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博客

陳衍綸：送給自己一間海外物業

2023-06-14

繼90年代香港回歸前掀起之移民熱，近年移民再起高潮，涵蓋層面由上流富戶到基層家庭，乃至尚未放下書包之大專學生，不乏將移民定為重要人生目標者。移民地點除傳統英美澳紐加，近年興起寶島星馬泰、乃至極保守之東瀛亦續步放寬移民政策，目的地可謂任君選擇，豐儉由人。無論選擇何地，置業乃首要處理問題。海外物業雖普遍較本港便宜，但港人較難申請當地銀行樓按或需承擔高昂按揭利息。有銀人士固然能一次過『Full Pay』海外物業，但一般港人家庭欲籌措數百萬港幣現金並非易事，解決方法是先賣掉本港自置物業，再將賣樓款項全額支付海外新居。看似直截了當，要賣掉物業往往困難重重；物業仍有留港家人或長輩居住？聯名物業有業主反對賣樓？『移民急讓』需將物業低於市價賤賣？擔心不適應外國生活日後回流香港淪為『無殼蝸牛』？需依靠物業租金收入維持家庭開支？以上任何一項皆可導致移民計劃夭折，可有兩全其美之法，毋須出售本港物業亦能海外置業？筆者今天確切地告訴各位準移民家庭，不但可保留香港現有物業繼續自住或收租，並且毋須動用銀行存款，已有足夠「茄殊」一次過購入海外新居，相關置業費用亦不需業主負責。以上並非痴人說夢，已準備向筆者後腦拍板磚的看官們請稍安毋躁，坐回原位，容我解說。活化本港物業由於海外物業普遍較本港樓價「平一大截」，尤其東南亞或歐美二、三線地區，港幣一兩百萬已不乏理想選擇。筆者於早前專欄提及，本港銀行利息低廉，加息週期見頂在望，按揭實際年利率亦只是3.25%左右，業主皆可考慮將物業「翻按」，運用銀行低廉成本貸款，將資金投放於年回報約8至10厘穩健項目，套取固定息差收入。由於香港樓價高昂，物業市值動輒超過千萬港元，「翻按」物業獲取數百萬銀行按揭貸款並非難事。業主可將約三成貸款資金用於購置海外物業，七成資金用於賺取息差收入。由於按揭貸款可分十至廿年攤還（視乎業主年齡及狀況），以七成資金所產生的收益足以支付全期銀行按揭供款，達至不影響本港物業業權及現有使用狀況完成海外置業目的。本港有個別按揭公司亦接受客戶以個人或公司身份投入資金成為其金主，讓金主在有物業抵押品情況下享受「有抵押貸款」穩定利息收入。實際例子 R君於本港從商，經營有道，五十出頭已擁優質「現契」物業並提早享受退休生活。子女於外國成長，R君逐移居外地享受天倫，每年只保留部份時間在港。由於需於外國另置新居，但同時需保留本港物業，R君向本港銀行「翻按」物業，以「現契plan」成功申請樓價估值四成按揭貸款近千萬港元（供款年期12年），當中三成用於海外置業，餘額透過「有抵押貸款」每年賺取近10厘利息。R君每月以「本金連利息」方式所收取之回報剛好足夠支付每月向銀行之按揭供款，毋須動用積蓄便能送給自己一間海外物業。撰文：陳衍綸安本資產管理有限公司董事、ACAMS公認反洗錢師 ============= 延伸閱讀：陳衍綸：活化你的信用 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

海外

文慧詩:海外物業地產代理需持牌？

2021-11-05

最近有關消委會的建議報導成為城中熱話，事源今年1至8月間，消委會共接獲106宗有關銷售香港以外地方物業的投訴，比去年全年的 56 宗增加近九成，故消委會提出建議，所有從事境外一手住宅物業的地產代理必須持有牌照，並受《地產代理條例》規範。筆者著實同意消委會的建議，即在港銷售海外物業的營業員應和本地地產代理一樣受到監管，然而，卻關注到現存的《地產代理條例》未必能涵蓋所有情況，因為海外物業銷售涉及許多不同國家的物業，而各國又各有不同法例。舉例消委會建議的7日冷靜期，澳洲當地的條例則只有3日冷靜期，在英國則完全沒有冷靜期規定。故很難在香港設立一套條例如監管所有海外物業銷售。她亦同意香港部分海外物業的廣告是有過分誤導，故如當局有一套廣告方面的守則讓地產代理遵從是好事。至於在港銷售海外物業的營業員是否應該領牌，原則上也是同意的，但卻質疑在培訓和發牌上會有問題，始終不同國家有不同條例，沒有可能銷售不同國家的物業要領不同牌照。只能設想會有一種「一般性的海外物業銷售牌照」，持牌照者要遵從例如廣告上的守則、物業資料認證上的守則，特別是售賣樓花的守則等。而獲取有關牌照需要考試，筆者亦覺得可以接受。最重要是，考試及牌照制度，可以讓海外物業銷售的從業員質素有所保證，不像目前般「係人都可以賣」。就如我們公司作為專業的代理，絕對歡迎這個建議。不過，目前的地產代理發牌考試，只是針對本地物業的銷售。他日若連銷售海外物業的營業員也要考試，則應該有另一套完全不同的考試內容，以針對海外物銷售。雖然目前大多數買家不能前往海外視察物業，但這不是投訴增多的主要原因，因為「網上睇樓」已經十分方便。好像我們公司於英國設當地團隊，準買家有需要時可以與當地同事作視像會議，更了解物業的實際資訊。當然準買家因而會有很多問題會向代理詢問，故代理以何種心態去讓準買家決定是否購買才更關鍵。另外，根據消委會的報告，2020年及2021年有關海外物業銷售的投訴上升，其實當中有涉及兩宗「爛尾樓」，分別在泰國及珠海。而據地產代理監管局所透露，「爛尾樓」投訴佔76%，租金回報的投訴佔34%*。這兩種投訴都是源於發展商的問題，若當局只從監管地產代理去做，並不能解決這類問題。反之，即使當局開始監管海外物業銷售代理，發展商仍然可以直接在港銷售而略過代理，但當市民以為已經有所監管，警戒心反而會下降。誠然，據筆者所知消委會只向兩家較大的地產代理諮詢過，而該兩家乃是主力於本地物業銷售，並非海外物業的主要代理商。事實上海外物業銷售有許多大大小小的公司在參與，期望當局在制訂有關監管方式之時，能先作出更廣泛的諮詢，收集更多業界意見。總括而言，對於監管在港銷售海外物業的代理、實行發牌及考試制度等，都表示贊同，但一切細節需要有討論、調整、配合，讓整件事的效果是真正幫助到市民。深信單憑監管並不能解決所有問題，即使有了監管仍然會有風險，消費者必須明白這點，故決定要海外置業時，選擇有信譽的代理公司亦是非常重要的。 *資料來源: 消費者委員會—境外置業添保障研究報告 101頁撰文:文慧詩 [...]

海外

【投資加拿大】點解樓價唔識跌？剖析4大原因　下一個極具潛力的地區是……

2021-07-29

疫情持續一年多，加拿大樓市不跌反升，全國平均樓價68.82萬加元（約421萬港元），按年輕微增加39%，雖然期間有波幅，但樓價依然「硬淨」。綜觀加拿大各省各城，平均樓價最高的城市為溫哥華，平均樓價117.5萬加元（約719萬港元），按年增加15%；至於卑詩省（British Columbia）則是平均樓價最高的省份。到底這個國家有何魔力，為何能逆市攀升呢？下文會一一分析各因素…… 加拿大房地產市場趨勢 (橙色線:平均樓價；藍色線:成交量) 有分析指，物業按揭利率處於歷史低位，加上疫情期間，市民減少外出用餐及旅遊等非必要開支，令存款數字上升，累積購買力，都是加拿大樓市向上原因之一。再者，根據加拿大金融交易與報告分析中心數據顯示，去年有436億加元（約2,694億港元）經電子轉帳方式由香港銀行體系轉移至加拿大銀行體系，創2012年有紀錄以來新高，相信部份流入加拿大的資金會進入房地產市場。加拿大房地產投資中心物業顧問廖偉晴表示，溫哥華教育口碑好、生活環境舒適，不但吸引外國人移居，就連加拿大本地居民也會遷居至此。他坦言，其實自一年前疫情開始，加拿大樓價已大幅上升達雙位數百分點，相信暫時不會出現太大的調整，估計下半年樓價會穩步向上，升幅10%以內。與此同時，他看好薩里郡（Surrey）、Coquitlam（高貴林）、langley（蘭利）的潛力，因為這些地方基數較低。中原移民顧問經理Vincent Chen認為，主要有兩大原因導致加拿大樓市上升，第一是美國利用貨幣政策刺激經濟，令貨幣貶值，熱錢充斥市場，資金流向樓市，其次，近年愈來愈多人移民至加拿大，尤其多倫多有不少華人定居，吸引資金流入，加上剛性需求，令樓價持續企穩。他直言，加拿大樓市已有一定升幅，估計未來會有一段調整，長期依然看好。 [...]

博客

文慧詩: 投資海外物業 | 買家最痛 Agent玩失蹤

2021-05-05

前文曾經提及，投資海外物業猶如「隔山買牛」，在疫情之下因無法親往外地睇樓，買家更往往只能倚靠海外物業代理所提供的單向資訊去作出決定。但部分代理刻意隱瞞重要細節，令買家時有不愉快的經驗。為了避免錯買與理想有距離的樓盤，買家的Fact Check變得十分重要。然而，即使物業代理態度誠實，亦需要有其他方面的服務質素配合，才能幫助準買家越洋購得心水房產。在投資本地房產而言，因買家對本地市場、樓盤、環境、價格等因素相當熟悉，而相關資訊及資源亦十分豐富，故此對物業代理的倚賴程度相對較低。即使代理Agent說到天花龍鳯，準買家都會心中有數，自行Fact Check審視，再作周詳考慮。而在交易過程就算Agent有任何失職，其影響都相對較小，買家較有能力執生補救。但在購買海外樓盤之時，買家對代理Agent的倚賴程度會較大，因為對海外市場較不熟悉，與樓盤相關的各方面資訊都要靠代理提供。特別是物業所在地點的社區概況、環境細節、生活配套、租務市場等詳細資料，即使在互聯網上也未必可以尋得充足資訊。因此，找到一家好的海外物業代理，或一位好的海外物業代理經紀（Agent），對準買家而言是重要的第一步。但實際情況是，海外物業代理或經紀失職的事情時有所聞，難怪近年有關海外置業的投訴大幅增加。有不少買家就試過，透過物業代理購入海外樓盤，其後在交易過程遇到問題，想找回經手負責的Agent查詢或跟進，卻發覺完全找不到對方；許多時是由於該名Agent已離職或轉職其他公司，亦有些情況是Agent完全失聯。遇此情況，買家自然十分徬徨，只能嘗試自行聯絡物業發展商，但發展商多不予理會，令買家進退兩難。筆者就多次遇到上述的買家求助，但往往亦有心無力。因為相關交易的合約及細節，皆完全由原本負責的Agent掌管；Agent一旦失蹤，買家猶如失去了嚮導，連去找哪間律師行跟進也毫無頭緒。筆者即使有相關的知識與經驗，也無法為來求助的事主即時解決問題。不過亦有海外物業代理公司，意識到這些問題，為釋除買家疑慮，最近推出了「絕不失蹤」的保證，為海外置業買家特設客戶服務專線，並承諾會有專人在24小時內回覆客戶一切疑問。而且最重要是，即使Agent離職，也必有專人接手買家的Case。有了這個保證，的確可以讓準買家更有信心，建議有興趣投資海外房產的朋友不妨多加留意。 [...]

企業策略

【海外物業】One Heritage Tower：迎來英國物業投資新元紀

2019-06-06

萬眾期待的One Heritage旗下的英國物業項目—One Heritage Tower，將於今年第四季正式推出市場。為了隆重其事，One Heritage於上月28日假香港麗思卡爾頓酒店舉辦One Heritage Tower投資簡介會，同場更請來影視紅星陳智燊助陣，場面盛大熱鬧，為One Heritage Tower掀開了投資序曲。集團主席Billy Lee在致辭時提到：「曾有傳媒問到One Heritage有三大業務範疇，是否走多元化路線？答案是否定的，傳統多元化業務不是我們追求的方向，因為會導致競爭越來越大，減價戰下最終的受害者將會是客戶。我們期望可以與客戶分享投資利潤，共創雙贏，集團才能不斷壯大。」就是因為有著雙贏的理念，因此才有One Heritage Tower的誕生。One [...]