樓市開始轉勢，市場有聲音指樓價會大幅下挫，然而，目前樓市還有不少利好因素，先是從公屋輪候人數，以及新居屋申請的超額數字來看，已見市民對住屋及置業的需求仍然強勁，奈何供應仍未能追上。再者，相對金融海嘯之時，現在業主的持貨能力高得多，有六成業主已供完樓，防守能力亦變強。加上發展商亦看好後市，故劈價賣樓的機會低，亦支持樓價難大跌。何況樓市稍見劣勢，相信政府經一九九七年一役後，肯定會撤「辣」穩定樓市，財政司司長陳茂波就已放話，適當時候便會出手「減辣」，故樓價大跌機會不大。
據差估署數據，私人住宅樓價指數連升28個月後，在今年8月及9月已連續2個月回落，近期不少市場人士，以至投資銀行都先後預料樓價將會出現雙位數的跌幅。高盛中國首席策略分析師劉勁津指出，即使本地樓市供應緊張，但美國正處於加息週期，以及宏觀經濟持續放緩，均對樓市造成影響，預料未來2年本港樓市將面臨下行壓力，樓價或下調15%至20%。摩根士丹利則指，樓價在今年7月已見頂，正進入調整期，預測本港未來6個月樓價下跌10%，直至明年下半年才會溫和上升。
至於一向看淡樓市的紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮則認為，現時樓市正處於「斷崖式下跌」，但相信樓市不會到達崩潰狀態。現時至農曆新年前都處於樓市清垃圾時間，發展商會利用這段時間去清貨尾及部署明年小陽春，如加佣、加價、減優惠促銷。而過去一向看好後市的中原集團主席兼總裁施永青，亦開始轉看淡樓市，並料未來3年樓價會跌25%至30%。
剛性需求仍大
然而，香港樓市雖有下行壓力，可以支持樓價的基本因素始終未改變。首先是公屋的輪候時間再創新高，據房委會最新的數據，截至今年9月底，約有15.02萬宗一般公屋申請，非長者一人申請個案約11.75萬，合共達26.77萬宗。而輪候時間再進一步加長，一般申請者的平均輪候時間已由今年8月的5.3年增至5.5年，相對政府「3年上樓」的目標不單止再遠一步，而且更創近19年新高。而長者一人申請者輪候時間則維持2.9年不變。
翻查資料，在1998年公屋輪候的平均時間曾達6.6年，2000年已回落至5.2年，之後再因停售停建居屋，輪候時間回落至1.8年。可是自2011年開始，公屋輪候時間不斷上升，更於今年3月打破5年的關口，今次公布的數字甚至是貼近1999年時的6年高位，意味著基層市民對房屋需求殷切。民建聯立法會議員柯創盛指出，現時每年公屋「一般申請者」的新增申請個案逾2萬個，但每年新建的公屋單位卻平均不足1.5萬個，在此消彼長下，輪候冊只會愈排愈長，成為「死局」。
公屋以外，居屋的盛況亦是不遑多讓，由於新居屋訂價政策生效，今期居屋折扣價為市值的五二折，不但頓時令到居屋二手市場癱瘓，同時亦吸引大批市民參與此次大抽獎。房委會累計收到26.5萬份申請，超額認購58.8倍。房委會資助房屋小組主席黃遠輝透露，今期居屋攪珠暫定於本月29日舉行，屆時會以電腦抽出號碼，決定申請人揀樓次序，抽中的市民料最快明年2月揀樓。
資料顯示，今期居屋包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑和東涌裕泰苑共4,431個單位，單位實用面積介乎278方呎至631方呎，售價介乎118萬至468萬元不等。在僧多粥少的情況下，必然有大批申請者希望落空，香港置業行政總裁李志成稱，相信屆時居屋向隅客有機會轉投二手居屋或細價私樓市場，那麼便可為近期一蹶不振的二手樓市帶來刺激作用。
業主持貨力強
除此之外，相對沙士及金融海嘯時，如今業主的持貨能力已大大增強。據2016年中期人口統計的結果，約有121.7萬個自置居所的家庭中，其中約79.9萬個家庭已無需供樓，即約佔65.7%，相對2001年的約50.5萬戶已大幅上升近六成。反之，仍需要供樓的家庭於2016年錄得近41.8萬戶，相比15年前則顯著減少約22.2%，其佔全港自置居所家庭的比率亦回落至僅34.3%，約有三分之二的自置家庭沒有按揭貸款，反映目前業主持貨能力強。
另據金管局數據，量度香港面對金融風險的抗震能力的家庭財務狀況仍然健康，今年第2季，香港家庭無按揭的自住居所住戶比率已達66%，較2009年至2011年平均60%為高；新批出按揭平均按揭成數，以及新批出按揭的供款與入息比率分別為47%及34%，較2009年至2011年分別64%及41%均有明顯改善。加上自2009年10月以來，金管局至今已先後推出8輪逆週期措施，大幅收緊各類物業按揭，現時置業市民要付出較多首期，以致本港平均按揭成數只有47%，抗震能力較高。
政府隨時減「辣」
再者，一旦樓市下挫至一定幅度，政府亦不會袖手旁觀。繼金管局陳德霖日前釋出有機會減辣後，財政司司長陳茂波亦表示，樓市最近由8月底開始淡靜下來並有些調整，但他形容觀察過去幾個月，覺得這調整是「有秩序的」，目前仍在觀察中。他續指，金管局正密切觀察，如確認樓市「轉勢」下行，會考慮調整按揭成數。對於樓市而言屬正面消息。
另一方面，觀乎最近成交的啟德地皮成交價依然硬淨，如11月初會德豐地產、新世界發展（00017）、恒基地產（00012）及帝國集團4間發展商組成財團，以83.33億元投得啟德第4B區3號住宅地皮，每平方呎樓面呎價約14,502元。相隔一週，則由高銀集團以逾89億元奪得第4B區4號地皮，每平方呎樓面地價約1.55萬元，較相鄰的3號地皮高約7%。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，此舉或多或少可以看到發展商對樓市後市的看法。
事實上，不少發展商對後市的看法仍是樂觀，如新鴻基地產（00016）副董事總經理雷霆稱，住宅樓市出現「回氣」情況實屬正常，畢竟他相信市場剛性需求大，料農曆新年後市場購買力會恢復；會德豐地產常務董事黃光耀亦認為，因本港失業率低，經濟增長不錯，樓市亦有強勁的剛性需求，故相信明年樓價會平穩向上。
大和的報告亦指出，目前樓市正進入自然健康調整，只是市場情緒過分悲觀，形容樓價下跌的程度只是被過分誇大。該行預測，本港樓價會自今年8月高位調整6%，明年進一步調整3%。