股市

聶振邦:大市表現反覆　金融街物業突顯投資防守性
2022-03-21

上週恆指表現大幅波動，先是首兩個交易日 (3月14及15日) 累跌逾2,100點，之後兩天又累升逾3,100點，不過上周五和本周一 (3月18及21日) 又見跌，其中值得留意周一表現，在高開410點，報21,823點的情況下，下午開市不足一小時卻低見21,104點，變為倒跌308點，由開市位計起低走近720點，與週末 (3月19日) 夜期大升685點，收報22,100點，形成很大落差。因此，在選股時需要倍加謹慎，以「步步為營」來形容亦不為過。現時留意股息率吸引，並見股價有在低水平橫行跡象股份為佳，金融街物業 (1502) 是其中之一。 位處中國物管企業前列 集團是一家中國國有綜合物業管理公司，於業內有27年以上經驗，以北京金融街區域的物業管理及相關服務為起點，已發展成為一家綜合物業管理公司，專注向位於國家各級金融管理中心的物業提供物業管理及相關服務。截至2020年12月31日的商務物業在管建築面積約827萬平方米，其中辦公物業在管建築面積約664萬平方米，並於2020年5月榮膺中國指數研究院評選的「2020中國物業服務百強企業」排名第16位。於去年9月23日開市前發佈的2021財政年度之中期報告顯示，截至2021年6月底股東應佔溢利約7,568萬元 (人民幣‧同下)。 漸見走出疫情陰霾證明 金額較2020財年同期溢利約5,819萬元，增長30.05%，為最近兩個財年 (2020至2021年) 同期溢利增長表現最高；而實際溢利金額亦是期內最高，反映自2019年底開始出現的新冠肺炎疫情，集團漸見走出疫情帶來的負面影響。截至去年6月底資產淨值約10.80億元，而截至2022年2月底已發行股數約3.74億股，計出每股淨值折合為3.4822港元，相對今年3月21日上午收報2.83元，市賬率為0.81倍，低於1.00倍反映就基本面而言現價偏低。此外，參考截至2020年12月底，以及截至2021年6月底之每期最低市賬率為1.29至1.68倍，平均值為1.49倍。 高股息率見防守性不俗 平均值高於現時的0.81倍，同樣反映現價偏低，平均值相對每股淨值為3.4822元，得出每股合理值為5.18元，較2.83元之潛在升幅為83.04%。按上述方法進行市盈率分析，參考上述一年半的每期最低市盈率為11.45至14.65倍，平均值為13.05倍，亦較現時市盈率7.20倍為高，進一步確認現價偏低，平均值相對每股盈利為0.3930元，得出每股合理值為5.13元，較2.83元之潛在升幅為81.27%。另可留意集團於2020財年每股股息為0.1540元人民幣，每股股息折合為0.1854港元，相對現價2.83元，計出股息率為6.55%，超過6.00厘反映防守性不俗。 再看股價表現，去年1月7日高見6.29元 (為去年高位)，之後不斷反覆向下，較今年3月15日最低收報2.55元，約十四個月累跌逾五成九。現價2.83元，較上述的2.55元高出10.98%，僅約一成反映差距不大，加上處於2020年7月6日上市以來的低水平，距今歷時超過二十個月，反映現價進場風險不大。參考策略為進取者可於現價或以下買入股份；謹慎者可於2.55元或以下買入；保守者則可於2.25元或以下買入。此股顯然屬中長線投資性質，持貨不少於一年可看目標價為4.20至4.50元；而止蝕位為買入價下跌20%可考慮離場。 撰文: 聶振邦(聶Sir) [...]

博客

李慧芬：金融街物業招股上市，積極拓第三方項目
2020-06-22

  踏入傳統新股IPO的旺季，今年因新冠疫情，導致很多IPO的盡職審查工作都推遲，所以年初至今，上市宗數暫時只有61宗，較去年至同期84宗，減少約28%。 雖說上市宗數減少，但眾多優質企業都在這段時間上市，並不擔心市況對招股價的影響。比如近期兩家回港第二上市的網易(09999)及京東(09618)；生物科技公司的有新股凍資王沛嘉醫療(09996)及康方生物(09926)；物管板塊的計有建業新生活(09983)。除第二上市以外，其他新股首日上漲幅度較招股價高出20%至67%，如持有至今，部份升幅更翻倍，散戶賺錢效應明顯，IPO市場將繼續成為投資者追逐的熱點。 講到物管板塊，現正火熱招股的金融街物業(01502)，剛招股第一天已錄得超額認購6.48倍，公司似乎來頭不少。招股資料顯示，公司招股價介乎7.16元-7.56元，以中間價計算，集資約6.6億港元。 既然公司稱為「金融街物業」，上市公司主體當然包括人人知曉的北京金融街區域。北京金融街區域相當於美國華爾街一樣，為國家級金融管理中心，整個區域的商用租戶都為知名的金融機構，大部份國家級銀行總行及非銀行金融機構總部亦集中在這個區域。 截至2019年12月31日，金融街物業於全國144個物業項目提供物業管理及相關服務，在管建築面積合共約1,990萬平方米，其中40.8%位於北京地區。公司業務與其他商業物管公司同樣提供物業管理服務，包括商務物業，以及包括住宅物業、公共物業及醫院等的非商務物業。收入方面，商務物業、住宅物業及其他物業的佔比為51.1%、22.3%及11.1%，公司年內溢利為人民幣1.13億元，利潤率約為11%，為行業中位數。 金融街物業不僅成功管理北京金融街區域，更利用金融街的管理經驗及品牌效應，成功把物業管理模式複製至其他區域，包括重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津環球金融中心及上海虹口區金融街海倫中心等金融管理中心。 未來的策略方面，公司在招股書提及，將進一步拓展業務規模及增加市場份額，提高公司在市場的競爭力。但相信金融街物業與其他物管同業相似，都是由大股東提供新的在管建築面積為獲取新收入的主要來源。關於這一點，公司已透過上述提及的品牌效應，成功取得於獨立第三方項目，令在管建築面積由2017年的510萬平米，增加至2019年年底的670萬平米，即獨立第三方項目佔總在管建築面積由27.5%，上升至約33.6%，可見公司已經減少對大股東金融街聯屬集團的依賴，其商業模式及品牌已深得認同。 商用物管企業較傳統住宅物管優勝在於訂制化服務，比如可在大廈落成時，配合租戶需要的設備，比如金融機構需要更高質的保安服務，來維護公司機房儲存的機密資料，或者光纖寬頻綫是否能滿足整橦大廈的需要，也是商業物管公司需要提供的工作。那金融機構客戶能提出訂制服務，大客戶搬走的機會也非常低，所以客戶的流失率肯定不高。 金融街物業預計於7月6日上市，看看又能否繼續讓投資者追捧，到時便知道。 [...]