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梁健雄:中國寫字樓租務走過寒冬後 SOHO 中國(410)遭北水吸納中


SOHO 中國(00410)多年前由地產發展商轉型做收租佬,錯過中國地產騰飛的黃金年代,股價亦因此沉寂多時,去年曾傳出賣盤消息,令股價曾一度急升返近 1 倍市賑率附近,惟遇上無情的世紀疫情殺到令買家打退堂鼓、賣盤亦隨即無疾而終。

業務回報率偏低

SOHO 中國近日兩側新聞較為令人留意,一側是其業績公布,其實就是無甚驚喜,業績倒退兼沒有股息派發,且對住後賣盤或私有化亦未有着墨回應傳媒追訪,股價就照樣無甚生氣,第二側是於外地有一名疑似內地地產商潘石屹之子潘瑞,早前在社交媒體發帖詆譭在中印邊境衝突中犠牲的解放軍烈士,內地網民隨即嘩言!要知SOHO 中國創辦人潘石屹早年大力攪靚個人形象,成功於微博有近2000萬追隨者絕不比當紅藝人比下去,所以他的一言一行甚至其家族成員對公司有一定的影響。

現時市賑率處於極低水平

把文章視線重回股價上,SOHO 中國去到現時情況,因其租務回報率不到3厘,當年決定轉型去到今天已是不折不扣的失敗結果,回看2007年在港上市,2010年SOHO 中國創下了184.23億元年度營收,其蓋過了當時的恒大(03333)及更是融創中國(01913)的3倍營收體量,SOHO 中國可以話是當時內地發展商的明日之星,風頭一時無兩,但來到今天的SOHO中國市傳潘石屹已無心戀戰國內,所以希望賣清資產而遠趕異地再度發展,雖然消息一再被潘氏否定,但從去年與黑石集團賣盤觸礁一事來看,空穴來風未必無因。

迎接租務市場回暖

賣盤私有化無擬是對現時低迷股價最為有利,而且內地租金回報一向較低的情況來看,要盈利短時間有大增長除非似昔日出售資產作特殊收益,否則看來只有繼續尋求私有化才達至最大效益,SOHO 中國現時市賬率只有0.312倍,股價遠遠未反映其價值,過去半年股價仍困於2-2.5元之間行走,加上疫情導致欠租及空置率上升影響盈利,不過隨著內地疫情受控後,就以北京寫字樓租金似有見底回升跡象,空置率亦已放緩明顯改善,若內地經濟持續改善而且增長,SOHO 中國收益亦可隨之而受惠,以現時該股價值再度大幅下跌機率或許已不大,除非出現重大特發事情,於剛剛踏入第二季至今,據聯交所披露月初至今北水已增持1.3千萬股至8.4%,北水於該股正在慢慢吸納中,應該正在為第二季度作出步署,所以SOHO 中國在近日股價較為硬正,惟潘生何時再找到合適買家就未知道,但內地一線成市寫市樓租務回暖就已有數據支持。

(筆者持有上述股票)

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