56%，估值不高，惜短期缺乏股價催化劑，料大致於90至100元區間上落。(筆者為證監會持牌人，並無持有上述股票)
千里碩證券研究部經理 何啟俊CFA, FRM