香港曾經很長時期，租金跟隨樓價水漲船高，許多投資者眼中，收租股和收息股往往是一體兩面，收租股若坐擁優質資產，加上派息穩定，有時候表現甚至勝過普通地產股。直到去年社會運動爆發，情況急轉直下，加上今年新冠肺炎肆虐，外來客幾近絕跡，仰賴出租物業尤其是商用物業的公司，只能苦撐待變。
到6月，中港、亞洲疫情逐漸好轉，收租股似乎看見一線曙光，但接踵而至的國家安全立法事件，繼之以美國介入，不確定性再度增加，一眾「包租公」只能見一步走一步，今年情況能否恢復穩定，還要待下半年國安法正式公佈，美國大選結果，肺炎疫苗研發進展等等塵埃落定，才能進一步明朗。
收租股今年跌幅不算小，代表性的幾隻如九倉置業（1997）跌37.3%，九倉集團（4）跌30.3%，領展（823）跌29.8%，恒隆地產（101）跌4.7%。
五月份，疫情、制訂國安法、中美對抗三大因素綜合影響，九倉置業跌9%，九倉集團跌5.7%，領展跌16.7%，恒隆地產跌1.9%。
其中，仰賴內地來港遊客的收租股跌幅較大，如九倉置業；本地客源佔業績比重較高的次之，如領展；重心轉往大陸本地客源比例較高者，跌幅最少，如恒隆地產。內地客寧可留在內地消費，不再蜂擁來港，在去年反送中社會運動爆發前，趨勢已逐漸呈現。
近年逐漸增加大陸收租物業比重的九倉集團，2019年基礎淨盈利按年大幅減少58%至港幣27.1億元，但與此同時，內地投資物業組合收入增加14%至港幣39.2億元，營業盈利增加23%至港幣23.1億元。
九倉集團在內地三大收租物業，分別是長沙國金中心，成都國際金融中心，重慶國金中心，各自都有商場和寫字樓。其中長沙國金中心是湖南省第一高樓，2019首個全年營運年度，佔地24.6萬平方米的中心商場平台，出租率達到99%。成都國際金融中心商場面積20.4萬平方米，出租率亦高至97%，去年租戶銷售額大幅上升14%至人民幣70億元，較開業之初的2014年增長超過三倍。重慶國金中心擁有面積10.6萬平方米的商場平台，出租率亦達98%。中國內陸和西部城市不斷增加的消費力，對穩定集團整體業績，日益發揮作用。
恒隆地產在香港擁有恒隆中心、渣打銀行大廈、家樂坊、山頂廣場、君臨天下等優質物業，多年來積極拓展大陸市場，在上海、杭州、無錫、武漢、濟南、天津、昆明、瀋陽、大連等地，都有收租的恒隆廣場。
去年恒隆地產香港物業租賃收入港幣40.1億元，溢利33.9億元，按年分別增長2%。與此同時，內地物業租賃收入港幣45.4元，溢利29.4億元，按年各增長7%。內地收入不但增長速度較香港快，年報上的數字更是在人民幣對港幣一年貶值4.3%的基礎上計算，可見大陸商場和寫字樓的發展潛力。
至於領展，目前只有約12.3%投資內地，僅屬初試蹄聲，未來幾年增加投資的機會很大。
由此可見，收租股未來能否有效佈局內地不斷增長的市場，可能會日益成為影響股價的重要指標。
（筆者是證監會持牌人士及未持有上述證券）