【吳老闆筆記】龍年恒指屢低開高收 吳老闆選出心水股

吳老闆筆記

【吳老闆筆記】龍年恒指屢低開高收 吳老闆選出心水股
2024-02-16

踏入龍年，恒指均能低開高收拾級而上，是一個好兆頭。尤其電商股股價已經好殘，超賣得很。當中在美國上市的「拼多多」的市值超越龍頭阿里巴巴，成為美股市值最高的中概股。而「抖音」、「快手」更是阿里的最大威脅。 至於其他電商股如騰訊（0700） PE很低，10倍不到，而且所受影響沒有阿里的大。美團（3690）股價亦已回落不少，建議不妨買入騰訊、美團，另外快手（1024）也值得留意。至於小米（1810）主要買入美國次等科技產品開發新產品，則預期美國不會對其施以任何制裁。 至於半導體中芯國際（0981）是必選之股。早前有報道指，中芯國際已經在上海設立全新的5納米芯片生產線，最快可於今年內投產，稍後或將提供華為生產新一代高階智慧型手機處理器。華為去年8月推出Meta 60 Pro旗艦智慧手機，使用7奈米晶片，市場反應熱烈。去年第4季華為在中國的銷量因此暴增近50%。假如5納米成功開發，相信對中芯國際的股價會有很大刺激作用。現時全球科研很大程度在於芯片，只要突圍而出，肯定能在整個創科領域上處於領先地位。買入中芯國際就相當於買入華為。 未來AI的發展重點在於芯片。現時中國芯片科技至少落後美國五年以上，但中國後來進上的勢頭強勁，研發速度快，有機會年半時間即能拍得住現時的美國。當然，芯片技術日新月異，未來年半時間美國芯片可能又有另一番翻天覆地的變化。 香港要做AI之都。亞洲無其他地區有這樣的定位，那香港何不朝著AI之都這個目標邁向。當然這要和內地的企業有所分工，切記不能跟華為尾，避開內企已有的發展，要有自己的創科特色，並且不為美國所抵制，則成功之期可待。 話說香港地產，今年上半年不少合資興建的樓盤要推出，估計樓價不會太理想。寫字樓就不要碰了，空置率已經創下歷史新高，不僅中環地段的甲級商廈，即使九龍灣、長沙灣等都有大量空置的商廈。現實是目前寫字樓是供過於求。 雖然商廈並不看好，但街舖一定會好，即使話不少港人北上消費，但茶餐廳消費並沒有減弱。從筆者觀察，內地旅客在港消費比在內地要疏爽。所以政府推出不同的盛事谷旺旅遊業十分抵讚，對街舖都會起到推動作用。 下列為吳老闆所選出的心水股：   ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】農曆年盛事之都抵讚  汲財大法可以加碼 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

香港

投資名人趕出貨?!　「風水樓神」蘇民峰高市價一倍沽西半山地舖　蔡志忠賣石門京瑞廣場大家樂　李耀華沽荃灣藥房
2021-04-20

「回港易」開通，本港亦將再與新加坡建立「旅遊氣泡」，不過商舖市場仍密密錄得著名投資者出貨，最近甚至連「風水樓神」蘇民峰亦沽出西半山地舖！蘇師傅是次易手的街舖位於堅道民生區，造價達4,800萬元，高市價近一倍，師傅持貨逾13年勁賺3,750萬元，果然係高人！事實上，蘇師傅在物業市場向來「戰績彪炳」，尤其鐘愛買賣舊樓及街舖，最得意的代表作可說是於2004年以1,350萬元購入中環全幢唐樓，其後分階段拆售，合共大賺約4,210萬元。另外，資深投資者蔡志忠及李耀華亦分別沽出京瑞廣場「大家樂」巨舖及荃灣藥房街舖，兩人齊齊「減磅」。 蘇民峰堅道地舖持貨13年勁賺3750萬 土地註冊處資料顯示，西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓於上月以4,800萬元成交，地舖建築面積2,500方呎，另連建築面積1,500方呎閣樓，合共面積達4,000方呎，呎價12,000元，現由洗衣店及教育中心承租。舖位原業主為蘇民峰顧問有限公司（PETER SO CONSULTANTS LIMITED），公司董事包括蘇民立（SO, MAN LAP）及 JONG, LILIAN，蘇民立即是本港知名玄學家蘇民峰原名，料為同一人。 蘇民峰於2007年12月先以個人名義斥1,050萬元買入上址，其後改由公司名義持有，現持貨逾13年易手，帳面勁賺3,750萬元，物業升值3.57倍。有業內人士指，該舖位旁邊的街舖，最近每間成交價只有約1,300萬元；而上述舖位比鄰近舖位大多一倍，市值估計只有約2,500萬元，意味蘇民峰是次以高市價近一倍沽貨。 西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓。 「風水樓神」鐘情街舖舊樓　17年前中環唐樓拆售大賺逾4千萬一戰成名 真實上，蘇民峰在物業市場上戰績彪炳，更有「風水樓神」之稱，尤其鐘愛買賣舊樓及街舖。例如他曾於2015年以「摸貨」形式沽出中環鴨巴甸街19號五層高舊樓，造價1,760萬元，持貨短短5日即大賺近300萬元。他又於同年以3,450萬元沽出中環伊利近街1樓1至2號舖，持貨僅4年即獲利1,000萬元。 不過，蘇師傅最得意之作，可說是於2004年7月，以1,350萬元購入中環結志街10號全幢5層唐樓，翌年再以860萬元將1至5樓分拆售予一名外籍人士（買家後來將物業改成服務式住宅），並繼續持有地舖及閣樓。當時舖位雖然由麵檔承租，每碗麵只賣幾元，但舖位每月收租竟然可達8.8萬元，租金回報率高達21.6厘！蘇師傅其後再將地舖及閣樓沽出，全幢唐樓出貨合共獲利約4,210萬元。 [...]

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港島市區舖「慘劇」連連　中環地舖租值僅1.48厘創新低　北角劏場舖勁蝕逾77%沽!!
2021-03-04

雖然防疫限制逐步放寬，市面人流亦逐漸回復，惟舖市仍連釀多宗「慘劇」！有最新成交的中環街舖租金回報率僅1.48厘，創中環租值新低；另外亦有北角城市金庫劏場舖易手，舖位由市值近200萬元變成只值幾十萬元，業主慘蝕逾77%！不過，市場有悲亦有喜，尖沙咀百利商業中心一個不足200方呎的劏舖最近成交，舖位由市值最低僅48萬元，經過近20年時間慢慢回升至最新造價190萬元，業主持貨11年終於守得雲開，帳賺67%！ 中環街舖租值僅1.48厘 市場新近錄得中環九如坊2至4號地下連入則閣樓買賣成交，地舖建築面積約750平方呎，入則閣建築面積約500平方呎，總面積約1,250平方呎，原業主開價3,600萬元放盤，剛以3,230萬元沽出，呎價約25,840元。該舖現由越南餐廳Co Thành以每月4萬元承租，租約期至2022年1月31日，租金回報率僅1.48厘，相信是近年中環舖租金回報新低。據悉，舖位原業主於1990年10月，以295萬元購入上址，持貨31年易手，帳面獲利2,935萬元，物業升值近10倍。 中環九如坊2至4號地下連入則閣樓。 北角劏舖慘蝕過百萬 另外，北角城市金庫地下99號舖錄得註冊成交，舖位建築面積僅72方呎，實用面積36方呎，以40萬元沽出，建築面積呎價5,556元，實用面積呎價11,111元。據了解，原業主於2013年8月，以176.8萬元買入上址，持貨近8年轉手，帳面勁蝕136.8萬元，物業貶值77.4%。 北角城市金庫商場。 結婚商場劏舖24年間「U」形反彈 雖然買劏場舖投資的人大多「損手爛腳，流血收場」；然而，間中亦有投資者「扑中」，買劏舖捱到物業升值，最終轉手獲利！市場新近錄得尖沙咀漆咸道南87至105號百利商業中心2樓105號舖買賣成交，舖位建築面積191方呎，門闊約7呎3吋、面向商場，以190萬元售出，呎價9,948元。據悉，該商場以大量結婚用品店聚集見稱，而上述成交舖位造價則於過去24年呈「U」形走勢！該舖於最初1997年3月一手劏出時，成交價達176萬元，惟其後舖價瞬間插水，2002年6月業主以48萬元沽出，慘蝕72.7%；不過舖價隨即尋底完成，2007年12月該舖以52.5萬元成交，其後於2009年9月以73萬元再度易手，之後又於2010年3月以113.8萬元轉手。現時再以190萬元獲承接，原業主持貨11年帳賺76.2萬元，物業升值67%，較谷底時反彈近3倍！ 尖沙咀漆咸道南87至105號百利商業中心2樓105號舖。 [...]

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零售寒冬前景黯淡　銅鑼灣街舖租金平過街市
2020-12-07

遊客銳減加上第四波疫情大爆發，本地零售雪上加霜，商業核心區銅鑼灣近日出現街舖劈租逾八成吸客，月租甚至平過深水埗街市。 涉及舖位為銅鑼灣波斯富街61號地舖，建築面積850方呎，最新獲連鎖體育用品店以每月6.5萬元承租，呎租僅76.5元，租期2年。該舖上手租客為尊貴鐘錶珠寶，2011年起以月租35萬元租用上址，今年年初租約期滿即棄租結業，舖位交吉至今。 上述街舖是次重租，租金急挫達81.4%，業主每月收少28.5萬元，2年租約共收少684萬元。該舖於2003年9月沙士後曾以每月12萬元租出，即現時租金甚至比17年前低近一半，創下自實施自由行的10年以來，該街道租金水平新低。 另一邊廂，市場新近錄得深水埗基隆街377號舖街市菜檔成交，地舖建築面積約1,000方呎，造價2,860萬元，現時月租6.77萬元，租金比上述銅鑼灣街舖還要高。 事實上，核心區街舖自今年初已出現劈租潮。其中謝霆鋒持有的中環擺花街28號舖，建築面積1,200方呎，今年3月起減租至只有每月6萬元，租客為GDV Fine Wines。謝霆鋒於2012年以9,120萬元買入上址，當年該舖月租有20萬元，租值2.63厘，不過現時租值回報只剩0.79厘，相信是香港有紀錄以來租值回報最低街舖。 [...]

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搏重建賺返筆？？　市建局收購「一舖兩蝕」！！
2020-11-16

「一雞兩味」就聽得多，「一舖兩蝕」又係乜東東？？話說市建局於今年10月尾以1341.7萬元收購大角咀埃華街1號A舖，該舖位於埃華街及橡樹街大單邊，現時是恒生銀行櫃員機（ATM）。然而，原業主於2016年8月以1,700萬元連租約買入上址，持貨4年將舖位「易手」予市建局，帳面勁蝕358.3萬元，物業貶值達21.1%！！ 不過，原來該舖相當「邪」— 再對上一手業主，原來同樣大幅蝕讓！！再上一手業主於2012年9月以2,228萬元購入舖位，同樣持貨4年沽出，帳面「放血」528萬元，物業貶值達23.7%！！簡直是「低處未算低，撈底再破底」。 上述ATM舖位建築面積380方呎，實用面積323方呎，內籠闊14呎，深18呎。原業主於4年前買入時，該舖已經租予恒生ATM，月租5萬元，若以當時買入價1,700萬元計，租金回報率達3.5厘。 市建局以呎價計收購　細舖無大舖咁着數 然而，為何一個租值不俗的舖位，其轉手價會一蝕再蝕？尤其市建局為何會以「破底價」出手收購？盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興解釋，以上述ATM舖旁邊的珠龍麻雀館為例，麻雀館舖實用面積約1,500方呎，闊30呎，深50呎，剛以6,120.5萬元被市建局收購，實用面積呎價約40,800元。以此呎價推算，恒生ATM舖市值約1317.8萬元，即與是次收購價1341.7萬元相若。 李根興坦言，上述ATM舖造價「比想像中低」。雖然以銀行ATM舖而言，該舖的租金回報率非常高；可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價，而非按租值回報計算，因此當「細面積的旺舖」被收購，會遠比「大面積的靜舖」蝕底。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興 [...]

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舖市再錄蝕讓　呎價1.2萬元平過買住宅
2020-08-19