陳衍綸：淺談香港按揭服務

博客

陳衍綸：淺談香港按揭服務
2023-08-07

對於大部份本港業主，如有資金需要，可運用手上物業向銀行承造樓宇按揭套取資金。於現時銀行高息環境下，銀行按揭實際年利率為3.25% – 3.5%左右，遠較一般按揭公司平均年息12%-20%低廉，為何本港按揭公司服務仍有殷切需求？ 其實銀行除了利息較低，其他影響業主承造按揭之取決因素皆不如按揭公司靈活，並可大致歸納如下： 1) 業主個人條件 除嚴格審視物業質素及狀況，貸款業主需通過銀行壓力測試，包括入息、工作性質、年齡、財務信貸評級及是否負有其他個人債務等，並需提供大量證明文件以供銀行計算其還款能力及相關風險。按揭公司則注重物業抵押品會否資不抵債，貸款業主個人狀況並非關鍵，只要抵押物業估值及借貸比率（Loan-to-Value Ratio）符合按揭公司要求，條件參差之業主（例如沒有入息證明或個人信貸評級較差）仍可成功申請。 2) 抵押物業狀況 銀行對抵押物業有嚴格要求。首先銀行只做「一按」，即申請按揭時抵押物業不可在其他銀行或財務機構有其他貸款，大部份銀行亦不容許業主於成功申請後再用此物業向其他金融機構申請「二按」。一旦被銀行發現，銀行將對業主增加按揭利息甚至要求清還全額按揭貸款（Call Loan）。如抵押物業以聯名持有，所有業主需同時簽署銀行按揭文件，缺一不可。僭建（村屋較為普遍）亦為銀行拒絕承按之原因。 按揭公司相對寬鬆，只要借貸比率符合要求，承造「二三按」乃家常便飯。物業業權方面，亦普遍接受聯名物業業主根據業權比例，以部份業權為抵押（俗稱「借半契」）申辦按揭，有僭建物業亦可接受申請。 3) 借貸比率 金管局於2023年7月份放寬銀行按揭成數，1,500萬內物業上調至七成及3,000萬內上調至六成，3,000萬以上維持五成，但很多申請業主因壓力測試未能達標，未能受惠於新政策申請額外貸款，或物業市值已達3,000萬以上，出現大額資金需要時亦會選擇按揭公司。如抵押物業市值穩定並且容易於市場放售，例如中細價住宅物業，按揭公司通常可提供七成以上按揭，物業用途（自住或出租）亦不會影響借貸成數。 4) 審批及需要運用資金時間 假設貸款業主個人條件及物業皆符合銀行要求，一般情況下銀行需約兩個月時間處理申請。按揭公司審批程序遠較銀行簡單快捷，通常七天內便可完成批核。如業主急需資金以解燃眉之急，便會選用按揭公司，尤其只需數月短期週轉或過渡貸款（Bridging Loan）。按揭公司雖收取較高年息，但對業主之整體貸款成本並不構成重大影響。相反銀行按揭多屬長期，動輒達二三十年，小數怕長計，業主對銀行樓按利息則銖錙必較。 撰文：陳衍綸 安本資產管理有限公司董事、ACAMS公認反洗錢師 ============= 延伸閱讀：陳衍綸：創業基金的天使 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

創業家

憑生活細節啟發 創理財Apps攻藍海
2021-12-21

近年創業風大盛，只要有創意，無論是初創，還是再創業，總有出頭天。 任職按揭公司管理層的趙展鵬(Johnny) 憑著自身買樓經歷，靈機一動啟發他創立理財手機程式，解決準業主買家的痛點之餘，更在伸延增加年輕人置業或理財看法、理財知識等資訊，矢志成為年青一族日常方便使用的手機應用程式。 198理財手機程式創辦人趙展鵬(Johnny)。   每個創業家都有自己的創業故事，198理財手機程式創辦人趙展鵬(Johnny)亦不例外。他說，早前他在置業過程曾經遇上「伏事」。他說：「有次買樓只聽了經紀，沒有自己去check 價，自以為價格是全屋苑之冠，然而簽訂買合約後，始發現另有物業的成交價比自己的高出5%。」他坦言自怨當初未有做足功課，在網上搜集相關資料而作出決定，其後他汲取教訓，每次次買賣前會先上網尋找心儀樓盤的最近成交價才作決定，然而卻發覺每次均需要輸入整個地址或者區份的樓盤，程序卻是十分煩擾。   想不到這件憾事，觸發了他的創立198理財。Johnny決心找人編寫手機程式，建立一個平台，為一眾準買家及買家、賣買提供資訊；他更想到，地產中介從業員也可以使用這個平台，能夠提供更多樓盤實用數據予客戶。「我不是IT專家，只是憑著一個普通用家的心態去使用這個平台，很想找一個方法令整件事更加快捷、簡單，便將全球定位系統GPS與成交價結合，198理財應用程式便是這樣誕生。」   應用大數據  一站式按揭理財 Johnny強調，該手機程式能夠用最快、最簡單的工具提供有用數據，協助用戶更迅速、更有系統地做買賣決定，他說：「我們加入沿用過往成交資料，以及各大全港銀行之按揭利率按揭計劃資料作為強大支援，因此可以短時間把所有複雜資料歸納並呈現於用戶眼前，並能確保資料的準確性。」   他提及，程式中的強大數據和GPS功能，讓用戶於3秒內，便能即時顯示身處位置的屋苑的任何成交及平均尺價資料。亦會應用資料及大數據分析，收集用家們的喜好及分析用家的角色，繼而度身訂造實用的資料及數據予用戶。 [...]

香港

市場有要求　按證難放寬九成按揭
2018-03-17

近期地產業界不斷有聲音要求政府可以放寬樓宇按揭成數上限，不過，政府對守住限制似乎仍有堅持。按揭證券公司總裁李令翔表示，期望可在風險可控之下，放寬按揭成數，但現時利率有機會上升，住宅供應正在增加，樓市的風險愈來愈高，放寬按揭成數，現時並非適當的時間。 李令翔指去年是六年來最好生意的一年，按保業務的提取金額按年增長80%，單計今年頭兩個月亦升20%，主要是八成按揭，九成按揭佔整體貸款則少於一成。現時的按揭申請平均每日有多達100宗，當中申請九成按揭的人士佔一成，而在屯門、元朗、長沙灣等地購買400萬元以下樓盤的申請，就佔九成按揭申請宗數當中的四成。 按現時的規定能承造九成按保樓價上限為400萬元，但在樓價長升長有的推動之下，400萬元以下的樓盤買少見少。中原地產網上放盤資料顯示，截至本月初，全港400萬以下的上車盤僅924個，較今年1月的1,157個數字跌約兩成。若撇除公、居屋單位等資助房屋放盤，400萬樓盤的實際數字就更少。 祥益地產最新資料顯示，屯門區內400萬元以下的放盤亦僅得135個，按月大減23個或14.6%，扣除公居屋單位，私樓放盤僅只剩餘100個。樓價不斷升，相信不久將來，可能沒有買家可以拿足九成按揭，所以業界近期不斷出聲，希望政府放寬。 業界希望可以將九成按揭樓價上限放寬至600萬元，以購入600萬元單位為例，認為溫和放寬按保計畫，不會導致信貸風險增加。長實（01113）執行董事趙國雄早前亦指，本港經濟向好，樓市平穩發展，認為政府現階段再推出辣招的機會不大，亦沒有減辣需要，只望政府可放寬按揭成數，以助首置客及有需要人士置業。 其實政府亦曾考慮放寬，財政司司長陳茂波曾承認，有考慮放寬按揭保險成數，但不想市場解讀成減辣，目前等待合適時機推出措施，陳茂波指本港房地產價格受多個因素影響，包括供求，利率走勢或影響供樓成本，但指不會就需求管理措施而評論，以免市場有錯誤信息。再者，目前樓市仍在升溫水平，他認為，若單單是放寬按揭保險成數，只會「火上加油」，如果協助一些負擔能力「較邊緣」的人入市，一旦市場出現調整，或受的影響相對較大，因此暫未有措施去放寬按揭保險成數。 由於政府不肯放寬，地產商唯有「自救」，提供高成數一按及二按，包括由發展商包一按，再聯同指定財務機構提供二按優惠，總按揭成數甚至可超過100%，但亦會引發其他風險問題。 [...]