《資本壹週》649期 (2018年4月19日)
．香港處於黃金位置，未來發展充滿動力。
．長線而言，全面瘋狂填海是唯一的辦法。
．農地轉用途與收回石崗是短線最佳選擇。
大幅增地 三大選擇
香港缺地問題非常嚴重，亟需解決。團結香港基金最新發表的研究報告便指出，港府規畫建屋量追不上需求，預計未來三十年，本港需要新增超過九千公頃土地，遠超政府「香港2030+」預算的四千八百公頃；換句話說，土地赤字豈止一千二百公頃，而是五千四百公頃。
為甚麼港府會低估土地需求數字？因為他們沿用了舊眼光、舊思維，以歷史數據去推斷未來需要；可是，香港處於黃金位置，內地發展需要用到這隻重要棋子，本地的未來發展，豈止於舊有軌跡？相反，卻是充滿動力。
值得注意的是，除了住宅，商業用地更有極大需求，現時很多舊區可重建的已重建，譬如九龍灣至觀塘一帶，可變天的也變天，譬如柴灣，政府實在有逼切的需要，推出大規模的土地；否則，只能如近年的樓市般，以價錢解決問題——淨計住宅，一手樓價在「辣招」傾斜下固然拾級而上，二手在流動性不足下更是爆升，紛紛創出歷史新高。
長線而言，全面瘋狂填海是唯一辦法。只要在大嶼山兩邊——一邊是機場，一邊是南面，其中一邊填開去，再進取點，兩邊一起填，每邊填出一千米，便能各自造地五千公頃，合共就有一萬公頃，差不多相當於現時全港已用土地面積，機場那邊用作工商配套，南面則發展住宅，應該夠用二、三十年。
反觀港府的「大嶼山發展藍圖」，連同東大嶼都會，預計在大嶼山填海的面積，才不過二千公頃，包括港珠澳大橋口岸人工島（一百三十公頃）、東涌東擴展區（一百二十公頃）、小蠔灣（八十公頃）、欣澳（一百公頃）、機場第三條跑道（六百五十公頃），相當於三分一個香港島罷了。
不過，填海起碼要等十年八載，分分鐘要十五年，短期要解燃眉之急的話，則須「官商勾結」加快發展農地，以及收回石崗機場。農地方面，淨計四大本地地產商，根據最新年報，便有超過一億方呎，以五倍地積比計算，可發展出五億方呎樓面，以每個單位五百方呎計算，涉及一百萬個單位，相當於現有私人住宅總數的三分之二。
至於石崗，香港在中英駐港部隊的地位已今非昔比，從前是英軍的亞洲基地，駐軍逾萬，現時解放軍包括海陸空三軍，在港總編制人數才不過六千，收回用地理所當然。
況且，以上兩個選擇均屬低成本，反觀發展棕地、郊野公園邊陲，以至葵青貨櫃碼頭等，全部高成本，加上消耗殆盡之後，還不是要另想辦法增加土地。因此，港府為甚麼要取難捨易？
大嶼山是大規模填海的理想地點。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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