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梁健雄：中國寫字樓租務走過寒冬後 SOHO 中國(410)遭北水吸納中

SOHO 中國（00410）多年前由地產發展商轉型做收租佬，錯過中國地產騰飛的黃金年代，股價亦因此沉寂多時，去年曾傳出賣盤消息，令股價曾一度急升返近 1 倍市賑率附近，惟遇上無情的世紀疫情殺到令買家打退堂鼓、賣盤亦隨即無疾而終。 業務回報率偏低 SOHO 中國近日兩側新聞較為令人留意，一側是其業績公布，其實就是無甚驚喜，業績倒退兼沒有股息派發，且對住後賣盤或私有化亦未有着墨回應傳媒追訪，股價就照樣無甚生氣，第二側是於外地有一名疑似內地地產商潘石屹之子潘瑞，早前在社交媒體發帖詆譭在中印邊境衝突中犠牲的解放軍烈士，內地網民隨即嘩言！要知SOHO 中國創辦人潘石屹早年大力攪靚個人形象，成功於微博有近2000萬追隨者絕不比當紅藝人比下去，所以他的一言一行甚至其家族成員對公司有一定的影響。 現時市賑率處於極低水平 把文章視線重回股價上，SOHO 中國去到現時情況，因其租務回報率不到3厘，當年決定轉型去到今天已是不折不扣的失敗結果，回看2007年在港上市，2010年SOHO 中國創下了184.23億元年度營收，其蓋過了當時的恒大（03333）及更是融創中國（01913）的3倍營收體量，SOHO 中國可以話是當時內地發展商的明日之星，風頭一時無兩，但來到今天的SOHO中國市傳潘石屹已無心戀戰國內，所以希望賣清資產而遠趕異地再度發展，雖然消息一再被潘氏否定，但從去年與黑石集團賣盤觸礁一事來看，空穴來風未必無因。 迎接租務市場回暖 賣盤私有化無擬是對現時低迷股價最為有利，而且內地租金回報一向較低的情況來看，要盈利短時間有大增長除非似昔日出售資產作特殊收益，否則看來只有繼續尋求私有化才達至最大效益，SOHO 中國現時市賬率只有0.312倍，股價遠遠未反映其價值，過去半年股價仍困於2-2.5元之間行走，加上疫情導致欠租及空置率上升影響盈利，不過隨著內地疫情受控後，就以北京寫字樓租金似有見底回升跡象，空置率亦已放緩明顯改善，若內地經濟持續改善而且增長，SOHO 中國收益亦可隨之而受惠，以現時該股價值再度大幅下跌機率或許已不大，除非出現重大特發事情，於剛剛踏入第二季至今，據聯交所披露月初至今北水已增持1.3千萬股至8.4%，北水於該股正在慢慢吸納中，應該正在為第二季度作出步署，所以SOHO 中國在近日股價較為硬正，惟潘生何時再找到合適買家就未知道，但內地一線成市寫市樓租務回暖就已有數據支持。 （筆者持有上述股票） [...]