自2月中開始因美國十年期國債孳息率持續上升，環球科技股普遍捱沽，資金轉投傳統經濟股，於港股中認為值得留意內房股，大悅城地產 (0207) 是其中之一，集團主要業務為投資控股、物業投資及發展、物業管理及酒店經營。截至去年6月底資產淨值約282.11億元，而截至今年2月底已發行股數約142.31億股，計出每股淨值折合為2.3705港元，相對今年3月15日收報0.500元，市賬率為0.21倍，低於1.00倍反映就基本面而言現價偏低。而參考於2016至2019年之每年最低市賬率為0.35至0.43倍，平均值為0.39倍，高於現時的0.21倍，同樣反映現價偏低。
市盈率分析合理值
平均值相對每股淨值為2.3705元，得出每股合理值為0.930元，較0.500元之潛在升幅為86.00%。而截至去年6月底之倒數12個月的股東應佔溢利約8.73億元，相對現時已發行股數，每股盈利折合為0.0734港元，對比0.500元之市盈率為6.82倍，參考上述四個財年之每年最低市盈率為5.06至15.40，平均值為9.51倍，相對上述每股盈利，計出每股合理值為0.700元，較0.500元之潛在升幅為40.00%。另可留意集團於2014至2019年每股股息介乎0.0100至0.0600港元，平均值為0.0333元，2019年為0.0400元，高於平均值。
三重估值總結參考
而上述截至去年6月底之倒數12個月的每股盈利折合為0.0734港元，對照股息支付率平均值為38.80%，預期2020年每股股息為0.0285港元，相對現價0.500元，計出股息率為5.69%。參考上述四個財年之每年股息率平均值為4.20%，相對上述每股股息，計出每股合理值為0.680元，較0.500元之潛在升幅為36.00%。綜合上述三種分析，每股合理值為0.680至0.930元，平均值為0.770元，筆者認為集團的每股合理值不少於此值，表示現價有上升空間，較現價產生潛在升幅為54%，連同股息率接近5.7厘，預期一年回報率超過59%。
業務前景漸趨樂觀
於2020年中期報告之「主席致辭」環節，表示疫情加速了數字化、智能化的運用，線上與線下加速融合，全渠道零售模式更加重要；另一方面，消費者購物習慣發生改變，「性價比」更受關注，公共健康意識也不斷提高，購物中心、寫字樓將不斷強化物業管理，優化空間佈局。大悅城、大悅春風里、祥雲小鎮等大悅城地產核心商業產品，將以消費者需求為導向，擁抱數字化時代，不斷進行經營模式與業態升級，以更優異的業績為全體股東創造更大價值。從以上描述，反映集團表現務實，留意今年國內疫情可望顯著受控，經濟將重拾正軌，預期今年溢利增長率會達雙位數字。
另看去年1月17日股價高見0.930元 (為2020年最高價)，之後不斷反覆向下，較去年9月25日至今五度最低收報0.465元 (最近一次見於今年1月8日)，約八個月累跌五成。現價0.500元，較今年暫時最低收市價高出7.53%，差距少於一成，加上處於2010年9月以來的低水平，距今歷時超過十年半，反映現價進場風險不大。參考策略為進取者可於現價或以下買入股份；謹慎者可於0.450元或以下買入；保守者則可於0.400元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為0.700至0.750元；而止蝕位為買入價下跌30%可考慮離場。另須留意鑑於近期恆指表現波動，遇上股價下挫時，投資者應嚴守止蝕為佳。
(筆者現時並未持有上述股份)